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周峰著

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發表於2024-12-25

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圖書介紹

齣版社：清華大學齣版社

ISBN：9787302472186

版次：1

商品編碼：12132995

包裝：平裝

叢書名：從零開始學

開本：16開

齣版時間：2017-07-01

用紙：膠版紙

頁數：212

字數：282000

圖書描述

産品特色

編輯推薦

房地産投資實戰，新手入門必讀。資深房地産投資高手聯手打造，分享經典的實戰交易秘籍與切實可行的交易經驗。

本書結構清晰，功能詳盡，實例經典，內容全麵，技術實用。

一冊在手，房地産投資實戰無憂。

內容簡介

　　本書是一本講解房地産投資從入門到精通的圖書。本書首先講解房地産投資的基礎知識，如房地産投資的定義、分類、特點、風險、優勢，通貨膨脹和調控政策下的房地産投資技巧、房地産投資的技巧；接著講解不同類型房地産的投資方法與技巧，如商品房、商鋪、寫字樓、學區房、地鐵房、異地置業的投資方法與技巧；然後講解房地産交易技巧，即貸款、驗房、收房、物業的方法與技巧；*後講解房地産投資的策略，即在哪裏投資房地産*賺錢、何時投資房地産*賺錢、投資買賣房的技巧、以租養房的技巧。

　　在講解過程中既考慮讀者的學習習慣，又通過具體實例剖析房産實際投資過程中的熱點問題、關鍵問題及種種難題。

　　本書不僅適用於廣大房地産投資者，也適用於買房自住者，還對房地産相關從業人員及相關專業人員有相當大的幫助。

作者簡介

　　安佳理財是由一群專業的理財專傢、操盤手組成的作者團隊，“從零開始學”係列圖書是由陸佳、周峰作為主編負責全書的重點寫作和統籌。

　　周峰，投資公司經理，業內資深理財高手,擁有多年股票、大宗商品、外匯、黃金、白銀等理財産品的投資經驗，指導客戶實現瞭良好的投資收益，在業內具有良好的口碑。曾經參與過多部圖書的寫作，主要包括“從零開始學”係列圖書。

精彩書評

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精彩書摘

第3章商品房投資的技巧

　　很多人看到房價漲瞭，覺得自己上班辛辛苦苦好多年還不如炒一套房轉手一賣賺得多，於是也忍不住加入瞭炒房的隊伍。殊不知炒房是一個很專業的活，一不小心就被套。因為房子變現手續復雜、稅費繁多、周期很長，碰上調控，或者你的眼光不準，就很難脫手，最後隻能被動地“炒房炒成房東”。積壓瞭資金，耗費瞭時間，影響瞭工作，最後心力交瘁，得不償失。本章首先講解如何挑選商品房及商品房投資的五種方式，然後講解開發商的炒作四法和投資者的應對四法，接著講解商品房投資成功的技巧，最後講解如何挑選二手房和二手房投資的陷阱、防範技巧。

3.1 如何挑選商品房

　　我國的商品房經過20多年突飛猛進的發展，已經比當初有瞭質的飛躍，從最初的僅能滿足吃喝拉撒最基本需求的“有其居”演變成今天集居住、工作、娛樂、社交於一體的“優其居”。

　　隨著城市化進程的加快和人們工作生活的需要，人們對商品房的需求量逐漸增加。擁有一套自己的住房是很多人的夢想，然而購買房産是人們生活中很昂貴的一種消費行為，可能要花費一輩子的積蓄。因此購房選擇正確，能夠節省大量資金，甚至取得高額迴報；選擇失誤，則會帶來無窮無盡的煩惱。到底該如何挑選商品房呢？下麵來詳細講解。

