　　1、《土地估价实务基础（第五版）》由专家根据新考试大纲要求，将大纲涉及考点按“掌握、熟悉、了解”进行分类，帮助考生提前列好复习提纲，做到心中有数。
　　2、《土地估价实务基础（第五版）》提炼命题重点，用星号标注考点重点等级；划定考试范围，内容全面而有针对性；源于教材，比教材更简练，帮助考生有的放矢地进行复习，有效节省复习时间。
　　3、《土地估价实务基础（第五版）》每个考点均附有经典试题，随学随练，帮助考生巩固考点知识。
　　4、《土地估价实务基础（第五版）》提供两套优质模拟试题，两套试卷是作者总结历年命题精髓、预测新命题趋势编写而成，是考生检验复习效果的必备试卷。
　　5、《土地估价实务基础（第五版）》提供全程售后服务，作者团队与编辑团队倾心为考生答疑解惑，使考生学有所得、问有所答。（详见本书封底，获取更多服务信息）

内容简介

　　《土地估价实务基础（第五版）》是严格按照《全国土地估价师资格考试大纲》的要求编写的，按照大纲的要求划分出了复习要点、考点，并对考点做了一一讲解。全书内容包括土地价格的概念、土地价格影响因素、土地估价概念、土地估价的原则、土地估价程序及土地价格定义的界定、收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价系数修正法、常见用途土地估价及其他土地权利估价、土地分等、土地定级、城市地价动态监测、征地区片综合地价评估等。
　　《土地估价实务基础（第五版）》可供参加2014年度全国土地估价师资格考试的考生复习使用。

目　　录

第一章　土地价格的概念

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格的内涵与外延

　☆☆☆☆☆考点2：我国土地价格的形式

　☆☆☆☆☆考点3：土地价格的主要特征

　☆☆☆☆☆考点4：土地价格的类型及特征

　　　☆☆☆考点5：我国土地价格评估的发展历史

第二章　土地价格影响因素

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：一般情况下的地价影响因素

　　　☆☆☆考点2：主要地价影响因素的作用规律
　☆☆☆☆☆考点3：不同用途地价影响因素的特点

第三章　土地估价概念

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价的概念

　　　☆☆☆考点2：土地估价的作用及现实意义
　　　　　☆考点3：土地估价的服务方向

　☆☆☆☆☆考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程

第四章　土地估价的原则

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价原则

　　　☆☆☆考点2：预期收益原则

　☆☆☆☆☆考点3：替代原则

　☆☆☆☆☆考点4：最有效利用原则

　☆☆☆☆☆考点5：供需原则

　　　☆☆☆考点6：报酬递增递减原则

　　☆☆☆☆考点7：贡献原则

　　　☆☆☆考点8：变动原则

　　☆☆☆☆考点9：合法原则
第五章　土地估价程序及土地价格定义的界定

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：土地估价程序

　☆☆☆☆☆考点2：确定估价基本事项

　　☆☆☆☆考点3：拟订估价作业计划
　☆☆☆☆☆考点4：收集资料实地踏勘

　☆☆☆☆☆考点5：分析整理相关资料
　☆☆☆☆☆考点6：选定方法试算价格

　　　☆☆☆考点7：确定宗地估价结果

　　☆☆☆☆考点8：撰写估价报告书

　　☆☆☆☆考点9：土地估价报告审核
　☆☆☆☆☆考点10：土地价格定义的界定

第六章　收益还原法
　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：收益还原法概念

　　　☆☆☆考点2：收益还原法的基本公式

　　☆☆☆☆考点3：收益还原法不同情况下的公式
　☆☆☆☆☆考点4：收益还原法估价的基本步骤

　☆☆☆☆☆考点5：土地年总收益的概念、测算方法
　☆☆☆☆☆考点6：总费用的测算方法

　☆☆☆☆☆考点7：土地纯收益的概念及测算方法

　☆☆☆☆☆考点8：土地还原率的概念及其确定方法

　☆☆☆☆☆考点9：收益还原法的适用范围及基本条件

　　　　☆☆考点10：收益还原法的发展历史及其在国外的应用

第七章　市场比较法
　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：市场比较法的概念
　　☆☆☆☆考点2：市场比较法的特征

