【活动推荐】2017年6月10-11日，房地产融资与资产证券化培训将在北京举办，本次课程由“结构化金融与证券化系列从书”译者宋光辉整体设计，邀请来自银行、高和资本、戴德梁行、蓝光发展、长城资产等实操专家分享cmbs、reits、地产基金、地产并购、商业地产交易、信托拿地、银行开发贷等的运作，报名可咨询手机/微信：18621785907

内容简介

　　REITs投资在房地产危机之后已经变得非常流行。投资REITs是一个参与房地产市场的流动性较好且有支付股息的方式，已经形成了一个优良投资回报的长期业绩纪录。他们的一致性以及与其他资产类别的低相关性，使得这些投资成为一个独特的机会。
　　对于个人，无论他是投资者、财务计划者还是投资顾问，以及对于通过REITs来投资商业不动产的机构，《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》仍然提供了关于REITs的信息和建议的关键。
　　房地产投资信托基金（REITs）是那些直接投资商业不动产的公司，其股份以股票的形式在主要交易所进行交易。随着对REITs兴趣的增长，对于理解这些投资的有深度、可靠和易于获得的信息也在增多。《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》的第4版正是如此。
　　广泛考虑了关于房地产投资信托里的专门用于熟练投资者的经典著作后，这一新的版本及时更新了信息，并且讨论了行业的趋势。《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》由REITs投资专家拉尔夫 L. 布洛克写作，考查了REITs在过去几年里几乎所有的关键进展和所采取的投资策略，为如何评估单个REITs、商业不动产的风险回报特性，以及如何找出蓝筹REITs和控制投资风险提供了有价值的信息和指引。《结构化金融与证券化系列丛书·REITs：房地产投资信托基金（原书第4版）》还提供了由行业老法师Kenneth Campbell和Steven Burton写作的全新的一章，考查了非美国的REITs以及投资这些REITs的选择。

作者简介

　　拉尔夫 L. 布洛克，作为个人投资者、投资顾问、专业资金管理人、作者、出版商及咨询顾问，他在REITs行业活跃了近40年。布洛克先生如今是关键REITs出版公司的所有人。由于他对REITs行业的众多贡献，布洛克获得了NAREIT的2004年行业贡献奖。

精彩书评

　　★对于任何想要在REITs市场构建理解基石的人而言，是必需的起步工具。
　　——Steve Bulle REITs组合管理人，富达基金
　　
　　★REITs是一个伟大的投资想法，他们为投资者提供了一个获得对于重要资产类别头寸的方式，而这原本非常难以做到。然而，REITs部门却可能令那些未做准备的人非常沮丧，因为其中充满了行话、业绩度量方法、在其他地方没有见过的评估工具。布洛克已经解决了这一问题，并且为所有对投资REITs有兴趣的人提供了必备地图。
　　——Mike Kirby Green Street Advisors的共同创办人
　　
　　★街头谈话和清晰思考的完美结合，提供了对REITs新手和经验丰富的投资者都有价值的建议和知识。
　　——Bryce Blair AvalonBay Commuities公司的CEO和主席
　　
　　★如果你是一个REITs投资者，或是正在考虑成为REITs投资者，本书将为你开启机会之门。自从本书在1998年出版第1版以来，一直是那些对于REITs有兴趣的人的必读之物。当我在2003年加入NHP时，我做的第一件事情就是阅读布洛克的书。而我能够给你的*好的建议是和我一样，读这本书。
　　——Douglas M. Pasquale 全美健康物业公司的董事会主席、总裁和CEO

丛书序
译者序
前言
致谢

第1章房地产投资信托：它们是什么及如何运作
REITs的类型
REITs的投资特性
更高的当期回报
总结

第2章 REITs与其他有竞争性的投资的比较
债券
可转债
优先股
其他高收益的权益类资产
其他不动产投资工具
总结

第3章今日之REITs
第一个REITs
1986年的税收改革法案
上REITs和下REITs
REITs现代化法案和RIDEA法案
借贷型REITs与持有型REITs
REITs持有物业类型的拓展
总结

第4章物业类型和周期
上升与下降
物业类型
总结

第5章神话与迷思
对REITs不断变化的态度
关于REITs的迷思
总结

第6章 REITs业绩的历史
20世纪60年代：婴儿期
20世纪70年代：青春期和骚乱期
20世纪80年代：过度建设
20世纪90年代：REITs的摩登年代——更多的成长烦恼
2000～2007年：可信度和市场接受度
2007～2010年：REITs从大衰退中幸存下来
近来的趋势
总结

第7章 REITs：增长和价值创造
FFO和AFFO的重要性
FFO/AFFO的增长机理
内部增长
如何在租约中构建内部增长
其他获取内部增长和创造股东价值的方式
外部增长
更多的外部增长途径
总结

