具体描述
编辑推荐
适读人群 ：本书可作为物业公司、保洁绿化公司基层培训的教材，物业公司、保洁绿化公司也可运用本书内容，并结合所管辖物业的实际情况，制定有本公司特色的保洁绿化工作标准。《物业保洁服务与绿化养护指南》是“现代物业服务体系实操系列”分册，通过阅读本书可使物业从业人员及管理人员对物业管理从入门到精通。本书详细介绍了物业保洁前期管理，物业保洁日常管理概述，保洁作业技能，有害生物的防治与消杀，物业保洁安全作业，绿化工程前期管理，物业绿化的日常管理， 草坪养护，园林树木的养护与管理，其他园林养护管理工作等内容。资料丰富，内容实用，可供同行参考使用。
内容简介
本书分两篇对保洁服务与绿化养护工作中应知应会的内容进行了系统的归纳和整理。保洁服务篇的内容包括物业保洁常用设备与用具、物业日常保洁作业、物业垃圾清运作业、物业清洁消毒作业、物业虫害防治与灭杀作业、物业保洁安全作业；绿化养护篇的内容包括草坪养护、树木的养护与管理、花卉的养护。本书强调实际操作技能与要求，对每项工作的业务流程、服务的规范与标准都进行了梳理和规范，使各项工作有章可循，使保洁服务与绿化养护服务人员的整体素质和业务能力得以提升。本书可作为物业公司、保洁绿化公司基层培训的教材，物业公司、保洁绿化公司也可运用本书内容，并结合所管辖物业的实际情况，制定有本公司特色的保洁绿化工作标准。
作者简介
本系列图书由福田物业项目组组织编写，深圳市福田物业发展有限公司（简称福田物业），成立于1992 年，国家一级资质物业管理服务企业，中国百强物业管理服务企业，深圳市十具影响力的物管企业，深圳市物业管理综合服务实力三十强，深圳市福田区总部经济企业，中国物业管理协会常务理事单位，深圳市物业管理协会副会长单位，深圳市福田区企业联合会、企业家协会副会长单位，纳税百佳民营企业，重合同守信用企业，中国质量承诺诚信经营企业。内页插图
目录
保洁服务篇第一章 物业保洁常用设备与用具 002
第一节 保洁常用设备 002
一、吸尘器 002
二、吸水机 005
三、洗地机 005
四、吹风机 008
五、抛光机 008
六、洗地毯机 009
七、高压清洗机 010
第二节 保洁必备用具 011
一、抹布 011
二、百洁布 013
三、钢丝球 014
四、板刷 015
五、扫帚 015
六、簸箕 017
七、拖布 017
八、水桶 018
九、鸡毛掸 019
十、刮刀 020
十一、告示牌 020
十二、尘推 021
十三、抹水器 023
十四、刮水器 023
十五、接杆（伸缩杆） 025
十六、水管 025
十七、梯子 026
第二章 物业日常保洁作业 027
第一节 清扫除尘 027
一、门窗除尘 027
二、地面清扫 028
三、天花板除尘 030
四、公共区域除尘 030
第二节 地面清洁 032
一、室内地面清洗 032
二、室外地面清洁 033
三、不同地面的清洁操作规范 033
【参考范本】不同地面的清洁操作规范 033
第三节 地板清洁 035
一、地板拖扫 035
实景演示 做好现场标识、防止行人摔倒 036
二、地板拖洗 037
三、地板刷洗 037
四、地板抛光 038
五、地板打蜡 039
第四节 地毯清洗 040
一、热水抽取式地毯清洁 040
二、干泡沫地毯清洁 040
三、地毯湿洗清洁 041
四、地毯干粉清洁 042
五、地毯掠撇式清洁 043
六、地毯的几种特殊情况处理 043
第五节 墙壁的清洁 044
一、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁 044
二、乳胶漆墙面清洁 044
三、外墙面清洗 045
第六节 电梯清洁 048
一、升降电梯的清洁 048
二、自动扶梯的清洁 049
