　　《房地产阶级社会》巧妙地运用了在韩国社会具有特殊意义的“房地产”这把钥匙，逐一打开了解韩国社会具体现实问题的各扇大门，并积极提出解决之策。
　　——《联合新闻》

　　《房地产阶级社会》向我们提出一个问题，即抛开房地产因素，我们能完整地把我当今韩国社会吗？作者强调房地产并非简单的居住环境问题，它已经成为决定人们生活质量的最重要因素。该书被视为彻底揭示房地产行业支配下的韩国社会问题的综合报告书。
　　——《京乡新闻》

作者序

第一章房地产是什么?为什么能成为问题?
1．涨!涨!涨!被誉为“不败神话”的房地产
2．贵!贵!贵!卖掉韩国，可以买6个加拿大
3．房地产“一边倒”的趋势到底有多严重
4．不劳而获收入充斥着整个社会
5．房地产价格为何会暴涨?

第二章韩国经济因房地产陷入困境
1．釜底抽薪：韩国工薪阶层的生活
2．内需式经济停滞呈现长期化趋势
3．制造业向海外转移的原因
4．畸形化的产业结构
5．房地产投机买卖与罢工的统计报告

第三章房地产怪圈中的别样人生
1．不同社区的别样生活
2．不同收入阶层的别样生活
3．房地产影响着银行政策的变化
4．房地产也左右着高考
5．房地产也决定寿命的长短

第四章房地产两极分化成为贫困的主因
1．100％住宅普及时代的住房问题
2．贫富分化等于房地产财产分化
3．1000万房产贫困层怎样生活
4．160万房产极贫阶层怎样生活

第五章大韩民国100位房地产首富
1．统计数据中观察到的100位房产富人
2．寻找现代版的“拥有九十九间房产瓦舍的富人之村”
3．谁是100位公寓楼富人?
4．丑小鸭变天鹅：不要小看联合住宅
5．首尔城北区、钟路区和龙山区成为独栋别墅富人村
6．100位法人拥有3万套住房，房产价值1兆6000亿韩元
7．统计数据中观察到的100位土地富人
8．100位土地富人的企业地价就达到60兆韩元
9．隐形的100位大楼富人
10．100位钟情于房地产的公职人员

第六章探寻治理良策
1．为不同住房阶级量身定制住房政策
2．第二次土地改革与宅基地国有化
3．国家开发公共宅基地，提供公共住宅
4．废除“房地产特权”，重拾居者有其屋之梦
5．制定合理政策，彻底消除人们的“租房压力”
6．制定让人们“逃出”地下室的“梯子政策”
写在后面
参考文献
译后记