3.1.1 挑選商品房的原則

　　挑選商品房的原則共有四項，如圖3.1所示。

圖3.1 挑選商品房的原則

　　1) 質量是否閤格

　　商品房作為一種特殊的商品，其好壞也應符閤一般商品的評判標準，即質量是否閤格。但是目前市場上齣售的商品房大多是期房，所以投資者在挑選住房時還無法像挑選其他商品那樣非常直觀地查看、鑒彆其物理特性，通常隻能根據開發商提供的房屋平麵圖和各種數據，從房屋的戶型設計、功能劃分等方麵進行挑選。

　　適閤的住宅戶型是以“室”來劃分的，“室”一般是指居住建築中的居室和起居室。通常來說，住宅中不小於12平方米的房間稱為一個“一室”。目前各房地産公司推齣的主打戶型多為兩室一廳、兩室兩廳、三室兩廳等幾種戶型，麵積一般在80～150平方米之間。購房者在挑選房屋時切莫一味求大求全，如果是為自住而購房，應著重考慮自傢的人口數和經濟實力。

　　閤理的功能分區主要是指動靜分區。一般來說，起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區，它應靠近入門處設置；臥室是靜區，它的位置應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用；同時室內交通綫應盡可能便捷。

　　舒適的空間尺度為瞭保證樓房尤其是住宅有充分的采光和日照，依照有關規定新建多層住宅平行布置的建築間距，應為其前部或南部建築高度的1∶1到2∶3；並列建築山牆之間應不小於6米。對於房屋的層高，有關專傢建議，2.8米的層高纔適宜居住。

　　2) 交通是否便利

　　無論在何處購房，交通都是必須要考慮進去的重要因素，即便有私傢車，道路條件好、進齣方便、有停車位也纔能物盡其用。不過對於大多數購房者來說，考慮的交通問題主要是這裏的公共交通是否方便。位於主要交通乾道附近的居住小區，交通相對比較方便，這樣購房後的交通成本也就不會太高。

　　3) 價格是否閤適

　　投資者在購房時，要廣泛撒網，然後重點跟蹤幾個重要的樓盤。特彆是當開發商為瞭加速資金周轉，不惜以接近成本價甚至以成本價進行促銷時，投資者一定要敢於果斷齣手，抓住機會，購買升值潛力大、質量有保證、價格低廉的樓房。

　　4) 開發商是否有實力

　　投資者在購房時，更應對房地産開發商進行多方瞭解，比如開發商具備不具備房地産開發經營主體資格、商品房建設項目是否閤法、土地使用有無批件、開發商資金實力如何、是不是靠預付款來維持工程進度等。總之，一定要挑有信譽的開發商，以減少售後之憂。

3.1.2 認真考察商品房的環境

　　居所內外環境品質的提高更是體現居住質量的核心所在。隻有在好的、高品位的小區之中，所謂的佳居纔會物有所值。買房考察環境一般是指“近看小環境、遠看大環境”，如圖3.2所示。

　　1) 小環境

　　小環境是指樓群和小區環境，例如小區是否是封閉式小區、物業管理水平如何、綠化覆蓋率是多少、配套設施如何、居住者文化層次如何。

　　封閉式小區入住後，安全性和私密性更高，比不封閉小區要優越。物業管理現在已經較為普及，一般來說，專業的物業管理公司要比衍生齣來的物業管理部門能力強。

圖3.2 考察商品房的環境

　　綠化覆蓋率是用綠化麵積除以建築麵積。綠色令我們有迴歸大自然的感覺，小區內如果有較好的綠化，就會形成園林式小區，現在綠化麵積的多少已成為衡量小區檔次的一個重要標誌。

　　配套設施包括商店、藥店、運動場、健身設施等，高級的有網球場、娛樂廳等，如果小區規模大，還應該有幼兒園、小學、大型超市、公共汽車站等。

　　另外，小區內的居民還要有相當的文化層次。俗話說：“百萬買房，韆萬買鄰。”鄰裏關係、文化氛圍也是一種環境。

　　2) 大環境

　　大環境是指小區所處的周邊環境、地段、交通位置等。

　　大環境的考察主要包括：是否靠近宜人的風景點，如公園、大山、大海等；是否靠近大學等文化氣氛濃厚的單位；附近是否有集貿市場或商業區；交通是否便利，是否靠近公交站、是否有主要乾道通過等。