第七节 不同物品的清洁 050
一、玻璃清洗 050
二、镜面清洁 050
三、木器清洁 051
四、金属器具上光 052
五、不锈钢清洁 052
六、宣传栏、标识牌等清洁 053
七、灯具清洁 054
第八节 重点场所的清洁 055
一、卫生间清洁 055
二、湖泊、河流等水景清洁 056
三、喷水池的清洁 056
四、自行车棚清洁 057
五、停车场清洁 057
六、游泳池及更衣室清洁 058
七、儿童乐园清洁 059
八、阴沟、窨井清洗 060
第三章 物业垃圾清运作业 062
第一节 垃圾的分类 062
一、垃圾分类标准 062
二、垃圾分类标志 064
第二节 垃圾的收集与清运作业 065
一、垃圾收集容器设置与分类投放 065
二、垃圾收集流程 066
三、垃圾桶的清洁 067
四、垃圾池清洁 068
五、垃圾装载 068
六、垃圾清运 069
第四章 物业清洁消毒作业 070
第一节 消毒方法 070
一、擦拭法 070
二、喷洒法 070
第二节 消毒作业 071
一、消毒药剂稀释 071
二、卫生间消毒作业 071
三、小区健身器材的消毒 072
四、小区座椅的消毒 073
五、垃圾桶消毒 073
六、清洁用具消毒 074
第五章 物业虫害防治与灭杀作业 075
第一节 虫害的防治 075
一、常见害虫种类 075
二、蚂蚁的防治 075
三、蟑螂的防治 076
四、蚊子的防治 077
五、苍蝇的防治 077
六、鼠害的防治 078
第二节 灭杀工作 078
一、灭杀工作的安排 078
二、灭杀工作安全管理 081
第六章 物业保洁安全作业 083
第一节 引发保洁事故发生的因素 083
一、保洁中事故发生的人为因素 083
二、造成事故发生的客观因素 084
第二节 安全事故的防范措施 084
一、掌握技能保证安全 084
二、安全防护 085
拓展学习 劳动防护用品 085
第三节 不同类型保洁作业的安全重点 086
一、高空洗墙安全 086
二、公共道路清洁安全 087
三、消毒作业安全 087
第四节 保洁员意外受伤的处理 087
一、保洁员意外受伤的基本处理要求 087
二、突然晕倒的处理 088
三、沙粒或其他异物入眼的处理 088
四、化学品入眼的处理 088
五、化学品沾染身体其他部位的处理 088
六、高空作业坠落的处理 088
七、跌断肢骨、断骨刺穿皮肉的处理 088
八、铁钉或铁杆插入身体的处理 088
九、意外触电的处理 089
拓展学习 人工呼吸和胸外心脏按压 089
绿化养护篇
第一章 草坪养护 092
第一节 草坪修剪 092
一、草坪修剪的原则 092
二、修剪高度 092
三、修剪频率及周期 094
相关知识 草坪分级标准及剪草频度 095
四、剪草机械的选用 096
五、草坪修剪方向 097
六、剪草的操作 097
七、草屑的处理 099
八、草坪修剪注意事项 100
第二节 草坪施肥 101
一、施肥的重要性 102
二、草坪草的营养需求 102
三、肥料的选用 103
相关知识 识别真假肥料 105
四、施肥时间及施肥次数 107
五、施肥的方法方式 108
第三节 草坪灌溉 109
一、草坪对水分的需求 109
二、草坪灌溉时间 109
三、草坪灌溉次数 109
四、草坪灌溉操作 109
第四节 草坪辅助养护管理 111
一、清除枯草——梳草 111
二、滚压 111
三、表施细土 112
四、草坪通气 113
五、草坪补植 116
第五节 草坪病虫草的防治 117
一、草坪病害防治 117
二、草坪主要虫害防治 124
三、杂草防治 127
相关知识 不同杂草的化学防除要领 129
第二章 树木的养护与管理 131
第一节 树木灌溉与排水 131