精彩书摘

试读
韩国有一句俗话，“哥哥买地，弟弟头疼”。最近几年，一路飙升的房价使得夫妇俩会为小姑子买了房而大吵特吵；在房产继承问题上，常是一家欢喜一家忧；各种集会的话题多是关于房地产；小区里的妇女提出的议案也是关于房价问题的；拼命赚钱的10个人中有9个是为了自己能买到房子；那些高官最后落马下台的原因也是房地产。韩国就是这样一个生活中到处都充斥着房地产话题的国家。那房地产到底是什么样的问题呢？
韩国的房地产存在三大问题。第一，房价极其迅猛地上涨；第二，房价的飙升导致老百姓和国家经济都为此付出高昂的生活成本和经济成本；第三，房价过度上涨，这其中的暴利只会被一小部分富裕阶层所垄断，成为导致社会两极分化的罪魁祸首。下面，就让我来详细地一一道来。
迅猛飙升的房价
首先，为了更全面地了解韩国的房价到底上涨了多少，先让我带领读者们乘上时间机器，回到过去，通过“孙洛龟式统计数据”，一同感受韩国几十年来房价上涨的程度。
我们先来到20世纪70年代。从1975年起韩国开始系统调查房价，并由建设部（现国土海洋部）公布全国地价变动率。调查结果显示，从1975年到2007年33年间，除了1992年—1994年以及1998年爆发金融危机以外，其余的29年里，韩国的平均土地价格一路飙高。
究竟飙升到什么程度呢？以1963年地价为基准，从1993年到2007年，首尔地价上涨了1176倍，其他大城市地价上涨923倍。同一时期物价上升43倍。与物价相比，首尔地价提高27倍，其他大城市则提高22倍。与收入相比的结果是怎样呢？相关数据表明，从1965年起，城市工人家庭的月平均实际收入从1965年的240809韩元提高到2007年的3507091韩元，增加了15倍。因此，其他大城市的地价比实际收入高出60倍以上，首尔地价则高出70倍以上。
房地产经常被人们称为一个能使国家崩溃的“亡国病”。但仔细分析的话，此病是10年发作一次的顽疾。下面让我们重新乘坐时间机器回到当代，看看10年一个周期发作的高房价究竟是怎么一回事。
十年暴涨一次的房价
韩国的第一次房地产投机风潮要追溯到20世纪60年代，当时朴正熙政府正轰轰烈烈地开展经济开发五年计划。1965年至1969年，12个主要城市的地价年平均涨幅超过50%，仅5年就上涨5倍。在急速的城市化、通货膨胀、出口大企业的投机参与之后，紧随其后的是以庆尚北道高速公路的开工为契机急剧发展的房地产投机行为。第一次房地产投机风潮的高潮是1969年，1年内12个城市地价年平均增长80.7%，首尔地价年平均增长84.1%。
依据当时韩国住宅银行调查的宅基地为43坪（1坪为3.3平方米）建筑面积为13坪的住房的价格变动率来看，1965年至1969年全国房价年平均增长38.2%（国土开发研究院，1982）。学界推测全国地价变动率为年平均35%（韩东秀，1995）。
20世纪70年代上半期的经济不景气和第一次石油危机导致韩国房地产价格趋于稳定，但是趋于稳定绝不意味着房价不再暴涨而降回以前的水平。截至1974年的5年内，地价和房价分别以年平均15.7%和16.3%的速度持续上涨（韩东秀，1995；国土开发研究院，1982）。
从1975年开始，韩国又掀起两次房地产投机浪潮。朴正熙政府大力号召发展重化工业，并实行大规模城市开发政策。再加上得到很多政策优惠后，很多建筑公司都通过大量的土地开发和住宅建设而迅速成长起来。另外，韩国人奔赴中东地区的建设热潮使大量外汇涌入韩国。所以在以上两种因素的复杂作用下，导致了韩国第二次房地产开发风潮。因此，在1975年到1979年的5年内，韩国地价飙升了4倍。仅1978年1年，全国地价就上涨49%，6大城市上涨79%，首尔上涨136%（国土海洋部，《地价变动率》各年度统计数据）。房价在同一时期年平均上涨33.4%（国土开发研究院，1982）。
