房地産中介常見法律問題有問必答 法律書籍 法律實務 肖海軍 律師解答 法律問題 法律手段 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

內容簡介

　　本書以大量居間閤同糾紛及房屋買賣閤同糾紛所得經驗為依據，在解答大量房地産經紀從業人員、房産交易當事人問題的基礎上，按照房地産交易的不同類型劃分為居間基礎知識、二手房買賣居間法律問題、二手房特殊房源及特殊交易方式、一手房買賣居間法律問題、房屋租賃居間法律問題、中介公司相關費用收取法律問題、中介公司管理基礎知識以及婚姻、繼承、贈與房屋法律問題8篇。
　　每一篇當中又按照交易流程詳細梳理瞭300餘個法律問題，每一個問題都源於真實案例——【問題解析】，具有極強的代錶性，對所有問題予以詳盡的法律分析——【律師解答】，並進一步給齣應對的措施和方案——【律師建議】。房地産經紀人及交易當事人可以從中瞭解房屋買賣、租賃過程每個階段可能遇到的法律問題，並更好地運用法律手段來保護自身的閤法權益。

作者簡介

　　肖海軍
　　廣東廣嶺律師事務所主任、資深律師
　　廣州市律師行業協會房地産專業委員會專業委員
　　廣州市房地産中介行業協會特聘常年法律顧問
　　廣州市房地産中介行業協會特聘講師
　　擅長領域
　　房地産買賣（居間）閤同糾紛
　　建築工程閤同糾紛
　　地産中介法律培訓業務
　　房地産投資非訴訟業務
　　主講課程
　　《地産中介經營管理法律風險防控》（總裁班）
　　《掃雷——地産中介門店銷售與管理避險指南》
《追傭——律師教你如何簽好閤同收齊傭》
　　《門店衛士——二手房交易全程法律指引》

精彩書評

　　自然界偉大的力量莫過於“聚焦”，水滴石穿。肖海軍律師十餘年聚焦於房地産法律服務領域，他對房地産法律問題認知的廣度和深度無人能及。讀讀肖律師的著作《房地産中介常見法律問題有問必答》，房産法律你也能百問百答。

　　奧銳管理顧問總經理 實戰派地産經營管理教練 鄧小華

　　為中國房地産經紀行業健康發展貢獻力量！

　　Q房網集團董事長 梁文華

　　法律的有效運用在於預防，肖海軍律師專注研究房地産中介公司法律問題十餘年，一本與實踐相結閤的好書，值得擁有。

　　廣西世華集團董事長 鬍鑫

　　本書是具有很強實戰性與實效性的房地産行業法律大全，《房地産中介常見法律問題有問必答》所述內容是房地産行業專業、實用的武器。

　　武漢世紀宏圖不動産董事長 孫秀高

　　《房地産中介常見法律問題有問必答》是全國房地産經紀行業的精髓和標杆，值得每個經紀人收藏。

　　湖南中遊房産 中偉房産 中一行房産董事長 遊偉

　　在二手房交易中，簽單過程中的風險把控是重要的，尤其需要法律意識。市場需要一本這樣的有關房地産交易的法律書籍。感謝！歡迎！

　　北京喜樂宜嘉房地産經紀有限公司總經理 鬍世航

　　以前我們一直注重銷售，而忽視瞭銷售居間規範和公司管理，聽過肖律師的課程之後，我們深知房屋居間規範和公司管理的重要性。閤同中一句不規範的錶述足以使我們“傾傢蕩産”，公司管理不善也可以使我們“人財兩散”。肖律師的書，從事前預防到事後解決，全程為中介公司護航，真的是一本非常好的法律書籍！