一、树木灌水与排水的原则 131
二、灌水 132
三、排水 134
第二节 杂草防治 135
一、松土除草 135
二、化学除草 136
第三节 树木的整形修剪 136
相关知识 乔木与灌木 136
一、整形修剪的时期 137
二、修剪的分类 137
相关知识 有关树木结构的术语 138
三、修剪工具 138
四、修剪程序 139
五、修剪的方法 139
六、修剪需注意的问题 141
七、行道树的修剪 143
八、灌木的修剪 144
九、绿篱的修剪 146
十、藤木类的整形修剪 148
第四节 树木的施肥 148
一、施肥的季节 148
二、肥料的要求 149
三、肥料的施用技术 149
四、追肥 152
第五节 病虫害防治 153
一、树体异常情况表现 153
二、防治病虫 154
三、药害防止 156
第六节 树体的保护和修补 156
一、树体的保护和修补原则 156
二、树干伤口的治疗 157
三、补树洞 157
四、吊枝和顶枝 157
五、涂白 158
六、支撑 159
七、调整补缺 159
第七节 树木冬季防冻害 160
一、造成冻害的有关因素 160
二、冻害的表现 161
三、冻害的防治措施 161
第三章 花卉的养护 163
第一节 露地花卉的养护管理 163
一、灌溉 163
二、施肥 164
三、中耕除草 165
四、整形修剪 165
第二节 盆栽花卉的日常养护 166
一、浇水 166
二、给花卉施肥 168
相关链接 花卉施肥的宜与忌 169
三、盆栽花卉的整形与修剪 170
第三节 花卉的病虫害防治 171
一、花卉常见病害的防治 171
二、花卉常见虫害的防治 172
前言/序言
国家统计局公布的数据显示，全国物业管理10多万家企业中，97.3%均为中小企业，它们服务的物业市场规模达到50%，服务全国60%以上的业主。当前，物业服务企业的外部环境也正在发生重要变化，这些变化包括劳动力供给持续短缺、经营成本持续普涨、劳动法令法规日趋完善、物业服务业务边界不断扩充、客户对服务精细化和专业化的要求不断提高、服务外包规模逐步扩大、城镇化带来史无前例的市场拓展空间等。
中小物业企业因为这些变化，面临较大的发展困难。业主因物业服务不满而导致的社区重大矛盾纠纷，60%以上发生在中小物业公司身上。
占行业总数95%以上的中小物业公司，在互联网创业这个“大风口”下，面临着前所未有的困惑。不少物业企业由于人力成本逐年提高而物管收费维持多年不变，因而导致大幅亏损。有的中小物业企业刚刚做出一点品牌，就被兼并收购；有的中小物业企业选择转型创业，但却面临大型物业企业的竞争，频频丢失项目。
为了推动我国物业服务与管理的发展，住房城乡建设部印发了《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》，纲要涉及物业管理方面的内容，其中重要的一点是要促进物业服务业发展。以推行新型城镇化战略为契机，进一步扩大物业管理覆盖面，提高物业服务水平，促进物业管理区域协调和城乡统筹发展。健全物业服务市场机制，完善价格机制，改进税收政策，优化物业服务标准，强化诚信体系建设。建立物业服务保障机制，加强业主大会制度建设，建立矛盾纠纷多元调处机制，构建居住小区综合治理体系。完善住宅专项维修资金制度，简化使用流程，提高使用效率，提升增值收益。转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平，构建兼具生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系。
