把脉地产营销：二三线城市100个难题100个办法 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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唐安蔚 著

图书标签:

• 地产营销
• 二三线城市
• 营销策略
• 房地产
• 销售技巧
• 案例分析
• 城市发展
• 市场分析
• 营销难题
• 实战指南

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111389545

版次：1

商品编码：11085315

品牌：机工出版

包装：平装

开本：16开

出版时间：2012-01-01

页数：328

内容简介

　　 《把脉地产营销：二三线城市100个难题100个办法》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。
　　 本书的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。

作者简介

唐安蔚，EMBA房地产高级注册策划师、经济师、中国房地产经理人联合会会员、商业地产研究员、中国青年作家协会专栏作家、国家认证高级房地产职业经理人，曾获得“中国十大杰出房地产营销策划总监‘称号 是国内知名的新生代作家和营销策划专家．被众多房地产资深入士和媒体称为“房地产营销少帅”。
2001年起涉足房地产营销领域具有丰富的房地产实践经验和理论知识十余年来先后成功主案操作了扬州富丽康城、上海复地北桥城 无锡复地公园城无锡湖玺庄园、镇江尚东国际、无锡沁春园、灌南中凯城市之光沛县御城华府等项目 主要耕耘在二、三线城市。
出版的作品有长篇小说《心雨不停》和《天使飞进我的梦》，诗词集《爱如水晶》，房地产营销专著《地产智慧》、《我在镇江做地产》和地产游记《上帝在叹息》，累计创作200余万字。