　　廣東置傢集團董事長 陳超穎 張锡榮

目錄

第1篇居間基礎知識
谘詢1：什麼叫居間閤同？
谘詢2：中介公司在房産交易中的身份和地位？
谘詢3：什麼叫報告訂立閤同的機會？
谘詢4：什麼叫提供訂立閤同的媒介服務？
谘詢5：房屋買賣閤同什麼時候成立？
谘詢6：居間人的基本義務有哪些？
第2篇二手房買賣居間法律問題
D一章放盤階段
第一節放盤紙（委托齣售協議）的性質
谘詢7：中介公司與賣方簽訂放盤紙後，形成的是什麼法律關係？
谘詢8：放盤紙有哪些種類？
谘詢9：什麼叫D傢代理？
谘詢10：什麼叫限時D傢代理？
谘詢11：D傢代理與一般代理有什麼不同？
谘詢12：限時D傢代理與D傢代理有什麼不同？
第二節放盤紙的法律效力
谘詢13：簽瞭放盤紙，賣方在其他中介公司成交的，賣方的行為屬於飛單嗎？
谘詢14：《限時D傢委托書》中約定的齣售條款應包括哪些內容？
谘詢15：《限時D傢委托書》未約定保證金條款，或約定瞭保證金
條款但中介公司實際未支付的，賣方通過其他中介公司成交，是否構成違約？
谘詢16：口頭放盤的法律效力？
谘詢17：中介公司隻收取賣方鑰匙，未與賣方簽訂放盤紙，委托關係是否成立？
谘詢18：非業主簽訂的放盤紙有法律效力嗎？
第三節放盤時中介公司應注意的事項
谘詢19：賣方放盤時，中介公司是否需要審核賣方的身份信息及産權信息？
谘詢20：關於鑰匙保管及鑰匙藉用，中介公司應注意哪些問題？
第二章帶看階段
D一節看樓紙的簽訂要點
谘詢21：中介公司為什麼一定要讓買方簽看樓紙？
谘詢22：簽訂看樓紙時，中介公司應如何填寫物業地址？
谘詢23：買方簽訂看樓紙時，簽名不實或不全的，中介公司應如何處理？
谘詢24：簽訂看樓紙時，隻留有買方的真實姓名，沒有記錄
身份證號碼，中介公司能否依據看樓紙追討居間服務費？
谘詢25：買方拒絕簽訂看樓紙，中介公司應如何處理？
第二節帶看行為規範
谘詢26：中介公司帶看時忘記關水龍頭，損壞業主的木地闆，中介公司需要擔責嗎？
谘詢27：中介公司帶看時沒關好門，導緻房屋失竊，中介公司需要擔責嗎？
谘詢28：中介公司帶看時，未經承租人同意，直接用業主留下的鑰匙開門進屋，是否違法？
第三節“跳單”的定義與防範
谘詢29：什麼是“跳單”行為？
谘詢30：如果買方看完房後通過其他中介公司帶看成交屬不屬於“跳單”？
谘詢31：如果買方看完房後，通過其他中介公司代辦過戶手續，是否屬於“跳單”？
谘詢32：買方看完房後私下與賣方成交，是否屬於“跳單”？
谘詢33：買方看完房後，以親屬的名義與賣方成交，是否屬於“跳單”？
谘詢34：公司買房，員工代為看房，中介公司如何避免公司“跳單”行為？
谘詢35：針對客戶可能存在的“跳單”行為，中介公司要做哪些防範措施？
第四節誠意金、訂金、定金
谘詢36：誠意金的性質
谘詢37：訂金的性質
谘詢38：定金的性質
谘詢39：買方嚮中介公司支付的購房誠意金，所有權歸屬於誰？
谘詢40：買方簽訂《購房意嚮書》以及賣方簽訂《售房承諾書》後是否意味著房屋買賣閤同成立？
谘詢41：未簽訂買賣閤同的情況下，中介公司代賣方收取瞭定金，買賣關係是否成立？
谘詢42：中介公司代賣方收取瞭定金之後，買方不買或賣方不賣瞭，中介公司可以直接嚮買方退還定金嗎？
第三章談單階段
D一節稅費、貸款谘詢
谘詢43：中介公司是否有為客戶提供稅費、貸款谘詢的義務？
谘詢44：客戶要求中介公司計算應繳納稅費時，中介公司應如何答復？
谘詢45：麵對客戶谘詢貸款事宜，中介公司應如何處理？
谘詢46：中介公司在客戶谘詢時明確告知買方可貸款七成，但Z終銀行隻批五成，導緻房屋交易不成，中介公司應承擔責任嗎?
第二節中介公司如何履行閤理審查及如實告知義務
谘詢47：中介公司應審查哪些基本交易信息？
谘詢48：中介公司在簽約前，是否應就交易物業有無被查封進行查冊確認？
谘詢49：遇周末無法查冊確認産權情況，中介公司應如何應對？
谘詢50：因地方政策原因，中介公司無權查冊，中介公司如何處理纔能規避法律風險？
谘詢51：什麼是“被司法查封的房産”？
谘詢52：房産查封的Z長期限是多少？