物业企业应结合纲要精神，创新性地促进物业发展。首先，实施社区共享经济。其次，实施“互联网+”服务。作为转型中的物业服务企业，当然要考虑如何运用互联网技术以及与互联网融合的问题。借助互联网发展起来的智慧社区、设备远程监控、智慧停车系统等，它们影响的不仅仅是业务工作的效率提高，而且直接改变了人们对产品和服务的体验方式，改变了与用户的服务和联络方式，颠覆了现有的管理方式和商业模式。
做好基础物业服务，就要提高业主的满意度，就必须通过科技手段提升专业化水平，实现物业服务效率的最大化，并通过资源整合提供更个性化、多样化的社区服务——这应该成为企业转型升级的根本所在。
基于此，我们开发了“现代物业服务体系实操系列”，本丛书包括《物业服务沟通与投诉解决指南》《物业保洁服务与绿化养护指南》《物业服务流程与工作标准指南》《物业岗位设置与管理制度全案》《物业网络管理与安防设施指南》《物业治安·消防·车辆安全与应急防范》六册。本书主要从实操的角度，对于物业管理与服务工作中应知应会的内容进行了系统的归纳和整理，同时，书中提供了大量的案例和范本供读者参考使用。
本书由福田物业项目组组织编写，同时在本书编写过程中，获得了一线物业管理人员、物业管理行业协会的帮助和支持，全书由滕宝红审核完成。在此对大家付出的努力表示感谢！
由于笔者水平有限，书中不足之处在所难免，希望广大读者批评指正。
编者
用户评价
这本书的内容我实在是不敢恭维。刚拿到这本书的时候，我满怀期待，以为终于能找到一本真正实操性强、能指导我日常工作的物业服务指南。然而，阅读过程中却发现，书中充斥着大量泛泛而谈的理论，比如“提供优质的客户体验”、“建立高效的沟通机制”等等，这些口号式的陈述对于我们这些每天都在一线忙碌的基层人员来说，简直是空中楼阁，毫无实际操作的意义。 书里提到要“掌握先进的保洁技术”，但我翻遍全书，除了零星几句对清洁剂类型的简单介绍，再无其他。我期望看到的，是关于不同材质地面如何清洁、不同污渍如何处理、常用清洁工具的详细使用方法和维护保养技巧，甚至是一些应对突发污损的应急预案。然而，这些内容付之阙如，让我感到非常失望。更不用说绿化养护的部分，基本就是几张植物图片配上极其简单的文字说明，对于如何判断植物健康状况、如何进行病虫害防治、如何合理施肥修剪等关键技术，完全没有涉及。 我希望这本书能提供更具操作性的模板和流程。比如，在保洁服务方面，我期待的是一份详细的清洁工作SOP（标准作业程序），包含清洁频次、责任区域、人员配备、考核标准等。在绿化养护方面，我希望能有不同季节、不同区域绿化养护计划的范例，以及如何根据天气、土壤情况调整养护措施的指导。但这本书给我的感觉，更像是一份空洞的宣言，而非一本实用的操作手册。 最让我头疼的是，书中对于如何处理业主投诉和突发事件的部分，也显得非常敷衍。我本来希望能够从中学习到一些有效的沟通技巧，如何在处理问题的同时维护好公司形象。结果呢？书里只是简单地强调“要耐心倾听”、“要及时反馈”，但具体如何做，如何安抚业主情绪，如何记录和跟踪问题，完全没有给出任何具体方法。同样，在绿化养护中遇到植物枯死、设备损坏等突发情况时，书中也只是轻描淡写地带过，让我觉得作者并没有真正理解一线工作的复杂性和挑战性。 总的来说，这本书的实用性极低，与“实操系列”的名头严重不符。它更像是一本介绍物业服务“是什么”的书，而不是“怎么做”的书。对于那些希望提升专业技能、解决实际工作难题的物业从业人员来说，这本书可能只会带来更多的困惑和失望。我强烈建议作者在后续的修订中，能够真正深入一线，了解基层工作者的需求，补充大量具有可操作性的内容，而不是停留在理论层面。