10年后的1988年和1989年，韩国又掀起了第三次房地产投机风潮。以1986年的亚运会和1988年奥运会的召开为契机，韩国进行大规模开发，特别是加强西海岸开发力度，再加上“三低”经济景气环境中这是指1985年下半年至1987年上半年，韩国经济出现的“三低”现象，即低利息、低油价、低韩元价值。产生出的闲钱投资等几个因素相互作用之后，导致1988年至1990年韩国地价年平均上涨26.7%，房价上升了16.3%。仅仅在3年内，地价翻了2倍，房价翻了1.6倍。在房地产投机达到顶点的1989年，全国地价年平均上涨32%，首尔地价则上涨了33.5%。
特别是在第三次房地产热潮中，房屋租金不断变化，买不起房的老百姓怨声载道，生活困难。国民银行《全国住宅价格动向调查》的结果显示，从1986年1月到1990年6月，房价上涨53.1%，房租价格竟暴涨97.6%。大邱、蔚山、原州、水原、昌原等城市的房租价格上涨了2倍。甚至在1990年春接连2个月的时间内，发生了由于房租暴涨导致17人图1-2第一次至第四次房地产价格暴涨期
相继死亡的事件。本书序言里介绍的地下室火灾事故也是在1990年3月发生的。
意识到房价暴涨会导致政府危机的卢泰愚政府导入了“土地公概念”“土地公概念”是指为了公共的利益可以适当地控制土地的所有权和使用权。这是一个与土地所有权绝对化思想相反的概念。，开始调控房价。因此在20世纪90年代前半期，韩国房价自解放后第一次跌落。全国平均地价于1992年跌落1.3%，1993年跌落7.4%，1994年跌落0.6%。房价的跌落幅度也是从1991年的0.1%增加到1995年的5%。紧接着在遭受1997年金融危机后，1998年地价跌落13.6%，房价跌落12.4%。
在金融危机的冲击下，尽管人们非常希望韩国10年发作一次的房地产热潮不会再来冲击自己的生活，但几年后房地产投机又开始如雨后春笋般蔓延开来。金大中政府选择继续培育房地产市场作为克服金融危机的重要手段，因此大部分约束房地产发展的政策纷纷解禁或放宽限制条件。2000年后，史上前所未有的低利息和流动资金冲击着房地产市场。另外，卢武铉政府接过金大中政府的接力棒，继续推行诸如首都圈新城市开发、企业城市开发、行政城市开发等各种开发政策，由此拉开了韩国第四次房地产热潮的序幕。下面我们停下时间机器，仔细分析一下影响至今的第四次房地产热潮。
第四次房地产投机热潮的特征
首先来看看第四次房地产投机与前三次房地产热潮相比表现出的特殊之处。第一，商品房价格主导房地产价格的上涨趋势。《房地产114》的数据显示，2003年以来的5年内，首尔市商品房价格平均上涨77.7%，土地扩张30.3%，呈现持续暴涨趋势。与此形成对比的是，大型写字楼和商用住宅的涨幅分别只有66%和 49.9%。该分析在作为政府正式统计数据的“国民银行住宅价格动态”中得到证实。1999年和2000年全国房价平均分别增长3.4%和0.4%，大大缓解了金融危机时房价跌落带来的影响。但从2001年开始，房价才正式进入高增长阶段，到2007年底房价上涨58.6%。具体来看，独栋别墅价格上涨18.2%，公共住宅价格上涨43.9%，但商品房的涨幅是独栋别墅的4倍、公共住宅的2倍（88.4%）。另外，在卢武铉执政的5年期间（2003年至2007年），全国地价和房价涨幅相当，分别为23.7%和24%，商品房价格则上涨34.0%，超出平均水平10%。
