程磊
女，毕业于华东政法大学，曾任广州市律师协会第五、第六届民事法律专业委员会秘书长。广东博厚律师事务所律师，广州市物业管理行业协会法律顾问，广州市物业服务行业专家。代理过数百件物业管理类案件，在执业过程中，重视理论学习和研究，参与过《广州市物业管理暂行办法》的讨论与制定。先后在《现代物业》《城市开发》《住宅与房地产》《物业管理信息》等物业管理专业期刊上发表论文及案例上百篇。曾荣获《城市开发》杂志“十佳撰稿人”称号，荣获广州市物业管理行业协会颁发的“zui佳撰稿人”称号，多次荣获广州市律师协会颁发的“理论成果奖”。
程磊律师创办了广州物业专家律师网，网址：www.chengleilawyer.com。

周滨
男，毕业于上海师范大学和中南财经政法大学，获文学与法学双学士学位。广东博厚律师事务所律师，《现代物业》杂志广州特约记者。代理过数百件物业管理类案件，先后在《现代物业》《住宅与房地产》《物业管理信息》上发表论文及案例数十篇。2009年荣获广州市律师协会颁发的“业务成就奖”。

第一部分业主委员会
1.业主大会应以集体讨论还是书面征求意见形式召开？
2.业委会签订的合同违反法定程序应为无效还是可撤销？
3.业委会能否解除物业服务关系？
4.业委会备案是否具有可诉性？
5.开发商应否将物业服务用房提供给业委会？
6.业委会能否对小区进行自管？
7.业委会提价为何被撤销？
8.业委会能否要求原物业办理移交手续？
9.弃权票算同意还是不同意？
10.车位和幼儿园是否应计入专有部分面积？
11.电梯广告收入是否应返还业委会？
12.业主大会临时会议是否有效？
13.物业费收费方式应采用酬金制还是包干制？
14.专项维修资金能否用于日常设备的维修养护？
第二部分物业服务合同
15.小区二期物业管理权究竟归谁？
16.物业公司能否上调物业服务费？
17.物业服务合同纠纷中的举证责任如何分配？
18.停业商铺是否应交物业服务费？
19.“买楼送物管费”如何兑现？
20.“候补”资质补正，前期合同是否有效？
21.商铺的物业费标准如何确定？
22.村民委员会能否解除物业服务合同？
23.拍卖房产何时交纳物业服务费？
24.开发商是否有权解除前期物业服务合同？
25.地下停车场是否应支付物业服务费？
26.物业公司要求业委会续签合同为何被驳回？
27.一个物业管理区域能否由两家物业公司管理？
第三部分业主
28.物业公司能否要求业主拆除违法搭建物？
29.业主与承租人是否应承担连带缴纳物业费的责任？
30.如何认定物业公司拒不退出？
31.“物业管理资质”与“物业服务等级”有什么区别？
32.如何认定物业公司提供的服务存在瑕疵？
33.房屋地板被淹，物业公司是否应赔偿？
34.火灾导致电梯受损，物业公司是否应承担责任？
35.物业公司阻止“群租”是否构成侵权？
36.物业公司能否阻止“住改商”？
37.宠物狗咬伤人如何赔偿？
38.物业公司能否限制业主商铺的经营范围？
第四部分物业服务企业赔偿纠纷
39.物业公司是否应承担电梯事故责任？
40.物业公司断电导致商铺损失是否应赔偿？
41.电脑主机被盗物业公司是否应赔偿？
42.缴纳月保的车辆小区内被盗，物业公司是否应赔偿？
43.未缴停车费的车辆在小区被盗，物业公司是否应赔偿？
44.业主在小区内摔伤，物业公司是否应赔偿？
45.雨水倒灌车库，物管是否应赔车损？
46.保安互殴致残，物业公司是否应赔偿？
47.幼童高坠致死，物业公司应否赔偿？
48.老人在商场被踩致死，物业公司是否应赔偿？
49.物业公司能否以前手业主拖欠物业服务费为由阻止业主入住？
第五部分其他类型
50.合同期满后维修电梯是否构成“无因管理”？
51.旧楼加装电梯是否合法？
52.业主的行为是否侵害物业公司名誉权？
53.开发商虚假宣传是否构成不正当竞争？
54.承租商铺涉销售侵权商品，实际开票的物业公司是否承担侵权责任？
55.物业公司股东如何行使知情权？
56.业主张贴“大字报”是否构成名誉侵权？
57.业主委员会与劳务人员之间是雇佣关系还是承揽关系？
58.房管局“不予备案”的行为是否具有可诉性？
第六部分相关法律法规
中华人民共和国物权法（节选）
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
物业管理条例
业主大会和业主委员会指导规则
物业服务收费管理办法
广东省物业管理条例