坦白说，这本书的实用价值，我个人认为相当有限。我之所以会购买这本《现代物业服务体系实操系列——物业保洁服务与绿化养护指南》，是抱着希望能够从中学习到一些真正能指导我日常工作的具体方法和技巧的期望。然而，读完之后，我的感受却是“理论多于实践，空泛多于具体”。 书中关于“物业保洁服务”的部分，更多的是在强调“服务意识”、“责任感”和“专业形象”的建立。这些固然重要，但对于一个在实际工作中需要解决各种具体清洁难题的人来说，这些概念性的论述并不能直接转化为解决问题的能力。我期望看到的是关于不同类型污渍的清除方法、不同材质表面的清洁保养技巧、常用清洁设备的选购与维护保养指南，甚至是应对突发清洁状况的应急预案。但书中在这方面的实质性内容，可以说几乎没有。 在“绿化养护”方面，情况同样不容乐观。书中有关于植物的基本介绍，但对于如何根据季节变化调整养护策略、如何科学施肥与浇水、如何识别和防治常见病虫害等关键技术，都只是寥寥数语，缺乏深入的阐述和具体的指导。我原本期待的是能看到一些关于绿化养护的“操作流程”，比如不同植物的修剪时间表、病虫害的预防措施、以及土壤改良的方法等。但书中更多的是一些笼统的描述，无法给我提供直接的操作依据。 另外，书中关于“安全管理”和“成本控制”的章节，也显得比较抽象。我希望能够从中学习到一些关于如何制定详细的安全操作规程、如何进行有效的成本核算和预算管理。但书中只是提到了这些概念，并没有提供具体的案例分析或者量化的指导，这让我觉得它们更像是“锦上添花”的理论，而非“雪中送炭”的实用建议。 总体而言，这本书更像是一本关于物业服务“是什么”的普及读物，而非“怎么做”的“操作手册”。对于希望提升实际工作技能、解决具体问题的物业一线从业者来说，这本书的内容很难满足他们的需求，甚至可能让他们感到失望。
这本书的内容，我必须说，实在是不太符合我对“实操指南”的期待。我购买这本书的初衷，是希望能够找到一些在物业保洁和绿化养护方面切实可行的操作方法和技巧。然而，通篇读下来，我感觉这本书更像是一篇关于物业服务“愿景”的阐述，而非一本真正能够指导我具体工作的“说明书”。 书中在谈到保洁服务时，用了大量的篇幅描述“客户至上”的理念，强调“细节决定成败”。但我实际工作中遇到的问题，比如如何高效地处理不同区域的垃圾分类？如何应对突发性的大规模污损？如何选择最适合不同场景的清洁剂和设备？这些具体的问题，书中几乎没有涉及。我期待的是能看到一份清晰的保洁工作流程图，或者关于不同清洁工具和药剂的详细性能介绍及使用指南。但这本书在这方面的内容，可以说是少得可怜。 在绿化养护的部分，我也同样感到失望。书中提到要“打造绿色宜居环境”，并配了几张常见的绿植图片，但对于如何根据当地气候条件选择适宜的植物，如何进行科学的病虫害防治，如何进行高效的浇水和施肥，以及如何应对极端天气对绿植的影响等关键技术问题，书中都只是浅尝辄止，没有深入的探讨。我希望书中能提供一些不同季节、不同植物的养护日历，或者一些关于土壤改良和病虫害识别的图文并茂的指南。 让我尤其感到不满的是，书中关于“物业管理效率提升”的部分，也是充满了空洞的理论。我期望看到的是一些关于如何优化排班、如何进行绩效考核、如何运用科技手段提升工作效率的实际案例。但这本书给我的感觉，更像是在进行“理论灌输”，而非提供“实战经验”。这种“只说不练”的风格，对于一线从业者来说，确实难以起到真正的指导作用。 总的来说，这本书的内容充其量只能算是一份对物业服务“概念”的介绍，距离“实操”二字相去甚远。它更适合作为一本入门级的“物业服务理论读物”，但对于需要解决实际工作问题的物业从业者来说，这本书的价值非常有限，甚至可以说是一种“浪费时间”。