第二，首尔江南地区韩国首都首尔市被穿城而过的汉江一分为二，汉江以北称为“江北地区”，以南称为“江南地区”。前者的城市开发程度和商业发展程度都不及后者。主导着房价上涨趋势，接连波及江北地区和首都圈地区。卢武铉政府针对高房价推出了“10·29对策”“10·29对策”是卢武铉上台后，在2003年10月29日推出的抑制高房价整顿房地产市场的政策，全称为“10.29住宅市场安定综合对策”。主要包括两方面内容，一是扩大住房供给，二是抑制房地产投机行为。。于是在2000年以后的3年10个月内，包括江南区、瑞草区、松坡区在内的整个首尔江南地区商品房价格上涨102.9%，一眨眼工夫就翻了2倍。
首尔商品房价格在同一时期上涨82.9%，比20世纪90年代（当时10年房价上涨30.3%）翻了3倍。同时，汉江以北地区、仁川、首都圈地区的房价也无不跟着上涨，涨幅分别为49.5%、73.6%和76.8%。
三星经济研究所的分析显示，这一时期韩国的公司债务流通收益率为23.1%，定期储蓄利息为17.9%，综合股价指数为－25.2%。与此相比，首尔市汉江以南一个区的商品房投资收益率就高达93.8%（三星经济研究所，2003b）。卢武铉政府实施各种抑制房价的政策后，2004年首尔江南地区房价下跌0.6%—3.3%。但在2005年和2006年，房价涨幅却一跃直逼50%，房价上涨风潮转移到首尔汉江以北地区的龙山区和城东区。两区从2004年起发展迅速，3年内房价涨幅就分别高达54%和45%。
此外，2004年房价涨幅跌落到3.7%的京畿道，居然在2年内就上升到38.2%。果川市房价仅在2年内就翻了2倍（房价涨幅为96.4%）。安养市东安区、义王市、军浦市、高阳市日山东西区、龙仁市、城南市盆唐区、坡州市、城南市寿井区、广州市此为韩国京畿道的广州市，汉字名为“广州”，特此区别于中国的广州市。等京畿道大部分城市的房价涨幅都刷新了历史记录，涨幅都达到了50%至70%之间。
卢武铉执政的5年期间，房价涨幅较大的是首尔及其周边的区市县，如果川市、松坡区、江南区、瑞草区、城南市、龙山区、江东区、龙仁市、阳川区、永登浦区、城东区、坡州市等。以上地区房价涨幅最低都达到61%（坡州市），最高为94.5%（果川市）。实际上受益的都是首都圈的区域，商品房价涨幅为49.1%，所有类型房价上涨39.3%。但与此相反，包括仁川市在内的六大广域市的商品房和所有类型住宅房的涨幅却分别停留在19.0%和11.4%，首都圈和地方区域存在着较大的差异。
第三，在革新都市、企业城市、新城市等开发政策的影响下，忠清南道和首都圈主要城市的地价也大幅上涨。1998年金融危机时期，当时地价跌落13.6%，紧接着的3年内，跌幅在0.7%—2.9%范围内，地价小幅增长，2002年涨幅达到极点（9%）。在2002年，首都圈以外地方区域的13个城市和168个市郡中，只有釜山市的机张郡和济州市的北济州郡的涨幅上升2个百分点，分别为12.8%和10.9%。与此形成鲜明对比的是，首尔、京畿道、仁川等地区的66个市和郡的53个区域的地价涨幅都达到2个百分点。
2003年卢武铉上台后大力推行革新城市、行政首都搬迁和新城市等各类开发政策，使得地价大幅上涨。特别是作为行政复合城市开发对象的燕歧郡地价足足暴涨了95.7%，成为卢武铉执政5年来全国234个市郡区地价涨幅最高的城市。此外，忠清南道管辖内的公州市、牙山市、天安市、洪城郡等6个城市进入韩国十大地价涨幅最高的城市之列。
5年期间地价涨幅跃至34.9%的首尔龙山区和城东区的涨幅排在第二位和第六位。京畿道也是地价飞涨，平均上涨29.1%，新都市开发政策使得城南市地价上涨，位居第九位。同样属于新都市开发地域的华城市和坡州市，包括金浦市也上涨30%，仁川和大田上涨20%。

