国有住宅用地使用权续期问题研究 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

　　到期国有住宅用地如何续期，事关广大人民群众的切身利益。国有住宅用地使用权续期是有偿还是无偿的选择问题，本质上是对土地基本制度乃至国家基本制度的选择。它直接影响社会公平正义、经济持续健康发展和社会和谐稳定，关系到如何化解日益突出的贫富分化的社会矛盾。作者对国有住宅使用权续期问题进行了深入研究，强调指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”；“没有房地产业的回归理性，中国土地制度的优势将逐渐丧失甚至转变为劣势”。《国有住宅用地使用权续期问题研究》分析了土地续期问题考量的维度和逻辑、特殊性，以及有偿和无偿续期的利弊与难点等，为“70年后房子怎么办”设计了可供选择的方案，同时还提出了财富分配的伦理问题和若干建议。

目录

第一章 研究背景
第一节 温州事件引发社会热议
第二节 相关法律规定难以操作
第三节 《中华人民共和国物权法》制定过程中的分歧
第四节 住宅用地使用权续期的各类政策主张
第五节 香港土地有偿使用制度
第六节 中国特色城镇土地使用制度
第七节 国有土地有偿有期限使用的历史演进

第二章 国内地方实际操作
第一节 香港地区的续期处置
第二节 深圳市的续期处置
第三节 青岛市的续期处置
第四节 上海市的续期规定
第五节 汕头市的续期规定
第六节 国内已有续期处置方式述评

第三章 国外经验及教训
第一节 典型国家土地续期操作实践
第二节 典型国家土地续期处置办法
第三节 国外公有土地租赁的基本经验
第四节 国外公有土地租赁的主要教训
第五节 相关国际经验对我国的启示

第四章 续期问题考量的维度和逻辑
第一节 续期问题考量的一般维度
第二节 续期问题考量的价值取向
第三节 续期问题考量的逻辑
第四节 历史变迁的事实依据

第五章 土地续期问题的特殊性
第一节 土地区位的重要性
第二节 土地利用的外部性
第三节 土地资源的公共性
第四节 土地资产的巨额性
第五节 住宅用地的多重性

第六章 有偿与无偿续期的利弊和难点
第一节 利弊分析的立足点
第二节 有偿续期利弊分析
第三节 无偿续期利弊分析
第四节 分析比较基本结论
第五节 有偿和无偿续期的难点

第七章 续期处置方案设计
第一节 指导思想和基本原则
第二节 续期处置的总体思路
第三节 范围界定和续期条件
第四节 续期程序和续期期限
第五节 有偿方式和有偿方案
第六节 未满70年到期住宅用地续期处置
第七节 有偿续期与不动产税制协同改革
第八节 相关制度衔接和监管