谘詢53：被法院查封的房産，中介公司可以提供居間服務嗎？
谘詢54：交易房屋在簽閤同前已被法院查封，買方以中介公司未查冊、未告知為由，要求中介公司承擔法律責任，中介公司需要擔責嗎？
谘詢55：房屋通常會因為什麼情況被司法機關查封？
谘詢56：簽訂完房屋買賣閤同後房屋被法院查封的，中介公司應如何處理？
谘詢57：買賣雙方在房管部門辦理瞭遞件交易手續但未齣新證，交易的房屋還能被查封嗎？
谘詢58：什麼是抵押登記？
谘詢59：存在抵押的房産是否可以齣售？
谘詢60：中介公司在簽約前，是否應該嚮買方告知限購政策？
谘詢61：談單時如何防止經紀人做齣無法兌現的承諾？
谘詢62：就學位房的學位問題，中介公司在談單時應注意哪些問題？
谘詢63：發生爭議時，客戶在談單過程中的錄音錄像，能否作為證據使用？
第四章簽約階段
D一節簽約主體資格的審查
谘詢64：簽約時中介公司需如何核對買賣雙方的身份信息？
谘詢65：簽約時復印買賣雙方身份證件的法律意義？
谘詢66：未成年人可以獨立簽訂房屋買賣閤同嗎？
谘詢67：簽訂買賣閤同時，業主未親自到場，委托親屬或朋友代簽，中介公司要怎樣防範風險？
谘詢68：買方親屬代買方簽訂買賣閤同，買方事後卻不追認，閤同是否具有法律效力？
谘詢69：中介公司在居間共同共有房産時如何處理纔能規避風險？
谘詢70：中介公司在居間按份共有房産時應注意哪些問題？
第二節委托手續的審查
谘詢71：手寫的委托書是否具有法律效力？
谘詢72：公證委托書具有什麼法律效力？
谘詢73：二手房交易中“全權委托”應包括哪些委托事項？
谘詢74：公證委托是否必然具有全權代理的法律效力？
第三節物業基本信息的審查
谘詢75：什麼是“凶宅”？
谘詢76：中介公司能否為“凶宅”提供居間服務？
谘詢77：買方能否以小區其他物業屬於“凶宅”為由解除閤同？
谘詢78：中介公司有必要要求買方在房産證復印件上簽名嗎？
谘詢79：帶租約房屋齣售時應注意哪些問題？
谘詢80：房屋結構對於貸款有什麼影響？
谘詢81：房屋性質對房屋買賣交易有何影響？
谘詢82：中介公司在居間過程中，為何要特彆注意交易房屋名下的戶口問題？
第四節閤同條款的填寫準則
一、閤同主體資料的填寫
谘詢83：中介公司是否需要在房屋買賣閤同上完整填寫交易雙方的身份信息？
谘詢84：房屋買賣閤同中，是否必須填寫買賣雙方的聯係地址？
二、交易物業地址的填寫
谘詢85：閤同中記載的物業地址與房産證記載的物業地址不一緻時，該如何處理？
谘詢86：簽訂閤同時，發現房産證房屋地址與現查冊地址不一緻應如何填寫？
三、閤同的落款
谘詢87：簽訂房屋買賣閤同時，就買賣雙方如何落款簽名，中介公司應注意哪些問題？
谘詢88：簽訂閤同時買賣雙方有簽名但沒有按指模或隻按指模沒簽名，該閤同是否有效？
谘詢89：房屋買賣閤同（三方閤同）上，中介公司一欄隻有公司蓋章而沒有經紀人簽名，房屋買賣閤同是否成立？
谘詢90：備注條款中買方與中介公司均有簽名蓋章確認，但賣方沒有進行簽名確認，該條款對賣方具有法律效力嗎？
谘詢91：委托代理人應該簽誰的名字？
四、閤同其他重要條款填寫與約定
谘詢92：閤同中有選擇項，中介公司未進行填寫，有何法律後果？
谘詢93：閤同中重要條款用粗體字標注的法律意義？
谘詢94：閤同約定“首期款於遞件交易當天（打印體）或2016年3月1日前（手寫體）支付”，則首期款支付時間到底是哪一天？
第五節閤同的生效
谘詢95：口頭約定的房屋買賣閤同有沒有法律效力？
谘詢96：代理人未取得代理權，其簽訂的房屋買賣閤同有沒有法律效力？
谘詢97：買賣雙方簽訂閤同的時間不一緻的，閤同生效時間以哪個時間為準？
谘詢98：閤同附件中，買賣雙方未簽名，附件是否對買賣雙方産生法律效力？
谘詢99：房屋買賣閤同上隻有經紀人簽名，但公司未蓋章，客戶能否以此為由主張房屋買賣閤同無效？
谘詢100：中介公司能否讓賣方或買方把閤同拿迴傢簽署或郵寄給其簽署後再交迴公司？
第六節閤同的變更
谘詢101：中介公司誤將建築麵積寫成套內麵積，事後發生爭議，該如何處理？
谘詢102：買賣雙方未經中介公司同意，擅自變更房屋買賣條款，該變更的條款是否具有法律效力？
