　　《房地産前期開發與報批資料精選（第2版）》基於房地産開發中的建設項目操作實踐，根據建設項目立項審批、政府行政許可報批次序和不同建設報批階段的實際情況，精選前期開發人員在辦理項目立項、房地産開發資質、公司登記注冊、土地競買、規劃設計報審、工程施工許可以及人防、消防、園林綠化和交通等專業相關政府行政許可審批手續時，各個實際操作環節中常用的專業知識與數據、審批流程、辦事指南、政策法規、標準規範、注意事項等多方麵內容，是為房地産開發前期策劃管理人員以及高等院校相關專業師生提供的內容實用、針對性強、查閱快捷、攜帶方便的資料。
　　《房地産前期開發與報批資料精選（第2版）》適閤從事房地産開發投資谘詢、前期策劃、項目管理、建築規劃、建築施工及監理等工作的管理與技術人員，包括項目谘詢與策劃、前期開發、建築師、規劃師、工程師和房屋銷售等人員使用，也可以作為高等院校及職業學院房地産開發、施工管理、建築等相關專業師生的參考資料。

第1章房地産開發常見術語與常用數據
1.1 房地産常見專業術語
1.1.1 房地産通用術語
1.1.2 土地開發相關術語
1.1.3 房産市場交易相關術語
1.1.4 項目建設相關術語
1.2 常用符號及代號含義
1.2.1 常見國傢和地區貨幣符號
1.2.2 羅馬數字與常見數字詞頭
1.2.3 其他常見符號含義
1.3 常用單位及換算
1.3.1 法定計量單位
1.3.2 長度單位換算
1.3.3 麵積單位換算
1.3.4 時間單位換算
1.3.5 質量單位換算
1.3.6 中國香港（澳門）特彆行政區常見單位換算
1.4 常見平麵圖形麵積計算方法
1.5 常用氣象地質資料
1.5.1 常見氣象災害預警信號含義
1.5.2 風力等級
1.5.3 寒涼冷熱氣候劃分參考標準
1.5.4 降雨等級
1.5.5 地震震級和烈度

第2章房地産開發相關稅費
2.1 國內常見房地産相關稅率
2.1.1 土地增值稅稅率
2.1.2 房産稅稅率
2.1.3 企業所得稅
2.1.4 契稅稅率
2.1.5 城鎮土地使用稅（土地使用稅）稅率
2.1.6 城市維護建設稅稅率
2.1.7 印花稅稅率
2.1.8 營業稅稅率
2.1.9 個人所得稅稅率
2.1.1 0固定資産投資方嚮調節稅稅率
2.1.1 1新增建設用地土地有償使用費
2.1.1 2耕地占用稅稅率
2.1.1 3全國工業用地齣讓最低價標準
2.2 國內其他常見相關稅率
2.2.1 進境物品進口稅稅率
2.2.2 車船稅稅率
2.2.3 煙葉稅稅率
2.2.4 教育費附加稅率
2.2.5 水資源稅率
2.2.6 資源稅稅率
2.2.7 增值稅稅率
2.2.8 車輛購置稅稅率
2.2.9 消費稅稅率
2.3 人民幣存貸款利率等金融資料
2.3.1 人民幣存款基準利率
2.3.2 人民幣貸款基準利率
2.3.3 住房存貸款利率
2.3.4 人民幣匯率中間價
2.4 外匯金融資料
2.4.1 外匯存款利率
2.4.2 外匯貸款利率
2.4.3 各種貨幣對美元摺算率
2.5 商品房買賣相關稅費
2.5.1 商品房買賣需繳納的稅費
2.5.2 二手商品房買賣需繳納的稅費
2.5.3 房地産經紀公司業務收費參考資料
2.5.4 二手房屋買賣交易流程
2.6 國外房産稅徵收情況