第8章寻找蓝筹
第9章对投资价值的追求
第10章构建一个REITs投资组合
第11章投资于全球REITs和房产公司
第12章什么地方可能出错
第13章后记：对未来的一些思考

精彩书摘

　　通货膨胀也是决定公寓持有人运气的重要因素。由于通胀使得所有事物包括维护费用、保险费用、债务利息等的支出增加，而这些支出增加并不能简单地转嫁给租客。但是，通货膨胀既是一个诅咒，也是一个恩惠。新建设公寓的持有人由于增长了的建设成本，需要收取更高的租金。现有公寓的持有人在新建筑出租完毕后，可以提高租金。最后，由于土地价格及通胀率进一步提高，新建项目可能无法盈利。如果在2005～2007年以较高的土地价格和建设成本造成的项目开发没有如期完工的话，由经济大衰退导致的公寓持有人的现金流压力将会极大恶化。
　　像所有REITs和商业房地产投资者一样，公寓型REITs的投资者也需要留意一些风险。即使是国家经济表现良好，地区经济或当地经济也可能进入衰退或更糟，使得出租率下降及租金上涨放缓或下行。这种情形对于那些将业务集中于狭小的地理区域的REITs更加重要。过度建设会出现，尤其是在那些土地价格低廉且可得，获得开发授权的过程比较简单的地区。差劲的物业管理，包括无法迅速对变化的市场力量作出反应，能够导致公寓资产的盈利能力或价值的贬损。【小知识】作为额外的安全措施，一个分散性良好的投资通常将持有多个不同的
　　公寓类REITs以使得投资风险能够分布到许多地理区域和管理团队。
　　和其他物业类型一样，持有公寓的利润也是周期性的。在20世纪80年代后期和20世纪90年代早期，通过持有公寓获得可观的回报非常困难。银行和储蓄信贷机构以及房地产有限合伙企业和其他辛迪加组织，对于贷款非常慷慨，加重了繁荣。不幸的投资者将大量资本投入新的建设，最终仅仅使得许多建筑到了重组信托公司（ResolutionTrustCorporation，RTC）之手。租金下滑，为吸引租客提供免费租赁。同时，出租率下滑而市场价值减少。
　　最后，在1993~1994年，供需失衡由于经济转强和较少的公寓建设而开始自行纠正。在1995年，租金开始再度上升。在随后的1996年年末，出租率达到90%。在随后的10年里，出租率一直很高而租金稳步上涨，但是在2001年，由于全国性的经济衰退而变得疲软。微弱的就业增长和单户住房的竞争，及抵押贷款利率的刺激，这些因素对公寓类REITs产生的负面影响，一直持续到2004年周期的最低点。
　　接下来的几年里，公寓持有人的处境非常有利。部分是由于公寓分户出售者试图满足对持有自有住房贪得无厌的胃口的刺激，2007年公寓的价格迅猛上涨，而同时公寓市场保持了良好的规模。但是，2007年的经济大衰退使得周期再度逆转，持有人经历了与2001~2003年衰退期间相似的租金收入和运营收入下滑。到2010年中期，公寓市场再次趋稳，这主要是由美国的自有住房率下降所驱动的。
　　由于商业房地产通常是由负担债务来融资的，因此抵押贷款的可获得性和成本是房地产价格的重要因素。对于公寓持有人而言幸运的是，即使在2008-2009年的信贷紧缩时期，购买公寓物业和与政府发起机构如房利美及房地美的相关交易仍然能够获得融资。这有助于在自2007年后期开始的主要商业房地产价格下滑期间，支撑公寓价格。由于此类融资持续可得，它将继续弱化该领域中的价格的周期特性。
　　在近些年里，新的建设没有超过需求，而且一直低于1980年的顶点。在本书出版期间，供需等式再次有利于公寓持有人。然而，在未来一年到两年里将会开始有更多的开发项目完工。而且，我们还将看到由住房负担能力增加和低融资成本驱动的对单户住房及公寓住房需求的复兴。这些因素将会吸走一些租客，因此将会影响公寓持有人的现金流量增长。然而，和一些其他类型的物业的持有人不同，公寓持有人相对而言受到利率上行的影响较为温和，这是因为利率上涨会减弱对单户住房的需求。
　　人口统计因素对于公寓持有人非常有利。2010年，一个由全美第三大公寓经纪商Marcus & Millichap对公寓行业的报告提到，在1982~1995年出生的婴儿大军超过7000万，这些人很多刚从大学毕业。这一大军的规模非常巨大，仅仅稍小于婴儿潮的8000万人。正如，艾夫隆公寓（Avalon Bay Communities）的首席执行官布赖斯·布莱尔（Bryce Blair）近期告诉REITs.com的那样，这些20来岁的人都是租房客而不是拥有房屋者。Marcus & Millichap报告的作者哈维·格林（Harvey E. Green）和赫沙姆·纳德吉（Hessam Nadji）总结道，扩张的经济将这些潜在有利的人口因素释放到租房客大军只是时间问题。
　　……