谘詢103：中介公司未經賣方同意，擅自與買方變更付款條件，該變更的條款對賣方是否具有法律約束力？
谘詢104：補充條款與原閤同條款約定不一緻時，以哪個約定為準？
第七節閤同的解除
谘詢105：買賣雙方在什麼情況下可以解除閤同？
谘詢106：買賣雙方銷毀（撕毀）閤同，或在閤同上標明“作廢”，是否具有解除閤同的法律效力？
谘詢107：未經中介公司同意，買賣雙方能否私下解除房屋買賣閤同？
第五章閤同的約定與履行
D一節房屋交易價格
谘詢108：二手房買賣中，是否涉及房屋單價的問題？
谘詢109：房屋價格大小寫不一緻，交易價格應以哪個為準？
谘詢110：房屋總價與分期付款的計算總額約定不一緻，房屋交易價格究竟以哪個為準？
谘詢111：二手房交易過程中，原開發商贈送的一層花園或頂層露颱麵積是否需計入樓價？
第二節定金支付
谘詢112：定金支付有無上限？
谘詢113：定金閤同是諾成閤同還是實踐閤同？
谘詢114：定金罰則如何適用？
谘詢115：房屋買賣閤同中約定瞭定金支付日期，但買方到期未支付定金，買方的行為是否構成違約?
谘詢116：買方未足額支付定金，賣方主張沒收定金的金額該如何確定？
谘詢117：買方未支付定金，賣方還能否嚮買方主張定金罰則？
谘詢118：買方未支付定金，閤同僅約定瞭“定金罰則”而未約定其他違約責任，賣方如何追究買方的違約責任？
谘詢119：一方違約後，定金條款和違約金條款可以同時適用嗎？
谘詢120：中介公司可以代賣方收取定金嗎？
谘詢121：買方按時支付定金，但賣方拒收定金，賣方的行為屬於違約嗎？
谘詢122：簽訂買賣閤同後，中介公司尚未將代收的定金轉交給賣方，買方違約，賣方要求沒收定金，中介公司是否需將定金轉交給賣方？
谘詢123：簽訂買賣閤同後，中介公司尚未將代收的定金轉交給賣方，賣方違約，買方要求中介公司退還定金，中介公司可否嚮買方退還定金？
第三節首期款支付
谘詢124：閤同約定的首期款比例與銀行貸款政策規定的首期款比例不符，該如何處理？
谘詢125：閤同約定遞件當日支付首期款，那麼遞件與支付首期款的先後順序該如何確定？
谘詢126：為瞭配閤買方辦理按揭貸款，賣方在未收款的情況下提前嚮買方齣具首期款收據，事後買方主張已付首期款，該如何處理？
第四節網簽
谘詢127：什麼是網簽閤同？
谘詢128：二手房買賣是否必須網簽以及網簽的法律意義？
谘詢129：簽完網簽閤同是否等同於過戶？
谘詢130：網簽閤同與三方房屋買賣閤同不一緻時，以哪份閤同為準？
谘詢131：網簽閤同簽署後，閤同任何一方當事人能否單方撤銷？
第五節贖契
谘詢132：閤同中注明交易房産存在抵押，但未注明由誰贖契，則贖契款應由誰承擔？
谘詢133：閤同約定由買方贖契，但買方又擔心資金安全，買方的資金安全應如何保證？
谘詢134：閤同中約定由擔保公司墊資贖契，未約定墊資所産生的手續費由誰承擔，則墊資所産生的手續費應由誰承擔？
谘詢135：買方支付贖契款後，賣方將贖契款挪作他用，買方如何防範風險？
谘詢136：閤同約定的買方支付贖契款日期已到，但賣方尚未按閤同約定嚮銀行申請提前還款，買方是否必須支付該贖契款？
第六節按揭貸款
谘詢137：房價100萬元，買方通過報高房價的方式從銀行獲批90萬元的貸款額度，但賣方卻認為買方的同貸書違反瞭銀行政策拒絕遞件交易，賣方的行為是否構成違約？
谘詢138：銀行審批的貸款金額少於買方申請的貸款額度，買方又無能力以現金形式補足餘款的，買方是否有權解除買賣閤同？
谘詢139：買方D一次申請銀行貸款未獲審批的情況下，要求到其他銀行重新辦理申請貸款手續，賣方不願意配閤，賣方行為是否構成違約？
谘詢140：由於銀行年底資金緊張未及時放款，導緻賣方收到銀行貸款時超過瞭閤同約定的收齊樓款時間，賣方要求追究買方的違約責任，能得到法院支持嗎？
第七節過戶遞件
谘詢141：二手房買賣中過戶遞件的定義與效力？
谘詢142：如何理解閤同中約定的“過戶遞件成功”？
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