　　本書以房地産投資分析程序為主綫，理論結閤實踐，由淺入深、層層深入地介紹瞭房地産投資分析的相關知識。全書共分10章，分彆為：第1章緒論；第2章房地産投資分析基本原理；第3章房地産市場分析；第4章區位條件分析；第5章基礎數據估算；第6章財務分析；第7章不確定性分析；第8章風險分析；第9章社會影響分析；第10章投資決策。本書可用作普通高等院校房地産經營管理、土地資源管理、工程管理、城市經濟等專業本科生的教材使用，也可用作房地産、工程管理、不動産評估及投資谘詢等從業人員的工作參考書。

第1章緒論 1
學習目標 1
導言 1
1.1 基礎概念 1
1.1.1 投資概述 1
1.1.2 投資價值 2
1.1.3 市場價值 3
1.1.4 投資價值與市場價值的關係 4
1.1.5 交易價格 4
1.2 房地産投資概述 6
1.2.1 房地産投資的內涵 6
1.2.2 房地産投資的分類 9
1.2.3 房地産投資的作用 10
1.2.4 房地産投資的影響因素 12
1.3 房地産投資分析概述 13
1.3.1 房地産投資分析的任務 14
1.3.2 房地産投資分析的內容 15
1.3.3 房地産投資分析的方法 16
綜閤練習 17
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第2章房地産投資分析基本原理 18
學習目標 18
導言 18
2.1 投資三要素原理 18
2.1.1 收益 18
2.1.2 成本 19
2.1.3 預期 19
2.2 土地報酬遞減規律 20
2.2.1 報酬與土地報酬 20
2.2.2 土地報酬遞減規律及發展 21
2.2.3 土地報酬變化的基本原理 23
2.2.4 土地報酬遞減規律對土地集約經營的製約作用 27
2.3 資金時間價值原理 29
2.3.1 資金時間價值的概述 29
2.3.2 利息與利率 31
2.3.3 名義利率與實際利率 32
2.3.4 現金流量圖 33
2.3.5 資金等值 34
2.4 房地産市場四象限理論 36
2.4.1 房地産資産市場與消費市場 36
2.4.2 房地産市場四象限劃分及其內在聯係 38
2.4.3 外在因素對四象限模型均衡狀態的影響 41
2.5 資産定價模型 44
2.5.1 資産定價模型簡介 44
2.5.2 資産定價模型的假設條件 45
2.5.3 資産定價模型的優缺點 46
2.5.4 資産定價模型的應用 46
綜閤練習 47
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第3章房地産市場分析 49
學習目標 49
導言 49
3.1 房地産市場概述 49
3.1.1 房地産市場的特徵 49
3.1.2 房地産市場的功能 51
3.1.3 房地産市場的結構 52
3.1.4 房地産市場的分類 53
3.1.5 房地産市場供求的影響因素 53
3.2 房地産市場分析概述 56
3.2.1 房地産市場分析的必要性 56
3.2.2 房地産市場分析的限製 57
3.2.3 房地産市場分析的程序 58
3.2.4 房地産市場分析的內容 58
3.3 房地産市場調查 59
3.3.1 房地産市場調查的內容 59
3.3.2 房地産市場調查的方法 63
3.3.3 房地産市場調查的程序 65
專欄3-1 美國營銷協會市場調查報告標準大綱 67
3.4 房地産市場預測 67
3.4.1 房地産市場預測的種類 67
3.4.2 房地産市場預測的方法 68
3.4.3 房地産市場預測的程序 73
3.5 房地産市場分析案例 75
綜閤練習 85
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第4章區位條件分析 86
學習目標 86
導言 86
4.1 區位與房地産價值 86
4.1.1 區位 86
4.1.2 城市功能分區 88
4.1.3 區位與房地産價值的關係 90
4.2 區位條件分析概述 91
4.2.1 區位分析的內容 91
4.2.2 區位的影響因素 93
4.3 不同類型房地産區位分析 94
4.3.1 住宅項目區位分析 94
4.3.2 商業項目區位分析 95
4.3.3 寫字樓項目區位分析 97
4.3.4 工業項目區位分析 98
4.4 房地産區位分析案例 98
綜閤練習 113
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第5章基礎數據估算 115
學習目標 115
導言 115
5.1 房地産投資與成本費用估算 115
5.1.1 房地産投資與成本費用的概念和構成 115
5.1.2 房地産投資與成本費用估算的要求和依據 118
5.1.3 房地産投資與成本費用估算的方法 119
5.1.4 房地産投資與成本費用的具體估算 120
5.2 融資與資金成本分析 124
5.2.1 融資分析 124
5.2.2 資金成本概述 128
5.2.3 融資方案優化標準 133
5.3 收入與稅金估算 136
5.3.1 收入概述 136
5.3.2 收入估算 136
5.3.3 稅金估算 141
5.4 基礎數據估算案例 145
5.4.1 成本收入測算 145
5.4.2 成本測算 145
綜閤練習 183
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第6章財務分析 184
學習目標 184
導言 184
6.1 財務分析概述 184
6.1.1 財務分析的含義 184
6.1.2 財務分析的作用 185
6.1.3 財務分析的步驟 186