　　另外，還要考察該小區附近有沒有汙染源，如不能靠近有煙囪的工廠、不能緊鄰噪音較大的交通主乾道等。

3.1.3 挑選商品房的技巧

　　一般情況下，在確定購房前大都會實地考察一番，以免因為買下有缺陷的住房而帶來遺憾。挑選商品房的技巧，如圖3.3所示。

圖3.3 挑選商品房的技巧

　　1) 不看白天看晚上

　　入夜後看房，能考察小區物業管理是否安全、有無定時巡邏、安全防範措施是否周全、有無攤販等産生的噪音乾擾等。這些情況在白天是無法看到的，隻有在晚上纔能得到最確切的信息。

　　2) 不看晴天看雨天

　　下過雨後，無論房屋進行過怎樣的裝飾，都逃不過雨水的侵襲，這時房屋牆壁、牆角、天花闆是否有裂痕，是否漏水、滲水，就能一覽無餘。尤其要格外留意陽颱、衛生間附近的地闆，看看是否有潮濕發黴的現象。

　　3) 不看裝潢看做工

　　好的裝潢都會讓人眼前一亮，有時高明的裝潢可以把龜裂的牆角，發黴、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須要注意做工問題，尤其是牆角、窗沿、天花闆的收邊工序是否細緻，這些地方往往容易被忽視。如果發生問題，對這些細小處進行修繕是很麻煩的，挑齣這些小毛病，可以增加討價還價的籌碼。

　　4) 不看牆麵看牆角

　　查看牆麵是否平坦，是否潮濕、龜裂，可以幫助購房者瞭解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆麵來說更重要，牆角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，牆角的承重力是關鍵，如牆角齣現嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時齣現。

　　5) 不看窗簾看窗外

　　為瞭掩飾房屋的朝嚮、采光、遮擋等問題，故意用窗簾做道具，這時就要打開窗簾，注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、黴味，采光是否良好，前方是否有遮擋。檢查一下房屋的窗戶有無對著彆傢的排氣孔。

　　6) 不看電梯看樓梯

　　許多二手次新房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，但樓梯也不容忽視。看一下是否有住傢的堆積物、消防通路是否通暢，這對日常生活也很重要。

　　7) 不看冷水看熱水

　　如果想要知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢。檢驗浴缸時，要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水後再放水，看排水係統是否正常。如果房子沒有熱水供應，一般有兩種情況，一是已經很久沒人住瞭，二是可能賣瞭很久都沒賣齣去。

　　8) 不看地上看天上

　　除瞭看客廳的地闆、浴廁的瓷磚、廚房的牆壁外，還要看看燈飾的路綫，看一下天花闆是否有水漬，或漆色是否均勻等現象。如果有，錶示有可能漏水。可能的話，不妨帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂四角是否有油漆脫落、漏水等現象。

　　9) 不看屋主看保安

　　可以和小區管理員或保安聊聊天，因為他們是最瞭解該小區基本狀況的人，有時甚至比業主更能客觀、準確地告知買傢房屋的相關情況，從他們口中獲得所需要的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。

　　10) 不看建材看格局

　　購買商品房時最好是看空房子，因為空房子沒有傢具、傢電等物遮擋，可以清晰地看到整個房子的格局。比較理想的格局是，打開大門先進入客廳，然後是餐廳、廚房、衛生間，再到臥室。如果客廳的門直接麵對臥室，則私密性較差。各種功能區最好能有效區分開來，如宴客功能、休息功能等。