第3章建設用地相關知識
3.1 土地含義和類彆
3.1.1 土地含義
3.1.2 土地類彆
3.2 土地的規劃
3.2.1 土地利用總體規劃
3.2.2 土地利用年度計劃
3.2.3 土地等級
3.3 土地的保護與開發
3.3.1 基本農田保護
3.3.2 需報國務院批準的土地開發用地
3.4 建設用地審批
3.4.1 需國務院批準的建設用地
3.4.2 報國務院批準的城市建設用地審批程序
3.4.3 省級人民政府組織實施農用地轉用和土地徵收程序
3.4.4 城市人民政府具體實施徵地和供地程序
3.5 新增建設用地土地有償使用費及土地等彆
3.5.1 新增建設用地土地有償使用費徵收土地等彆
3.5.2 新增建設用地土地有償使用費徵收標準
3.6 建設項目用地預審
3.6.1 建設項目用地預審範圍
3.6.2 建設項目用地預審程序
3.6.3 單獨選址建設項目用地審查
3.7 閑置土地
3.7.1 閑置土地含義
3.7.2 閑置土地處置方案
3.8 國有土地使用權齣讓及轉讓
3.8.1 國有土地使用權齣讓方式
3.8.2 國有土地使用權齣讓最高年限
3.8.3 國有土地使用權齣轉讓及劃撥
3.8.4 國有土地使用權齣租和抵押
3.8.5 國有土地使用權收迴和終止
3.8.6 國有土地使用權齣讓金
3.9 國有土地使用權齣讓相關程序
3.9.1 國有土地使用權協議齣讓程序
3.9.2 國有土地使用權招標齣讓程序
3.9.3 國有土地使用權拍賣齣讓程序
3.9.4 國有土地使用權掛牌齣讓程序
3.1 0國傢限製和禁止用地建設項目
3.1 0.1 限製用地建設項目
3.1 0.2 禁止用地建設項目

第4章房地産開發企業設立審批
4.1 新設立房地産開發企業審批流程
4.1.1 設立房地産開發企業條件
4.1.2 房地産開發企業設立登記
4.1.3 房地産開發企業營業執照辦理
4.1.4 房地産開發企業備案
4.2 房地産開發企業稅務登記
4.2.1 稅務登記辦理範圍
4.2.2 稅務登記辦理程序
4.3 房地産開發企業組織機構代碼證申辦
4.3.1 組織機構代碼申辦範圍
4.3.2 組織機構代碼申辦程序
4.3.3 組織機構代碼年審
4.4 房地産開發企業統計登記
4.4.1 統計登記範圍
4.4.2 房地産開發企業統計登記程序
4.5 房地産開發企業資質審批流程
4.5.1 房地産開發企業資質等級
4.5.2 房地産開發企業資質等級審批
4.5.3 房地産開發企業資質等級晉級及降級審批
4.5.4 房地産開發企業經營範圍限製條件
4.6 房地産開發企業的年檢流程
4.6.1 房地産開發企業的資質年檢
4.6.2 房地産開發企業的企業年檢

第5章建設項目的前期投資審批
5.1 投資項目資本金
5.1.1 投資項目資本金齣資方式
5.1.2 投資項目資本金比例
5.1.3 投資項目資本金認繳
5.2 建設項目投資審批和核準方式
5.2.1 投資項目審批和核準機關
5.2.2 政府投資項目審批方式
5.2.3 非政府投資項目核準和備案方式
5.2.4 企業投資項目核準程序
5.3 固定資産投資項目審批範圍
5.3.1 需國務院核準或審批的政府投資項目
5.3.2 需國務院核準或審批的企業投資項目
5.4 建設投資項目相關機構單位審查職能
5.5 國有土地上房屋徵收與補償
5.5.1 國有土地上房屋徵收
5.5.2 國有土地上房屋徵收補償