这本书给我最深刻的印象是它的“理论脱离实际”。刚拿到它的时候，我满心以为会找到一些关于如何优化保洁流程、如何更有效地进行绿化养护的实战技巧，毕竟书名里明确写着“实操系列”。然而，读完之后，我发现书中更多的是一些关于物业服务理念和愿景的阐述，比如“以人为本的服务宗旨”、“打造和谐社区环境”等等。这些说法虽然听起来很美好，但对于我们这些每天需要面对具体问题、执行具体任务的一线员工来说，它们更像是空中楼阁，没有一点实际的指导意义。 我特别希望在这本书中找到关于如何科学进行绿化养护的详细指导。比如，针对不同的植物种类，如何制定个性化的浇水、施肥、修剪方案？如何识别常见的病虫害，并采取有效的防治措施？如何根据季节变化和气候特点，调整养护策略？这些都是我工作中经常遇到的难题，但这本书除了泛泛地提及“科学养护”和“精心管理”之外，几乎没有提供任何具体的方法论。同样，在保洁方面，对于如何处理不同污渍、如何规范使用清洁工具、如何进行区域清洁的优先级排序等问题，书中也语焉不详，让我感觉像是看了一本“说明书”，但缺少了关键的“操作步骤”。 书中关于“提升服务品质”的论述，也让我觉得有些空泛。我期望看到的是一些能够直接应用于日常工作的SOP（标准作业程序）或者工作流程图，例如，如何快速有效地响应业主的保洁需求？如何制定详细的公共区域清洁计划并进行有效监督？如何培训新入职的保洁人员掌握基本技能？但这本书在这方面的内容非常匮乏，更多的是强调“态度”和“意识”，而非“方法”和“技能”，这对于提高实际工作效率并没有太大帮助。 此外，书中关于“团队协作”和“成本控制”的章节，也让我觉得流于表面。我期待能看到一些关于如何进行有效的团队分工、如何激发团队士气、如何进行精细化成本核算和预算管理的具体案例和方法。但书中只是简单地提到了这些概念，并没有深入探讨其背后的逻辑和实践路径。这让我觉得，这本书更像是一本“大而全”的物业服务概览，而非一本“小而精”的实操指南，对于解决工作中遇到的具体问题，帮助有限。 总而言之，这本书的“实操性”名不副实。它更像是一份物业服务的“理论科普读物”，而非指导我们如何“落地执行”的“操作手册”。我希望作者能够真正沉下心来，从一线工作的实际需求出发，补充更多具体、可操作的内容，让这本书真正成为物业服务从业者的得力助手。
这本书的内容，我个人认为，与“实操”二字可以说是背道而驰。当初选择这本书，是希望能够获得一些在物业保洁和绿化养护方面能够直接应用到工作中的技巧和方法。然而，读完之后，我发现书中充斥着大量的“大道理”，而缺乏具体的“干货”。 书中在谈及“物业保洁服务”时，用了相当多的篇幅强调“服务理念”、“客户满意度”等宏观概念，这固然是物业服务的重要组成部分，但对于我这样每天需要在现场进行具体操作的人来说，这些论述显得尤为苍白。我真正需要的是关于如何高效清洁不同材质的地面、如何正确处理各种生活垃圾、如何使用清洁工具和清洁剂的详细指南，甚至是如何制定切实可行的清洁计划和排班表。而这些具体、可操作的内容，在这本书里却极其匮乏。 同样，在“绿化养护”方面，我也感到非常失望。书中对各种绿植的介绍相当简略，更像是“图鉴”而非“指南”。对于如何根据不同植物的生长习性进行科学的浇水、施肥和修剪，如何有效地防治病虫害，如何应对季节变化带来的影响，书中几乎没有提供任何实质性的指导。我期待的是能够看到一些关于绿化养护的“流程化”操作，比如不同植物的养护周期、常见病虫害的识别与防治图解，甚至是关于土壤改良和施肥方案的具体建议。 让我感到更加失望的是，书中关于“团队管理”和“应急处理”的部分，也显得非常粗略。我希望能够从中学习到一些关于如何有效地分配任务、如何协调团队工作、以及如何在突发情况下迅速采取有效措施的经验。但书中对此的论述，仅限于一些模糊的原则性指导，缺乏具体的案例分析和可操作的步骤。 总而言之，这本书的内容，只能算是一份对物业服务“概念”的泛泛介绍，远未达到“实操指南”的要求。它可能更适合作为物业服务行业的“入门级理论读物”，但对于真正需要解决实际工作问题的从业者来说，其指导意义非常有限，很难在实际工作中起到实质性的帮助。