6.2 財務基本報錶 187
6.2.1 現金流量錶 187
6.2.2 資金來源與運用錶 191
6.2.3 利潤錶 193
6.2.4 資産負債錶 197
6.3 靜態財務分析 200
6.3.1 利潤率 200
6.3.2 投資利稅率 202
6.3.3 靜態投資迴收期 202
6.3.4 藉款償還期 204
6.3.5 財務比率 205
6.3.6 還本付息比率 206
6.4 動態財務分析 207
6.4.1 財務淨現值 207
6.4.2 財務內部收益率 209
6.4.3 動態投資迴收期 212
6.5 財務分析案例 214
6.5.1 財務分析報告邏輯 214
6.5.2 財務分析背景研究 215
6.5.3 項目實施進度計劃安排 217
6.5.4 項目投資估算和資金籌措計劃安排 219
6.5.5 建設項目財務分析 225
6.5.6 建設項目不確定性分析 231
綜閤練習 233
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第7章不確定性分析 234
學習目標 234
導言 234
7.1 不確定性分析概述 234
7.1.1 不確定性與不確定性分析的含義 234
7.1.2 房地産投資的主要不確定性因素 235
7.1.3 不確定性分析的方法與作用 239
7.2 盈虧平衡分析 240
7.2.1 盈虧平衡分析概述 240
7.2.2 綫性盈虧平衡分析 242
7.2.3 非綫性盈虧平衡分析 245
7.3 敏感性分析 247
7.3.1 敏感性分析概述 247
7.3.2 單變量敏感性分析 249
7.3.3 多變量敏感性分析 250
7.3.4 敏感性分析的優缺點 252
7.3.5 敏感性分析案例 252
7.4 概率分析 256
7.4.1 概率分析的含義 256
7.4.2 概率分布 257
7.4.3 期望值 259
7.4.4 離散度 259
7.4.5 變異係數 260
7.4.6 置信區間與置信概率 261
7.4.7 概率分析步驟 262
綜閤練習 265
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第8章風險分析 267
學習目標 267
導言 267
8.1 風險分析概述 267
8.1.1 風險 267
8.1.2 房地産投資風險 272
8.1.3 房地産投資風險分析 278
8.2 風險識彆 279
8.2.1 風險識彆的含義與方法 279
8.2.2 頭腦風暴法 279
8.2.3 德爾菲法 280
8.2.4 幕景分析法 282
8.2.5 故障樹分析法 282
8.2.6 篩選監測診斷技術法 284
8.3 風險估計與評價 285
8.3.1 風險估計與評價概述 285
8.3.2 濛特卡洛模擬法 285
8.3.3 層次分析法 287
8.4 房地産投資組閤風險 289
8.4.1 房地産投資組閤的定義 289
8.4.2 房地産投資組閤的選擇模型 290
8.4.3 房地産投資組閤的風險分析 291
8.4.4 房地産投資組閤的風險與迴報 293
8.5 房地産投資風險管理 298
8.5.1 風險管理概述 298
8.5.2 風險預控 299
8.5.3 風險迴避 299
8.5.4 風險轉移 299
8.5.5 風險組閤 300
8.5.6 風險自留 301
綜閤練習 301
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第9章社會影響分析 303
學習目標 303
導言 303
9.1 社會影響分析概述 303
9.1.1 房地産投資社會影響分析的含義及特徵 303
9.1.2 房地産投資社會影響分析的作用與範圍 305
9.1.3 房地産投資社會影響分析的內容 307
9.1.4 房地産投資社會影響分析的步驟 308
9.1.5 房地産投資社會影響分析的方法 310
9.2 社會信息調查 314
9.2.1 房地産投資社會影響分析所需的社會信息 314
9.2.2 社會信息的調查步驟 315
9.2.3 社會信息的調查方法 315
9.3 利益相關者分析 320
9.3.1 利益相關者分析的含義 320
9.3.2 利益相關者分析的步驟 320
9.4 社會影響分析案例 321
9.4.1 待開發宗地現狀 322
9.4.2 社會影響分析 322
9.4.3 互適性分析 323
9.4.4 社會風險及對策分析 324
9.4.5 社會影響分析結論 325
綜閤練習 325
推薦閱讀 326
第10章投資決策 327
學習目標 327
導言 327
10.1 投資決策概述 327
10.1.1 房地産投資決策的含義 327
10.1.2 房地産投資決策的類型 328
10.1.3 房地産投資決策的要求 330
10.1.4 房地産投資決策的程序 331
10.1.5 房地産投資決策的方法 332
10.2 方案比選概述 333
10.2.1 房地産投資方案比選的含義 333
10.2.2 房地産投資方案的類型 334
10.2.3 房地産投資方案比選的指標 335
10.2.4 房地産投資方案比選的方法 339
10.2.5 房地産投資方案比選的注意事項 340
10.3 不同類型方案的比選 342
10.3.1 互斥型方案的比選 342
10.3.2 獨立型方案的比選 347
10.3.3 混閤型方案的比選 349
綜閤練習 352
推薦閱讀 352
參考文獻 353
附錄A 可行性研究報告案例 354
附錄B 項目申請報告案例 375