土地增值收益分配悖論 理論、實踐與改革 [Land appreciate apportion in China from theory to practice] 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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內容簡介

　　《土地增值收益分配悖論: 理論、實踐與改革》針對土地增值及其收益分配的理論問題與實踐矛盾，通過對土地增值産生與分配的基本理論關係進行梳理，建立瞭土地增值收益分析的理論框架。進而通過對土地增值收益分配實踐進行定量化測算與分析，歸納瞭土地增值收益分配的實踐特徵，梳理與分析瞭土地增值分配矛盾及産生的根源。提齣改革的重點，一是集體土地製度改革與徵地製度改革，解決土地增值收益分配的市場機製問題，實現效率；二是稅製體係改革，解決收益再分配問題，保障公平。

目錄

目錄
序
前言
第一部分 理論分析 1
1 引言 3
1.1 土地增值研究的背景 3
1.2 土地增值及其分配問題的主要爭議 6
1.3 土地增值及其分配研究涉及的主要問題 7
1.4 本書的研究框架和齣發點 10
2 土地增值與土地收益 12
2.1 土地增值的概念 12
2.2 土地增值收益 14
2.3 土地增值收益分配/分享 14
2.4 漲價歸誰——土地增值分配的爭論 15
2.5 土地發展權與土地增值 18
3 土地增值的産生機理 21
3.1 土地的特殊性決定其增值的特殊性 22
3.2 土地增值的産生 23
3.3 土地增值因素的理論分析 27
3.4 基於地租理論的土地增值分配 32
3.5 土地增值的利與弊 33
4 土地增值收益分配的分析框架 36
4.1 土地增值收益分配的製度背景 36
4.2 土地增值收益産生的環節剖析 39
4.3 基於公共利益徵地的增值分析 45
4.4 集體建設用地流轉的增值分析 46
4.5 分析過程涉及的基本概念 47
第二部分 實證研究 51
5 實證分析的框架及要迴答的問題 53
5.1 實證分析框架 53
5.2 實證研究需迴答的問題 55
6 基於省級及城市麵闆數據的測算與分析 57
6.1 研究方法與數據 57
6.2 土地增值收益分配關係的總體特徵 60
6.3 土地增值收益分配關係的空間特徵 63
6.4 土地增值收益分配關係的時間特徵 68
6.5 結論與討論 74
7 基於城市土地收購儲備樣本的測算與分析 77
7.1 基於收購儲備項目的土地增值收益實現過程 78
7.2 徵地拆遷階段的土地增值Ⅰ測算與分析 83
7.3 土地齣讓階段的土地增值Ⅱ測算與分析 87
7.4 房産開發租售階段的土地增值Ⅲ測算與分析 90
7.5 土地增值收益分配特徵 95
7.6 土地增值收益的市場承受能力分析 102
7.7 結論與討論 112
8 基於土地徵收樣本的測算與分析 115
8.1 測算區域及樣本概況 115
8.2 測算方案及相關指標說明 122
8.3 測算結果分析 126
8.4 研究結論 134
9 集體土地入市流轉增值收益測算與分析 137
9.1 集體經營性建設用地入市交易分析 138
9.2 集體土地增值分配之收益調節金 141
9.3 傳統徵購模式與集體土地流轉模式的收益分配比較 143
9.4 結論與討論 153
10 地票交易模式及其收益分配關係 157
10.1 重慶地票的産生背景及其交易本質 158
10.2 地票交易價格及其增值 160
10.3 地票收益分配主體及分配關係 163
10.4 結論與討論 166
11 政府之間的土地收益分配 168
11.1 中央與地方政府土地收益分配政策變遷 169
11.2 土地齣讓收益分配博弈産生的原因 171
11.3 委托-代理的土地産權關係特點 172
11.4 中央與地方政府土地收益分配機製的理論模型 175
11.5 研究結論 177
第三部分 研究結論與政策建議 179
12 土地增值收益分配的實踐特徵 181
12.1 現階段土地增值收益分配的主要特徵 182
12.2 關於土地增值收益分配關係的基本結論 185
13 土地增值收益分配悖論 191
13.1 土地增值收益分配實踐的主要矛盾 192
13.2 引起土地增值收益分配矛盾的根源 198
13.3 土地增值收益分配悖論 204
14 一些似是而非的觀點討論 210
14.1 徵地/拆遷補償太低 211
14.2 限製農村土地市場化流轉是對農村的不公平 219
14.3 要讓農民享受更多土地財産收益 221
14.4 地價推高房價?或房價推高地價 222
14.5 土地“招拍掛” 齣讓推高地價與房價 227
15 解決土地增值收益分配問題的理論邏輯 233
15.1 土地增值收益分配錶象是經濟問題，實質是製度問題 233
15.2 土地製度改革必須從體製和機製上“解套” 236
15.3 真正處理好政府與市場的關係 239
15.4 必須防止土地過度資本化 242
15.5 土地增值的理論歸屬是閤理分配的唯一依據 245
16 土地製度改革路徑 247
16.1 基於土地增值閤理調節的製度改革框架 248
16.2 徵地製度改革 249
16.3 集體土地製度改革 253
16.4 建立並完善不動産稅製體係 260
後記 264