前言/序言

　　序言
　　作者序
　　1.“房地产”决定韩国社会
　　如果有谁问我哪一个词最能概括出当今韩国社会各种现象出现的原因，那我的回答是“房地产”。因此，我想通过这本书谈谈房地产对韩国社会的重要影响。
　　在韩国，一个人的经济实力和社会地位是由房地产的所有量决定的。一个人住公寓，还是住单位宿舍；即使住在公寓，还要看他住在哪家开发商的楼盘，面积有多大；除了住房，还要看这个人有多少土地、有多少大楼。通过了解这些情况，就能走进这个人的生活世界，并能知道他的政治取向，且预测出他在大选中的投票意向。
　　房地产不仅决定着居住环境，更是决定个人生活全部的最重要资源。子女能读哪所名牌大学是由父母的房地产资源决定的，父母的房地产资源越多，读名牌大学的机会相对越大；申请银行贷款的资格也是由房地产资源决定的，因为银行是依据用作担保的房地产数量来决定是否具有贷款资格及贷款金额的大小；房地产也会影响人的寿命，有房阶层和无房阶层之间的寿命相差很大，即使是有房阶层之间，房地产的所有量不同，平均寿命在统计特征上也显示出明显的差别。
　　老百姓辛苦赚来的钱大部分都被房地产吸走了。有了闲钱不投资房地产的人在韩国都被看成是傻瓜。行贿受贿的腐败行为也因房地产的发展而大行其道。甚至连新闻舆论对房地产的报道也因房地产广告的植入程度不同而大不一样。
　　总体而言，房地产已使韩国变成了一个贫富不均、两极分化现象严重的国家。韩国的社会不平等不是由职业和收入决定的，而是由房地产资源来决定的。因此，大韩民国已经变成了一个房地产阶级社会。
　　2. 爸爸妈妈都出去挣钱以后
　　韩国歌手郑泰春的歌曲《我们之死》是根据真实事件创作而成的。1990年3月9日，一对双职工夫妇急于出门上班，把孩子反锁在租住的地下室里。后来房子起火，年仅五岁和四岁的一对兄妹葬身火海。这一事件真实反映了韩国千千万万“蜗居”于地下室的无房一族的悲惨命运。
　　笔者由此想到了20世纪80年代后半期的韩国劳动运动，内心的痛楚难以言表。尽管写了这本关于房地产的书，但还是很担心能否像当年那首歌一样表现出社会的真实一面。
　　无独有偶，那次火灾15年后，2005年10月11日又发生了一起类似的火灾事件。在首尔市瑞草区元地洞的贫民区，一位妈妈出去上夜班后房子起火，五岁和四岁的一对兄弟葬身火海。兄弟俩成为了以首都圈为中心的房地产开发业的牺牲者。他们是能够撼动韩国社会的房地产大开发事业的最大受害者，是千万房地产极贫阶层的真实写照。
　　自2002年以来，韩国房价持续暴涨。尽管无房老百姓们的哀鸣声震天动地，但国会和政府却无力调节房价，对房地产市场的控制力甚微。无论是代表富人利益的大国家党，还是当时宣称内部改革的执政党，就连以监督和批评国家政策为宗旨的进步势力都在房地产大潮前望洋兴叹，无能为力。在这一点上，笔者也是一样，在房地产大潮中深感无力。
　　从那开始的4年内，我怀着内疚之情，在国会图书馆以及相关部门搜集材料。凡是与房地产有关的资料，我都去查找、阅读、摘记、分析，深入探究房地产的相关问题，下定决心一定要找到房地产变成魔鬼的原因和驯服它的良策。
　　3. 房地产神话与意识形态
　　韩国社会的房地产问题正在极度恶化，节节高升的房价成就了韩国的“房地产不败神话”。背后支撑这个不败神话的各种意识形态支配着我们整个社会。
　　实际上，神话和意识形态仍不是房地产的真正实质所在。虽然不是很明确，但是韩国社会围绕房地产问题存在两种态度。尽管大家都在责难公职人员进行房地产投机是重大的犯罪行为，但大家只要有闲钱都首先去炒房，希望房价高涨从中获利，这是不争的事实；尽管在道德和规范层面上讲，人们都说要消除房地产泡沫，但泡沫真正破掉后，大家都担心会出现经济危机，这种莫名的不安和矛盾情绪正是普通老百姓内心的真实写照。从结果上看，上面这些隐藏在房地产不败神话背后的各种意识和心理，形成了一种在现实中妨碍提出解决良策、从而使房地产问题无法解决的失败主义倾向。
　　“根除房地产投机行为”比任何一条议题都能引起全体国民的共鸣，也成为所有政治选举中提出次数最多的口号。然而，无论是哪个政党执政，“先把蛋糕做大”这个原理都成为政府的政策取向，并一直被合理化、正当化。政府运用的各种统计材料也在支持这一政策取向。
　　韩国政治进入民主化时期后，房地产神话也仍未被动摇。政府也被房地产神话和各种意识形态所影响，使得对待房地产的失败主义倾向深深地植入韩国社会之中。
　　靠投机赚钱的欲望越是强烈，人们越会轻视那种靠自己诚实劳动获得收入的观念。因此，大家都逐渐淡忘了承担建设社会共同体的义务，这种思想风潮开始在全社会蔓延。最近韩国社会急速膨胀的中产阶级消费文化和消费欲望就是这种思想风潮蔓延的产物。
　　那房地产神话和意识形态到底是什么？为什么会成为问题？房地产投机食物链的各个主体都是谁？食物链中究竟是谁得到实惠、谁沦为失败者？到底是什么导致房地产问题难以解决？到底有没有解决之良策呢？
　　4. 用统计数据来挑战统计的神话
　　在韩国，关于房地产的书籍浩如烟海。在国会图书馆的网页上输入“房地产”关键词后，出现超过5000本关于房地产的书籍。大型书店里也都设有房地产的专架，图书市场里流行房地产风潮也并非意外之事。报纸和电视媒体也几乎每天都在报道关于房地产的新闻，就连人们在酒吧里聚会谈论的话题也少不了房地产。正如久病成医一样，那些在房地产投机中摸爬滚打的人们，每个人都成了“房地产万精油”，他们的经验和故事三天三夜都讲不完。
　　本书与其他房地产书籍的最大不同就是每个论点都有统计数据来支撑，书中大概有超过300个的统计数据。尽管同时会讲很多与房地产有关的小故事，但目的在于用真实的统计数据作为武器，来挑战房地产神话和背后的各种意识形态，以探究房地产问题的原因和实质。
　　笔者将用真实的统计数据来证明一些人们认为是常识的内容，并揭示问题的实质。数据可以揭示出房价到底能飙升到什么程度凤凰文库·人文与社会系列：房地产阶级社会下载 mobi epub pdf txt 电子书格式