第6章工程建設相關許可證
6.1 土地證書
6.1.1 《國有土地使用證》作用
6.1.2 《國有土地使用證》辦理
6.1.3 《國有土地使用證》樣式
6.2 《建築工程規劃意見書》
6.3 《建設用地規劃許可證》
6.3.1 《建設用地規劃許可證》作用
6.3.2 《建設用地規劃許可證》辦理
6.3.3 《建設用地規劃許可證》樣式
6.4 《建築工程規劃許可證》
6.4.1 《建設工程規劃許可證》作用
6.4.2 《建設工程規劃許可證》辦理
6.4.3 《建設工程規劃許可證》樣式
6.5 《建築工程施工許可證》
6.5.1 《建設工程施工許可證》作用
6.5.2 《建設工程施工許可證》辦理
6.5.3 《建設工程施工許可證》樣式
6.6 《商品房銷（預）售許可證》
6.6.1 《商品房預售許可證》
6.6.2 《商品房銷售許可證》
6.6.3 《商品房預售（銷售）許可證》樣式
6.7 《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》
6.7.1 《住宅質量保證書》基本要求
6.7.2 《住宅質量保證書》工程案例
6.8 《住宅使用說明書》
6.8.1 《住宅使用說明書》基本要求
6.8.2 《住宅使用說明書》工程案例

第7章工程建設項目招投標
7.1 招投標方式和範圍
7.1.1 招標相關術語
7.1.2 招標方式
7.1.3 招標規模和範圍
7.1.4 招標組織形式
7.1.5 需重新招標的情況
7.2 工程建設項目自行招標
7.2.1 國傢發展與改革委員會審批的自行招標
7.2.2 其他建設項目自行招標
7.3 工程建設項目勘察設計招投標
7.3.1 項目勘察設計不需招標的條件
7.3.2 項目勘察設計招標條件
7.3.3 項目勘察設計招標方式
7.3.4 項目勘察設計招標程序
7.4 建築工程設計招投標
7.4.1 需進行設計招標的規模標準
7.4.2 項目設計招標類型
7.4.3 項目設計招標方式
7.4.4 項目設計招標程序
7.5 工程建設項目施工招投標
7.5.1 項目施工不需招標的條件
7.5.2 項目工程施工招標條件
7.5.3 項目工程施工招標形式
7.5.4 項目工程施工招標程序
7.6 房屋建築和市政基礎設施工程施工招投標
7.6.1 招投標條件範圍
7.6.2 招投標程序
7.7 工程建設項目貨物招投標
7.7.1 貨物招投標範圍
7.7.2 貨物招投標方式
7.7.3 貨物招投標條件
7.7.4 貨物招投標程序
7.8 招標代理服務收費標準
7.9 關於政府采購招標

第8章建設項目相關手續審批
8.1 建築項目消防設計監督審核
8.1.1 建築項目消防監督審核管理機構
8.1.2 建築項目消防監督審核權限範圍
8.1.3 建築項目消防監督審核程序
8.1.4 建築項目消防驗收
8.2 建設項目城市綠地率審批
8.2.1 城市綠綫管理機構
8.2.2 建設項目樹木移伐審批
8.2.3 建設項目綠地率審批
8.3 建設項目交通審批
8.4 建設項目人防工程審批
8.4.1 人防工程類彆
8.4.2 人防工程管理機構
8.4.3 人防建設標準
8.4.4 人防設計審批
8.4.5 人防易地建設
8.5 建設項目環境保護審批
8.5.1 環境影響評價報批條件
8.5.2 環境影響評價審批方式
8.5.3 環境影響評價審批權限範圍
8.5.4 環境保護審批對環境影響評價文件的要求
8.5.5 環境保護審批對建設項目的要求
8.5.6 環境影響評價審批程序
8.5.7 建設項目環境影響評價收費標準
8.5.8 環境影響評價資質
8.5.9 區域或者企業集團環評限批
8.6 地震安全性及抗震設防審批
8.6.1 地震安全性評價
8.6.2 超限高層建築工程抗震設防
8.7 防雷設計審批
8.7.1 防雷裝置設計審核機構
8.7.2 防雷裝置設計審核範圍
8.7.3 防雷裝置設計審核程序
8.7.4 防雷裝置竣工驗收

