　　《房地产经纪操作实务》是全国房地产经纪人协理职业资格考试用书的《房地产经纪操作实务》分册，依据2016年新大纲编写。共分为八章，第一章为房地产经纪业务类型及流程，第二章为房地产交易信息搜集与运用，第三章为房地产经纪服务合同签订，第四章为房屋实地查看，第五章为房地产交易合同代拟，第六章为房地产交易资金结算，第七章为房屋查验和交接，第八章为房地产经纪业务风险防范。
　　《房地产经纪操作实务》可供房地产经纪人员复习应考以及日常工作指导之用。

第一章房地产经纪业务类型及流程
第一节房地产经纪业务类型及服务内容
一、房地产经纪业务分类
二、现阶段我国房地产经纪主要业务类型
三、房地产经纪服务的内容
第二节存量房买卖居间业务流程
一、委托阶段
二、带看阶段
三、洽谈阶段
四、签约阶段
五、交割阶段
第三节存量房租赁居间业务流程
一、委托阶段
二、带看阶段
三、洽谈阶段
四、签约阶段
五、交割阶段
第四节新建商品房销售代理业务流程
一、委托阶段
二、销售筹备阶段
三、销售阶段
四、签约阶段
五、房屋交验阶段
六、结算阶段
复习思考题

第二章房地产交易信息搜集与运用
第一节房源信息的搜集与运用
一、房源信息的含义和构成
二、房源信息的搜集整理
三、记录房源信息的常用表格
四、房源信息的发布
第二节客源信息的搜集与运用
一、客源信息的含义和构成
二、客源信息的搜集
三、记录客源信息的常用表格
第三节房地产价格信息的搜集与运用
一、房地产价格信息的类型
二、房地产价格信息的搜集
三、房地产价格信息的分析与运用
复习思考题

第三章房地产经纪服务合同签订
第一节房地产经纪服务合同概述
一、房地产经纪服务合同的含义和作用
二、房地产经纪服务合同的主要类型
三、房地产经纪服务合同的主要内容
第二节房地产经纪服务合同的签订流程
一、书面告知委托人有关事项
二、查看委托人的有关证明
三、洽谈有关事项
四、签署房地产经纪服务合同
第三节签订房地产经纪服务合同的注意事项
一、签订房地产经纪服务合同的常见错误
二、房地产经纪服务合同的风险防范
复习思考题

第四章房屋实地查看
第一节房屋实地查看前的准备工作
一、房屋实地查看的含义和作用
二、房屋实地查看前的准备工作
三、房屋实地查看的主要内容
第二节房屋实地查看的操作要点
一、房屋区位状况实地查看
二、房屋实物状况实地查看
三、房屋物业管理状况实地查看
第三节编制房屋状况说明书
一、编制房屋状况说明书的作用
二、房屋状况说明书的内容与参考样式
三、编制房屋状况说明书的注意事项
第四节带领客户实地看房
一、带领客户实地看房前的准备
二、带领客户实地看房过程中的要求
三、带领客户实地看房的注意事项
复习思考题

第五章房地产交易合同代拟
第一节代拟存量房买卖合同
一、签约材料准备
二、合同签订前的准备
三、存量房买卖合同的拟定
四、存量房买卖合同风险防范
五、合同的核对与保管
第二节代拟新建商品房买卖合同
一、合同签订前的准备
二、签订新建商品房买卖合同
三、新建商品房买卖合同风险防范
第三节代拟房屋租赁合同
一、合同签订前的准备
二、房屋租赁合同的拟定
三、房屋租赁合同风险防范
四、合同的核对与保管
第四节房地产交易合同登记备案
一、存量房买卖合同备案
二、新建商品房买卖合同登记备案
三、房屋租赁合同登记备案
复习思考题

第六章房地产交易资金结算
第一节房地产交易涉及的钱款
一、交易价款
二、定金
三、押金
四、其他钱款
第二节房地产交易资金支付与交割方式
一、房地产交易资金支付方式
二、房地产交易资金交割方式
第三节存量房交易资金交割的操作流程
一、买卖双方自行交割房地产交易资金的流程
二、通过第三方专用账户划转交易资金的一般流程
三、通过第三方专用账户划转交易资金的注意事项
复习思考题

第七章房屋查验和交接
第一节存量房查验和交接
一、前期准备
二、检查资料
三、实地查验
四、办理交接手续
五、注意事项
第二节新建商品房查验和交接
一、前期准备
二、检查资料
三、实地查验
四、办理交接手续
五、注意事项
第三节房地产经纪业务档案管理
一、房地产经纪业务记录的主要内容
二、房地产经纪业务档案管理的要求
三、房地产经纪业务档案管理的步骤
复习思考题

第八章房地产经纪业务风险防范
第一节房地产经纪业务中的主要风险
一、行政处罚风险
二、民事赔偿风险
第二节房地产经纪业务的风险防范
一、主动进行风险识别
二、正确对待风险
三、风险的防范措施
复习思考题
附录一房地产经纪执业规则（2013版）
附录二房地产经纪业务相关文书（范本）
一、钥匙保管书
二、授权委托书
三、定金收据
附录三房地产经纪业务合同推荐文本（2006版）
一、房屋承购委托协议
二、房屋承租委托协议
三、房屋出售委托协议
四、房屋出租委托协议

精彩书摘

　　《房地产经纪操作实务》：
　　一、合同签订前的准备
　　（一）向买方披露与开发企业的关系
　　目前房地产项目已经初步实现了产销分离。在商品房销售中，由房地产经纪机构全程代理销售的情况日益增多。销售现场的售楼人员往往就是房地产经纪机构的经纪人员。但如果不表明身份，作为买方是不了解经纪人员与开发企业的关系的。买方往往将经纪人员视为房地产开发企业的员工，可能提出的一些问题和要求是需要开发企业解决的，经纪人员作为现场人销售人员无法解决。因此，及时地向买方披露自己房地产经纪人员的身份，说明自己或者自己所属的经纪机构与开发企业的关系，可以厘清经纪机构和开发企业的责任界限。
　　（二）商品房项目的主要情况及物业管理情况介绍
　　在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况；其中，物业管理情况包括前期物业管理和管理规约的情况、物业管理的收费情况等。
　　（三）提供项目查询服务
　　房地产经纪人员在签订买卖合同前，需要告知买方可以亲自或者由房地产经纪人员帮助查询、核对相关预售许可证的信息；有权了解项目有关的情况，如开发进度、具体的竣工日期及其项目是否办理过抵押等情况；有权了解项目的价格、销售等情况；有权实地考察项目及其配套的设施设备情况。房地产经纪人员可以帮助核对开发企业提供的有关预售资料，并可以提供网上查询的帮助。
　　（四）说明认购协议书或意向书的作用
　　买方确定购买意向后，很多开发企业采取签订认购协议书或者意向书的方式锁定客户。有的认购协议书或者意向书仅仅约定买方有购买房屋的意向，但对所购房屋的情况如商品房的基本情况、面积、价格、房号等均没有具体约定，只是约定了购买的意向；或者约定将来拟购买该商品房项目，具体条款另行拟订。认购协议书或者意向书并不能替代正式的商品房买卖合同。根据认购协议书或者意向书的内容，法律上可以认定其为预约合同（即约定将来签订合同的协议）。如果认购协议书或者意向书内容完全符合商品房买卖合同的特征和要求（已经具备了商品房买卖合同的主要内容或条款，即具备建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款），并且卖方已经按照约定收受购房款了，则在法律上视其为商品房买卖合同。
　　按照最高人民法院的司法解释，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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