3.2 商品房投資的常見方式

　　商品房投資的常見方式共有五種，分彆是炒樓花、以房換房、以舊翻新、閤建分成、以租養租，如圖3.4所示。

圖3.4 商品房投資的常見方式

3.2.1 炒樓花

　　樓花，即未完工的商品房，也稱期房。“炒樓花”是指炒傢在樓盤落成之際，隻交很少的訂金，訂下一套或多套房屋，之後轉手賣給彆人，套取高額訂金，從中賺取差價。

　　運用炒樓花這種操作手法時應注意：洞悉本地房地産的走勢和行情是成功炒樓花的前提，看準具有升值潛力的樓盤是成功賣樓花的關鍵。

　　老張就是靠賣樓花賺瞭大錢的人，他以前是一名公務員。1999年辭職下海去瞭海南省，從會計到産品推銷員從事過多種行業的工作，最後到瞭一傢房地産公司做售樓業務員。

　　通過幾年的售樓經驗，他明白瞭一個道理：買樓花可以賺大錢。當時，海南多層住宅供不應求，往往樓花一經推齣，即能齣售，買樓花賣樓花炒風熾熱，多次轉手樓花售價都升一大截。這種現象吸引瞭不少投資者搶購樓花，炒賣得利。老張在售樓處工作，自然可以近水樓颱先得月，他將幾年的積蓄全部拿齣來買瞭兩套樓花，不久樓花價格飆升，他賣齣賺瞭一筆錢。

　　此後十幾年，他不斷低買高賣樓花，賺瞭一大筆錢，辭瞭售樓處工作，自己成立瞭一傢房地産投資公司。此後他覺得北京申奧，亞運村樓花可能升值，又在亞運村附近買瞭兩棟樓花，賣齣後現在他的資産已達韆萬元以上瞭。

　　買樓花，賣樓花，炒樓花。請記住，一切與房産有關的東西，都是比較容易賺大錢的，而且賺錢的速度也非常快，中國的房地産不知催生瞭多少百萬富翁、韆萬富翁，甚至億萬富翁。特彆是20世紀90年代前期，隻要你有膽量，拿個幾萬元錢跑到上海、海南等地，也可以炒房賣房，很多人迴來後就是韆萬富翁哦！

3.2.2 以房換房

　　下麵來看一個例子。

　　在青島工作多年的張先生，在2010年買瞭一套76平方米的“小二居”，結婚後就把父母接到瞭青島。

　　張先生這套房子位置不錯，樓層也不錯，但房子沒有電梯。張先生的父母都有不同程度的關節炎，上下樓非常不方便。張先生看在眼裏疼在心裏，於是有換房的想法，即想在青島郊區換一套大一點的，有電梯、環境好、適閤老人居住的房子。

　　經過一層層的篩選，張先生終於看中瞭一套三居室的房子。經過初步商談，張先生願意加16萬元跟對方換房。剛開始對方不太願意，但是考慮到張先生的房子在市區，樓層也好，於是就答應瞭。其實對方看中的是住在張先生的房子裏自己上班方便，可以節省下來很多時間，從而創造齣更多的價值。

　　就這樣，沒過多久，張先生就把父母接到瞭有電梯的大房子裏，一傢人歡天喜地。

　　另外，以房換房還可以節省下一筆交易費。一般情況下，將一套50萬元的房子跟一套100萬元的房子進行交換，所需要的手續費為4萬元左右。但如果購房者通過正常渠道買賣這兩套房子，則需要花費7萬元左右的手續費。

　　還有一些投資者，由於具有較強的洞察力，當他看準一處極具升值潛力的房屋時，在彆人尚未意識到之前，以優厚的條件、采取以房換房的方式獲取該房屋，等時機成熟再予以轉售或齣租，從中獲利。

3.2.3 以舊翻新

　　以舊翻新，是指把舊樓買來或租來，然後投入一筆錢進行裝修，以提高該樓的附加價值，最後將裝修一新的樓房齣售或轉租，從中賺取利潤。