第八章 余论：财富分配伦理和政策建议
第一节 土地财富分配伦理
第二节 若干政策建议

精彩书摘

　　《国有住宅用地使用权续期问题研究》：
　　第三节 青岛市的续期处置
　　青岛市针对历史遗留的到期建设用地使用权问题，采取“挂账”方式，暂时搁置因法律规定不明确产生的争议。
　　青岛经济技术开发区是国务院1984年10月批准设立的首批14个国家级经济技术开发区之一，1985年3月28日动工兴建，1993年青岛经济技术开发区与青岛市黄岛区体制合一，辖区面积220平方千米。目前，黄岛已初步形成集开发区、保税区、高新技术产业区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，成为青岛市的新经济区。作为先行先试的经济开发区，青岛经济技术开发区在改革大潮中积极探索，其土地使用制度改革也走在了全国前列。
　　青岛市黄岛区阿里山小区的土地大多是20世纪80年代末出让的，由于出让时《国有土地使用权出让和转让暂行条例》尚未出台，因此出让年限不统一，分别为20年、30年、35年不等。阿里山小区共有5071户业主，其中310户业主的房屋土地使用权在2009年6月30日到期。住宅用地使用年限何以会定为20年？很多人都有这样的疑问。20世纪80年代末期，当时这里大多是工业用地，用地年限都是20年。阿里山小区的大多数土地是在1988年、1989年出让的。那时土地出让的概念都不太明确，如果一下子将出让年期定得很长，可能会对开发区的发展有所影响，比如会导致规划调整等。当时将最长出让年限设定为20年，是考虑到土地出让处在摸索阶段，将时间设定得短一点，国家如果有新的政策出台，便于调整。现在，这类住宅土地使用权届满时按《物权法》的规定自动续期，但续期年限如何确定、续期费用如何缴纳，成了争议最大的问题。
　　与周边几个小区相比，阿里山小区20多栋6层的住宅楼显得陈旧了很多，但小区环境整洁，绿化养护得不错。一提起房子，小区的冯先生就皱起了眉头。2009年，他想卖掉房子到北京买房，但几个月来七八个很有诚意的买主在知道房子土地使用权只有20年以后就打了“退堂鼓”。原来，冯先生的房屋土地使用权期限6月到期，房屋所有权证上注明“土地使用权证另行办理”，买主一见就明白“房子有问题”。冯先生说，周边新楼盘每平方米接近7000元，而他要价只有3000多元，可买主也不敢买，他说：“谁买房都怕以后再添堵，买了房还遗留着悬而未决的土地使用权问题，换我也不买。”
　　与冯先生情况类似，许多业主也遇到相同的问题。据小区物业人员和老住户测算，在这个有700多套房子的小区，其中两三百户业主的房子是20年土地使用权，其余都是50年、70年。不过，同为20年的也有不同，其中100多户是2009年6月就到期，而其他的则是2012年到期。
　　部分业主说：“原来对土地使用年限并不在意。总觉得时间很长。但一晃眼，20年就过去了。现在事到临头了，才知道这个问题非常重要。”
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前言/序言

　　2016年4月，浙江省温州市国有住宅用地续期问题引发全国性的舆情波动，进而引发无偿无期限续期、有偿有期限续期、待条件成熟再做决定等不同观点的热议。《物权法》规定“自动续期”，但对是否有偿采取模糊和回避策略，相关法律规定也难以落地。此前，深圳、青岛、上海等城市对此进行了有益尝试，总体上是有偿续期，但做法不一。2017年全国“两会”前夕，中国政府网联合21家网络媒体共同发起“我向总理说句话”建言征集活动，澎湃新闻和今日头条就其中与民生密切相关的问题进行了网上投票。到3月15日为止，“房屋产权70年到期后怎么办”已获得2131万名网友的投票，排第一位。可见，国有住宅用地续期已成为最重要的民生热点问题。
　　到期国有住宅用地如何续期，事关广大人民群众的切身利益。760年春，杜甫于成都郊外浣花溪畔盖一草堂安顿其家。翌年八月，草堂在瑟瑟秋风中摇摇欲坠。杜甫为此百感交集，遂写下《茅屋为秋风所破歌》以记之。杜甫通过描写自身的疾苦反映了“天下寒士”的疾苦，并表达了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。居住权属于生存权的一部分，是宪法保障的首要人权。时至当下，让更多大众拥有自己的、更方便使用的、更具安全感的住房，实现居者有其屋，是社会主义公有制的必要内容，也应该是社会主义公有制优越性的重要表现。
　　世界上任何国家和地区，获取土地都要向土地所有者支付地价。在支付完地价以后，几乎所有国家和地区都还要再征收房地产税。也就是说，任一居民获取土地和房屋产权用于居住时，都至少需要支付两笔费用：一笔是地价，另一笔是地税。而且，全世界公有土地续期也都是要收费的，并不存在“免费的午餐”。在很多发达国家，政府都采取很强硬的措施制止住它成为部分人投资投机的工具，尤其是防止其成为闲置的投资品。荷兰法律允许人们无偿入住闲置一年以上的空房。瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。由于这些措施，荷兰和瑞典的房屋闲置率均不超过2％。在德国，在房屋闲置率超过10％的市镇，当地政府也会推倒那些无法出租的住房。而在法国、意大利和英国，法律针对闲置房业主出台了一系列严厉的处罚措施。如在法国的一些城市，房屋闲置的第一年，罚金为房款的10％，第二年为12．5％，第三年为15％，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。从国际经验来看，各国都在维护和践行“房子是用来住的，不是用来炒的”，都会通过征收较重的房地产保有税，一方面抑制土地投机，另一方面增加地方财政收入，更重要的是维护社会公平正义和“居者有其屋”。
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