精彩書摘

　　《土地增值收益分配悖論 理論、實踐與改革》：
　　1 引言
　　民之為道也，有恒産者有恒心，無恒産者無恒心。：《孟子滕文公上》
　　土地本身作為自然資源，是自然的産物，卻在人類的生産生活過程中，轉變為經濟資産，並因所在經濟領域的不同、供求關係的差異、宏觀經濟環境的變化等而發生價值變化，從而給土地産權擁有者、使用者等帶來經濟收益的變化，土地價值的這種變化及其歸屬關係，既涉及經濟學問題，又涉及法律和製度問題，需要在研究其經濟機製的基礎上，探討問題的本質與誘因，尋找解決問題的路徑。
　　1.1 土地增值研究的背景
　　土地增值及其收益分配關係問題研究，長期以來得到理論界和實踐工作者的普遍關注，究其原因，一是自國傢實行土地有償使用製度以來，土地市場快速發展，土地價值得以充分顯化，土地增值及其收益分配關係自然成為各相關利益主體關注的對象，二是在土地市場快速發展的同期，也是我國城鎮化、工業化快速發展的時期，在這一過程中大量的新增建設用地是産生土地增值最明顯的領域，其收益分配關係問題也就自然成為相關利益主體關心的重點，也是理論界研究的焦點，三是這一時期還是房地産市場高歌猛進的時期，房地産價格快速、持續上漲，為土地不斷增值，甚至跳躍式上升，提供瞭可能，所引起的土地增值分配問題更是激化瞭收益分配各方的矛盾。
　　但是，這些都是錶象，更值得關注的問題是，從理論上，土地增值及其分配關係所反映的本質究竟是什麼，又如何從理論上去認識土地增值及其分配關係所反映的産權經濟關係，以及其對土地資源可持續利用的影響，進一步如何構建滿足土地資源可持續利用要求的土地增值及其分配的産權經濟機製，這是《土地增值收益分配悖論 理論、實踐與改革》試圖要研究和迴答的問題。
　　追根溯源，我國自20世紀80年代開始推行城市土地有償使用製度改革以來，土地市場逐步發育成熟，土地資産價值日益顯示齣其在資源配置中的基礎性作用，既促進瞭土地資源優化配置，也極大地促進瞭城市建設進程和區域社會經濟發展，但是，隨著改革的深化，土地收益分配體製在運行中存在的産權結構、體係結構及使用製度等方麵的諸多問題也逐漸顯露齣來，地方政府過度依賴土地齣讓收益解決財政不足問題，徵地過程中農民集體與政府衝突不斷，集體建設用地流轉過程中收益分配與産權關係問題不斷引起社會矛盾等，有時甚至比較尖銳。
　　從當前來看，由土地收益分配問題所引起的矛盾主要錶現在土地齣讓收益分配、徵地與農轉用增值收益分配和集體建設用地流轉收益分配等方麵，關於土地齣讓收益分配，主要錶現在地方政府作為土地齣讓方所取得的土地齣讓收益不斷增加，且存在地方政府過度賣地，乃至擾亂正常的土地市場?房地産市場等問題，尤其近十餘年來，地價、房價持續快速上漲，而地方政府的土地齣讓收益也大幅度增加，引起社會的廣泛關注，進而引起對“土地財政”的討論，但社會關注更多的是地方政府獲取巨額土地齣讓收入的驅動機製問題，從我國實際來看，“土地財政”主要是依靠增量建設用地創造財政收入，也就是說通過賣地的土地齣讓金來滿足財政需求，實際上世界上很多發達國傢也都依靠“土地財政”，但國外主要通過對存量土地徵收物業稅、不動産稅等方式實現財政收入，這樣既體現瞭公平性，也保證瞭政府有相對穩定的財政收入，而且主觀上也會促使政府平抑地價，而不是韆方百計抬高地價①，問題進一步延伸，土地齣讓收益分配還涉及中央與地方政府之間的關係。
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