第9章外商投資房地産開發
9.1 外商投資項目企業形式
9.1.1 中外閤資經營企業
9.1.2 中外閤作經營企業
9.1.3 外資企業
9.1.4 其他投資方式
9.2 外商投資項目方嚮
9.2.1 鼓勵類外商投資項目
9.2.2 限製類外商投資項目
9.2.3 禁止類外商投資項目
9.3 外商投資房地産市場基本要求
9.3.1 關於外商購買房地産的規定
9.3.2 外商投資企業房地産開發經營管理規定
9.3.3 外商投資房地産公司設立要求
9.3.4 外商投資房地産公司注冊資金要求
9.3.5 外商投資房地産公司股權和項目轉讓要求
9.3.6 外商投資項目《國傢鼓勵發展的內外資項目確認書》辦理
9.3.7 《國傢鼓勵發展的內外資項目確認書》樣式
9.4 外商投資企業設立審批程序
9.4.1 外商投資企業核準部門
9.4.2 外商投資企業申請報告核準程序
9.4.3 外商投資企業設立登記程序
9.4.4 外商投資企業的閤同和章程審批
9.4.5 外商投資企業稅務登記辦理
9.4.6 外商投資企業統計登記辦理
9.4.7 外商投資企業組織機構代碼證申辦
9.4.8 外商投資企業外匯登記
9.4.9 外商投資企業財務登記
9.4.1 0外商投資企業銀行開戶
9.4.1 1外商投資企業海關登記
9.4.1 2外商投資企業勞動用工備案
9.5 外商投資企業投資額相關規定
9.5.1 注冊資本規定
9.5.2 注冊資本與投資總額比例規定
9.5.3 對齣資期限的規定
9.6 外商投資房地産開發企業資質
9.6.1 外商投資房地産開發企業資質等級
9.6.2 外商投資房地産開發企業備案
9.6.3 外商投資房地産開發企業資質審批
9.7 外商投資房地産企業需繳納的稅費
9.7.1 外商投資房地産企業適用的稅種
9.7.2 外商投資房地産企業繳納主要稅費
9.8 外商投資企業增資規定

第10章房地産開發成本及行政許可事項
10.1 房地産開發成本及相關費用
10.1.1 土地使用權取得費（地價款）
10.1.2 建設項目前期工程費
10.1.3 建築和安裝工程費（建安費）
10.1.4 基礎設施建設費
10.1.5 公共配套設施建設費
10.1.6 開發間接費
10.1.7 開發建設相關稅費
10.1.8 開發管理費用
10.1.9 其他行政性事業性收費
10.1.1 0利潤
10.1.1 1不可預見費
10.2 建設工程領域行政許可事項

第11章土地使用權齣讓案例及閤同示範文本
11.1 國有土地使用權齣讓方式案例
11.1.1 協議齣讓國有土地使用權案例
11.1.2 招標齣讓國有土地使用權案例
11.1.3 拍賣齣讓國有土地使用權案例
11.1.4 掛牌齣讓國有土地使用權案例
11.2 《國有建設用地使用權齣讓閤同》示範文本
11.2.1 《國有建設用地使用權齣讓閤同》文本
11.2.2 《國有建設用地使用權齣讓閤同》使用說明

附錄
附錄A 新增建設用地土地有償使用費徵收等彆（2009版本）
附錄B 國傢限製及禁止用地項目目錄（2012年本）
附錄C 外商投資産業（鼓勵、限製及禁止）指導目錄（2011年修訂）
附錄D 建設工程消防設計審核及驗收申報錶（樣錶）
附錄E 相關中國政府政務網站
參考文獻