　☆☆☆☆☆考点3：市场比较法的原理

　☆☆☆☆☆考点4：市场比较法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点5：市场比较法的估价步骤

　☆☆☆☆☆考点6：调查与选择比较案例

　　　　☆☆考点7：确定价格可比基准

　　☆☆☆☆考点8：交易情况修正

　　☆☆☆☆考点9：估价期日修正

　☆☆☆☆☆考点10：区域因素比较与修正

　　☆☆☆☆考点11：个别因素比较与修正

　　　☆☆☆考点12：其他相关修正的类型及修正方法

　　　　☆☆考点13：确定比准价格

　　☆☆☆☆考点14：市场比较法适用范围

第八章　成本逼近法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　☆☆☆考点1：成本逼近法概念

　☆☆☆☆☆考点2：成本逼近法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：成本逼近法估价步骤

　☆☆☆☆☆考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法

　☆☆☆☆☆考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法

　　☆☆☆☆考点6：利息

　　☆☆☆☆考点7：土地开发利润

　　　☆☆☆考点8：土地增值

　　　☆☆☆考点9：土地价格修正与确定

　　☆☆☆☆考点10：成本逼近法的适用范围及应用限制

　　　　　☆考点11：成本逼近法在我国的发展

第九章　剩余法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　　　☆☆考点1：剩余法的概念

　　☆☆☆☆考点2：剩余法的基本公式

　☆☆☆☆☆考点3：剩余法的估价步骤

　　　☆☆☆考点4：最佳开发利用方式

　☆☆☆☆☆考点5：不动产价值的测算

　☆☆☆☆☆考点6：假设开发条件下建筑开发成本计算

　　☆☆☆☆考点7：假设开发条件下投资利息计算

　　　☆☆☆考点8：建筑开发利润

　　　　☆☆考点9：建成条件下建筑物价值的计算要求及方法

　　☆☆☆☆考点10：土地价格的计算

　　☆☆☆☆考点11：剩余法适用范围与限制条件

　　　　　☆考点12：剩余法的发展历史

第十章　路线价法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：路线价法的概述

　☆☆☆☆☆考点2：与路线价法有关的概念

　☆☆☆☆☆考点3：路线价法的操作步骤

　☆☆☆☆☆考点4：国外路线价的深度修正方法

　☆☆☆☆☆考点5：其他宗地条件修正系数编制

　　☆☆☆☆考点6：路线价法的适用范围

　　　　　☆考点7：路线价法的发展历史

第十一章　基准地价系数修正法

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理

　　　☆☆☆考点2：基准地价系数修正法的公式

　☆☆☆☆☆考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的要求及方法

　　　☆☆☆考点4：基准地价系数修正法的适用范围与限制

　　☆☆☆☆考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤

第十二章　常见用途土地估价及其他土地权利估价

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：常见用途土地估价

　　　☆☆☆考点2：其他土地权利估价

第十三章　土地分等

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城镇土地分等的概念和原理

　☆☆☆☆☆考点2：城镇土地分等的因素因子体系

　　　☆☆☆考点3：城镇土地分等的技术路线和程序

　　☆☆☆☆考点4：城镇土地分等的因子分值计算方法

☆考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式

　　　☆☆☆考点6：因素因子分值计算位序标准化

　　☆☆☆☆考点7：因素因子分值计算极值标准化

　☆☆☆☆☆考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算

　　　　　☆考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则

　☆☆☆☆☆考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法

　　　☆☆☆考点11：城镇土地分等划分方法

　☆☆☆☆☆考点12：农用地分等的基本概念

　　　☆☆☆考点13：农用地分等的原则

　　☆☆☆☆考点14：农用地分等的因素法

　　☆☆☆☆考点15：农用地分等的样地法

　　　　☆☆考点16：农用地分等的程序

　　☆☆☆☆考点17：农用地分等单元划分原则与方法

　　☆☆☆☆考点18：土地利用系数分指定作物计算方法

　　　　☆☆考点19：土地利用系数综合计算方法

　　　☆☆☆考点20：土地经济系数分指定作物计算方法

　　　　　☆考点21：土地经济系数综合计算方法

第十四章　土地定级

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　　☆☆☆☆考点1：城镇土地定级的概念和原理

　　☆☆☆☆考点2：城镇土地定级的因素因子体系

　☆☆☆☆☆考点3：城镇土地定级的技术路线和程序

　　☆☆☆☆考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则

　☆☆☆☆☆考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法

　☆☆☆☆☆考点6：因素对土地质量的影响方式及类型

　　　　　☆考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法

　　　　☆☆考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法

　☆☆☆☆☆考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析

　☆☆☆☆☆考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加

　☆☆☆☆☆考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析

　　☆☆☆☆考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算

　　　☆☆☆考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析

　　☆☆☆☆考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订