精彩书摘

　　《律师说法：物业管理典型案例评析》：
　　第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
　　业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
　　第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
　　第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
　　第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
　　第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
　　第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
　　物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
　　第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
　　……

前言/序言

序
近年来，随着业主法律意识的不断增强和物业服务市场竞争愈发激烈，业主与物业公司间的纠纷案件日益增多。作为小区的生活“管家”，物业公司提供的服务和管理水平直接关系到住户的生活质量。但由于种种原因，物业纠纷呈现出持续“高烧”态势，成为当前的民生痛点之一。如何有效化解物业纠纷、维护小区和谐稳定，成为摆在相关部门面前的一道棘手难题。
随着物业服务的人工工资成本和物料成本的上涨，物业公司如果还是维持数年前的收费标准，大多可能只能保本微利甚至亏损。近年来，出现了大量的物业服务费提价纠纷。物业公司认为人工成本激增，维保费用开支增大，需要提高物业服务收费。但业主认为，物业公司没有提高物业服务质量，不能提高收费。因此，围绕是否涨价问题，双方展开了激烈的博弈。物业公司如果提价不成功，必然要压缩企业运营成本，如减少保安岗哨，削减维保开支，这样又导致物业服务质量的下降。物业服务质量的下降又引发业主拒绝交费，对物业公司心怀不满。这也导致“物管亏损—服务差—业主拒涨价—服务更差—业主拒缴”的恶性怪圈。据媒体报道，很多城市已经出现了物业公司大量弃盘撤场的情况。物业公司撤场后，可能会遗留了大量的物业欠费问题。物业公司在撤场后又大批量地向法院起诉业主，追索物业服务费，因此导致大量的纠纷涌入法院。在广州市，各级法院的房产庭受理的案件中，物业服务纠纷类案件已经占了大部分比例。
除了提价纠纷外，另外一个多发纠纷就是物业移交纠纷。随着业主法律意识的提高，大量的业主委员会在辖区街道办事处备案成立。据2016年7月7日《广州日报》刊登的《海珠区同一街道11小区筹建业委会》一文报道，广州市海珠区南洲路10多个居民小区同时段在组织筹备业主委员会。业主委员会成立后，往往会产生选聘和解聘物业公司的问题。如果经召开业主大会，业主委员会重新选聘了新的物业公司，则往往又会爆发新旧物业交接问题。旧物业拒绝退出，新物业无法入驻小区。此时，容易滋生大量的关联诉讼。例如开发商或业主起诉街道办事处，要求法院判决撤销街道办事处备案，或者业主提起撤销权诉讼，要求法院撤销业主委员会选聘新物业公司的决议。几种类型的诉讼错综复杂，新旧物业移交纠纷解决不好，极容易引发群体性事件。
本书涉及的案例某些是笔者亲自办理的案件，同时也汇集了近年来物业管理的一些热点案件，如“住改商”、“群租”、业主撤销权纠纷、物业移交纠纷、物业费提价纠纷等。笔者从法院的诉讼实务出发，每个案件均归纳了案件争议焦点，律师的评析也针对争议焦点问题，阐述法律如何规定及相应的法理依据，再附上案件的相关法条链接，力图让读者在阅读案例的同时，获得相关的物业管理专业法律知识。
笔者在办案之余，经常将案例评析发表在《现代物业》《城市开发》《住宅与房地产》《物业管理信息》等杂志上。本书中的很多案例评析已经发表过，本次出版中进行了部分修改，试图形成一个完整的案例体系。
本书在撰写过程中，得到了法律出版社编辑的大力支持，他们对本书的书稿提出了宝贵的建议，在此表示衷心的感谢！由于时间仓促，本书可能存在许多值得商榷之处，望各位读者多多批评指正。
程磊周滨
2016年9月

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