前言/序言

　　《房地産前期開發與報批資料精選》自2009年齣版以來，由於其切閤建設項目開發操作實踐情況，專業知識範圍廣泛、內容全麵、資料豐富，深受廣大讀者歡迎和喜愛。
　　基於我國建設領域相關法規政策的完善和調整，以及房地産開發的不斷發展。原書中的部分內容也需要更新調整，以適應目前建設項目報批操作的實際情況和真實需要。為此本書作者根據最新的相關國傢法規政策，對該書進行全麵和較大範圍的更新與調整，使得本書從內容上保持與時俱進，使用上更加實用。主要修改及調整內容包括：
　　第1章：增加瞭部分房地産專業術語及圖片講解；取消瞭不常用的復雜的數學計算公式；增加“常見氣象災害預警信號含義”內容。
　　第2章：將國內常見房地産相關稅費內容單獨調整為一章，並對各種稅費、利率內容按新的國傢政策進行調整更新；增加國外房産稅徵收情況內容。
　　第3章：“新增建設用地土地有償使用費徵收土地等彆”調整為現執行的新版本；對國土資源部建設項目用地審批內容按新政策調整更新；《國傢限製和禁止用地建設項目》調整更新為最新版本內容；增加瞭部分圖片講解。
　　第4章：增加瞭部分圖片講解。
　　第5章：對房屋拆遷部分內容按新政策進行調整更新，章節調整為“國有土地上房屋徵收與補償”。
　　第6章：增加瞭部分圖片講解。
　　第7章：按新政策對“招標代理服務收費標準”內容進行調整更新；增加瞭關於政府采購招標內容；增加瞭部分圖片講解。
　　第8章：按新政策對“環境影響評價審批權限範圍”內容進行調整更新；增加瞭部分圖片講解。
　　第9章：按新政策對“外商投資房地産市場基本要求”內容進行調整更新；對外商投資房地産企業需繳納的稅費類型按新政策進行更新；增加瞭部分圖片講解。
　　第10章：按新政策對“建設工程領域行政許可事項”內容進行調整更新。
　　第11章：按新政策對閤同示範文本內容進行調整更新，取消《商品房買賣閤同》示範文本，《國有土地使用權齣讓閤同》調整為新的《國有建設用地使用權齣讓閤同》；取消“5A寫字樓基本標準要求”內容。
　　附錄：對原有附錄“全國各地的土地等彆”等內容按新的政策進行調整更新，取消其中的“政府核準的投資項目目錄”、“産業結構調整指導目錄”、“全國甲級建設項目環境影響評價資質單位”；增加“建設工程消防設計及驗收申報樣錶”內容。
　　本書基於房地産開發中的建設項目操作實踐，根據建設項目立項審批、政府行政許可報批次序和不同建設報批階段的實際情況，精選前期開發人員在辦理項目立項、房地産開發資質、公司登記注冊、土地競買、規劃設計報審、工程施工許可以及人防、消防、園林綠化和交通等專業相關政府行政許可審批手續時，各個實際操作環節中常用的專業知識與數據、審批流程、辦事指南、政策法規、標準規範、注意事項等多方麵內容，是為房地産開發前期策劃管理人員以及高等院校相關專業師生提供的內容實用、針對性強、查閱快捷、攜帶方便的資料。
　　本書適閤從事房地産開發投資谘詢、前期策劃、項目管理、建築規劃、建築施工及監理等工作的管理與技術人員，包括項目谘詢與策劃、前期開發、建築師、規劃師、工程師和房屋銷售等人員使用，也可以作為高等院校及職業學院房地産開發、施工管理、建築等相關專業師生的參考資料。
　　本書主要由譚榮偉組織修改及編寫，譚榮偉、李淼、雷雋卿、黃仕偉、王軍輝、許琢玉、盧曉華、黃鼕梅、蘇月風、許鑒開、譚小金、李應霞、賴永橋、潘朝遠、孫達信、黃艷麗、楊勇、餘雲飛、盧蕓蕓、黃賀林、許景婷、吳本升、黎育信、黃月月、韋燕姬、羅尚連等參加瞭相關章節編寫。由於編者水平有限，雖然經過再三勘誤，但仍難免有紕漏之處，歡迎廣大讀者予以指正。
　　編者
　　2013年3月
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