　☆☆☆☆☆考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算

　　　☆☆☆考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值计算

　☆☆☆☆☆考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、
文体设施影响度作用分值计算

　　　☆☆☆考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

　　　☆☆☆考点19：产业集聚影响度的作用分值计算

　☆☆☆☆☆考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法

　　☆☆☆☆考点21：城镇土地级别划分方法

　　　☆☆☆考点22：农用地定级的基本概念

　　　　　☆考点23：农用地等价的关系

　☆☆☆☆☆考点24：农用地定级的原则

　☆☆☆☆☆考点25：农用地定级的程序和方法

　☆☆☆☆☆考点26：农用地定级单元划分原则与方法

第十五章　城市地价动态监测

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法

　　☆☆☆☆考点2：标准宗地的设立及估价要求与方法

第十六章　征地区片综合地价评估

　　　　　　【重点提示】

　　　　　　【考试范围】

　　　　　　【考点采分】

　☆☆☆☆☆考点1：征地区片综合地价的范围和特点

　☆☆☆☆☆考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法、表达形式，
以及在征地补偿估价中的应用

土地估价实务基础模拟试卷（一）

土地估价实务基础模拟试卷（一）参考答案及解析

土地估价实务基础模拟试卷（二）

土地估价实务基础模拟试卷（二）参考答案及解析

精彩书摘

第一章　土地价格的概念

【重点提示】

掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征

熟悉：不同类型土地价格及特征

了解：我国土地价格评估的发展历史

【考试范围】

1.土地价格概念

（1）土地价格的内涵

（2）我国土地价格的形式

2.土地价格的特征

3.不同类型土地价格及特征

（1）土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他项权利价格（按土地权利分类）的特征

（2）交易价格、理论价格、评估价格等（按生产方式分类）的特征

（3）基准地价、标定地价、监测地价等（按管理目的分类）的特征

（4）土地总价格、土地单位面积价格、楼面地价等（按结果表示方法分类）的特征

（5）生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格等（按土地形态划分）的特征

（6）拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格等（按土地交易方式划分）的特征

（7）买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等（按使用目的划分）的特征

（8）监测地价等其他一些划分方法形成的土地价格的特征

4.我国土地价格评估的发展历史

【考点采分】

考点1：土地价格的内涵与外延

重点等级：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考点1：土地价格的内涵与外延
土地价格是土地经济作用的反映，也称Ⅰ【 A．土地使用价值 B．土地收益 C．基准地价 D．地价】，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格存在的根源是Ⅱ【 A．垄断地租 B．绝对地租 C．经济地租 D．级差地租】。决定土地价格高低的主要因素是Ⅲ【 A．绝对地租 B．经济地租 C．级差地租 D．垄断地租】。完整的土地价格定义应包括Ⅳ A．估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型 B．估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型 C．估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期[=YQ]D．估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期】等内容。我国的地价是以Ⅴ【 A.土地使用权出售 B.土地使用权购买 C.土地使用权出租 D.土地使用权出让 E.土地使用权转让】为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。
一般来说，土地价格具有如下特点：Ⅵ【 A．土地有比较完整的市场 B．土地价格高低不由生产成本决定 C．土地价格形成时间长且相对比较困难 D．资本有机构成的提高导致地价呈上升势态 E．土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小】。用公式表示：土地价格=地租/利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着Ⅶ【 A.地租的提高或利息率的上升 B.地租的提高或利息率的下降 C.地租的降低或利息率的上升 D.地租的降低或利息率的下降】而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：Ⅷ【 A．价格基础不同 B．形成时间不同 C．地价具有明显的地区性和地域性 D．地价形成市场的不充分性 E．地价呈总体上升趋势】；土地价格的高低不由Ⅸ【 A.地租 B.利息 C.利息率 D.生产成本】决定，主要由土地的有效需求决定；
Ⅹ【 A.土地 B.房屋 C.汽车 D.机器】一般不具有折旧现象。

【经典试题】

（多选题）1.关于土地价格，说法正确的有（　　）。

A.地价具有明显的地区性和个别性

B.地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度

C.土地市场是不完全的市场

D.土地价格的高低由其生产成本决定

E.土地价格是土地经济作用的反映

参考答案Ⅰ.DⅡ.BⅢ.CⅣ.A（2006年考试真题）Ⅴ.DE　Ⅵ.BCDEⅦ.B　Ⅷ.ABCDEⅨ.DⅩ.A1.ABCE

考点2：我国土地价格的形式

重点等级：☆☆☆☆☆

　☆☆☆☆☆考点2：我国土地价格的形式
土地同一般商品类似，在不同的阶段满足不同的目的，会形成不同的价格形式。为加以区分，往往在价格前分别加上相应的限定词。这样，一组相辅相成的价格系列就构成了价格体系。
对一般商品价格而言，为区分其在不同阶段的价格形成特点，长期以来，已形成了一系列固定的名称。以具体商品为例，有表示企业内部商品生产成本的成本价格、商品出厂转入 2014全国土地估价师资格考试考点采分：土地估价实务基础（第5版）下载 mobi epub pdf txt 电子书格式