前言/序言

　　十几年来，资产证券化一直都是热门词汇，经济、管理、金融等专业人士自不必说，就是那些对社会时事和热点稍有关注的人，都会有意无意感受到资产证券化的影响力。然而，由于中国资产证券化起步较晚，其在中国并没有真正得到大众甚至是金融专业人士应有的重视与充分的研究。资产证券化伴随着利率市场化和金融自由化的历史进程深刻地影响了美国的经济乃至社会，甚至可以被视为一种变革性的社会现象。本套“结构化金融与证券化系列丛书”，全面引进美国主流的结构化金融与证券化的专业教材，涵盖广泛且不失深度，构建了相对完善的知识体系，相信有助于国内读者熟悉和了解资产证券化这一最具创新、最为复杂也最有激情与挑战的金融工具。
　　资产支持证券在美国的金融体系里，被视为固定收益市场的一部分，与美国国债、市政债券、公司债券一起，构建了规模巨大的固定收益市常按其规模，资产支持证券的总额仅次于美国国债。固定收益市场的发展大大推动了美国直接金融体系的发展。美国的资产证券化产品按照基础资产类别分为抵押支持证券、资产支持证券以及债务担保证券（中国的资产证券化产品，市场人士按照所受监管不同，将其分为企业资产证券化产品和信贷资产证券化产品）。
　　从美国资产证券化市场的发展历史来看，尽管美国的资产证券化发展有很多原因，但是大体可以归为两类。
　　一是市场无形的手。美国原本直接金融体系就相对发达，在资产证券化市场发展之初，就已经形成了一个以国债、市政债、公司债等为主体品种的极具深度与广度的固定收益市常随着第二次世界大战之后经济增长黄金时代的来临，各类经济主体对金融的需求更加多样化，不断增长的需求成为金融创新的源动力。同时，美国居民的金融资产中银行存款占比自20世纪70年代以来稳定下降，更多的资金通过保险、基金等方式进入资本市场。美国日益扩大的贸易逆差，使得很多国家持有了巨额的美元，这些美元也以投资国债、股票、公司债券等形式进入了美国资本市场。金融体系中积聚的资金为资产支持证券市场的发展提供了充足的燃料。
　　二是政府有形的手。美国政府利用金融手段支持个人住宅市场的稳定和发展，成立了两家“政府资助机构”房利美和房地美，为以合格贷款为基础资产的抵押支持证券提供担保，将联邦政府信用注入产品，消除了抵押支持证券产品的信用风险，大大提高了这类产品对投资者的吸引力。另外，房利美和房地美为合格的抵押贷款设立了一系列条件，提高了整个产业链条的标准化，大大增强了产品的流动性。从发展之初至今，抵押支持证券占所有资产证券化产品的比例一直维持在80%以上的规模，成为资产支持证券市场的中流砥柱。
　　改革开放以来，我国的金融市场实现了跨越式发展，对实体经济的支持作用日渐加强，在社会融资中扮演的角色日益重要，一个国家如果没有功能齐全并具备一定规模的金融市场，就无法支撑这个国家的经济运行甚至社会稳定。尤其值得关注的是，近些年来银行间市场的快速发展，为固定收益市场建立了良好的基础设施，形成了适合中国国情的市场惯例，培育了扎实的投资者群体。所有这些，为中国资产支持证券市场的发展打下了坚实的基矗从中国的国情来看，中国经济经过30多年的高速发展，原有的金融体系面临着转型的考验。在我国债券市场跨越式发展的同时，资产证券化市场的发展却障碍重重，这值得我们深入思考和研究。资产证券化与结构化金融作为融资创新安排，企业通过资产而非自身信用融资，或许能够化解金融市场转型过程中的债务难题。
　　总之，资产证券化在中国是一个新生事物，其发展机遇与挑战并存，风险与收益兼具。对于这类新生事物，我们不应当下一个简单的是非优劣的定论，而应该沉下心来，认真研究这些事物的特性与本质，努力做到在实践过程中扬长避短；多学习国外的先进经验并结合中国的实际，进行改良与创新，如此才会真正有益于中国资产证券化乃至中国金融市场的健康发展。
结构化金融与证券化系列丛书·REITs 房地产投资信托基金（原书第4版） [Investing in REITs: Real Estate Investment Trusts] 下载 mobi epub pdf txt 电子书格式