目录

序言
推荐序一
推荐序二
作者告读者书
第1章
谋势
难题1：中国二、三线城市的发展具有什么样的特点?
难题2：中国二、三线城市房地产发展现状是怎样的?
难题3：国家宏观调控对二、三线城市具有什么样的影响?
难题4：未来五年内，二、三线城市房地产行业具有哪些发展机遇?
难题5：新形势下，大型房企应当如何制订发展战略?
难题6：新形势下，中小型房企应当如何制订发展战略?
难题7：如何正确看待宏观调控对二、三线城市置业者的影响?
难题8：新形势下，地产营销人应该做好哪些准备?
难题9：三、四线城市的本土开发商和代理商应该如何联盟过冬?
第2章
谋市
难题10：大型房地产企业在二、三线城市应采取何种储地策略?
难题11：中小型房地产企业在二、三线城市应采取何种储地策略?
难题12：营销策划人应该如何为项目做总成本测算?
难题13：营销策划人如何通过财务分析评判项目的可行性?
难题14：二、三线城市的项目应该如何进行市场形象定位?
难题15：四线城市的项目应该如何进行市场形象定位?
难题16：二、三、四线城市项目应该如何进行客群定位?
难题17：如何快速而有效地分析客户的实际购买力?
难题18：我国二、三、四线城市别墅发展态势如何?
第3章
谋略
难题19：新形势下我们应该对房地产策划有哪些新的认识?
难题20：开发商应该如何在二线城市制订有效的品牌战略?
难题21：开发商应该如何在三、四线城市制订有效的品牌战略?
难题22：二、三线城市房地产市场调研有哪些有效的方法与技巧?
难题23：四线城市房地产市场调研有哪些有效的方法与技巧?
难题24：二、三线城市项目如何进行有效的产品定位?
难题25：四线城市项目如何进行有效的产品定位?
难题26：二、三、四线城市项目的景观定位有哪些异同?
难题27：目前市场较为流行的景观风格有哪些?
难题28：四线城市项目的储藏间或者车库如何进行有效定位?
难题29：如何在二、三线城市的项目中打造产品附加值?
难题30：如何在四线城市的项目中打造产品附加值?
难题31：如何在陌生区域制订有效的别墅产品策略?
难题32：如何有效进行联排别墅的产品定位工作?
难题33：如何有效进行独立别墅的产品定位工作?
难题34：开盘前怎样策划才能收到事半功倍的效果?
难题35：开盘前二、三线城市的项目推广应该如何有效布局?
难题36：四线城市的项目推广工作应该如何有效布局?
难题37：如何有效制订高端别墅项目的营销策略?
难题38：新形势下，如何实现项目营销推广精准化?
第4章
谋划
难题39：二、三、四线城市项目应该如何实施活动营销?
难题40：如何让三、四线城市的购房者快速接受高层产品?
难题41：如何弥补期房带来的销售弊端?
难题42：三、四线城市项目推广过程中，营销思想应该如何取舍?
难题43：多层顶层加阁楼物业应该如何快速销售?
难题44：如何实现高层产品低楼层房源的快速销售?
难题45：如何实现高层大面积复式楼的快速销售?
难题46：如何规避高层产品中13、14层的销售风险?
难题47：如何制订科学、有效的价格体系?
难题48：如何快速、科学地确定项目均价?
难题49：三、四线城市项目的车库与储藏间应该如何定价?
难题50：开盘后，如何拿捏三、四线城市项目的价格增减幅度?
难题51：优秀的房地产广告应该遵循哪些原则?
难题52：新形势下，房地产平面广告怎样设计才够新颖?
难题53：房地产项目尾盘如何快速销售?
难题54：二、三线城市新区大盘的开发模式有哪些特点?
第5章
谋道
难题55：营销高管应该如何进行领导力及团队销售执行力塑造?
难题56：营销高管应该如何对营销策略进行有效评估和监测?
难题57：新形势下，售楼处“催眠式销售”文化如何打造?
难题58：新形势下，售楼处“激情营销”手法如何锻造?
难题59：新形势下，售楼处“风情营销”手法如何锻造?
难题60：营销高管如何准确地预测竞争楼盘的价格?
难题61：怎样让客户留下完整的个人信息?
难题62：项目楼书应该怎样做才能让客户爱不释手?
难题63：怎样让销售员具有强烈的识别性?
难题64：冰点销售期，如何进行销售员的情绪管理?
难题65：售楼处应该制作什么样的礼品回馈客户?
难题66：销售现场如何应对延期交房带来的市场不良影响?
第6章
谋新
难题67：房地产营销模式有哪些新趋势?
难题68：新形势下，房地产网络营销具有哪些新特色?
难题69：新形势下，房地产服务营销具有哪些特色?
难题70：如何利用媒体实施有效的推广策略?
难题71：新形势下，房地产市场上出现了哪些新颖的营销策略?
第7章
谋商
难题72：中国商业地产具有什么样的发展特点?
难题73：二、三、四线城市商业地产发展分别具有什么样的特点?
难题74：二、三线城市商业项目应该如何进行市场定位?
难题75：二、三线城市商业项目应该如何进行功能定位?
难题76：不同项目体量的业态组合定位有哪些技巧?
难题77：二、三线城市商业项目应该如何进行经营定位?
难题78：如何寻求主力店与商业全局的动态平衡点?
难题79：主力店的选址有哪些特殊的要求?
难题80：商业地产的商业布局规划有哪些技巧?
难题81：如何开展商业地产项目的招商管理工作?
难题82：商业地产项目的销售形式有哪些?
难题83：如何做好商业地产项目的销售控制工作?
难题84：如何开展商业地产项目的租赁工作?
难题85：如何有效开展商业地产的营销推广工作?
难题86：如何制订商业地产开发及投资策略?
难题87：城市综合体在我国的发展具有哪些特点?
难题88：地下商业在我国有哪些发展机遇和阻碍?
难题89：如何进行地下商业的规划设计?
第8章
谋局
难题90：我国房地产行业转型的方向在哪里?
难题91：旅游地产在二、三线城市的发展具有什么样的特征?
难题92：成功的旅游地产开发模式有哪些?
难题93：开展旅游地产的前期定位工作需要秉持哪些核心思想?
难题94：度假式旅游地产如何进行有效的前期定位?
难题95：旅游地产项目应该如何制订有效的营销策略?
难题96：养老地产在我国呈现出怎样的发展态势?
难题97：开发商需要具备什么样的养老地产开发思路?
难题98：养老地产的建筑设计需要注意哪些细节?
难题99：成熟的养生地产应该具有哪些内涵?
难题100：养老养生地产有哪些有效的营销模式?
参考文献

前言/序言

解码增长密码，驾驭区域机遇：深入洞察与实操智慧 这是一部献给所有在房地产营销领域探索前行者的诚挚之作。在快速变幻的市场浪潮中，尤其是在广阔而充满潜力的二三线城市，每一个决策都关乎企业的生存与发展，每一次营销活动都可能触及成败的边界。本书并非一本泛泛而谈的理论汇编，而是萃取了无数地产营销实战案例的精髓，聚焦于二三线城市发展脉络下，营销人普遍会遭遇的实际困境，并在此基础上，提炼出一套套行之有效的解决方案。 我们深知，一线城市的营销逻辑与二三线城市有着本质的区别。后者的消费者需求更为多元，市场信息传播路径相对更为传统，竞争态度的考量维度也更为复杂。因此，本书的价值核心在于其高度的地域针对性与深度的实操指导性。它不拘泥于宏观经济的跌宕起伏，而是将目光投向每一个具体项目的营销场景，从土地获取的初步阶段，到项目定位的精准拿捏，再到蓄客、开盘、去化的每一个关键节点，都进行了细致入微的剖析。 为何二三线城市营销尤为关键？ 当前，中国房地产市场正经历着深刻的结构性调整。一线城市市场趋于饱和，政策调控趋严，增长空间相对有限。而二三线城市，凭借其庞大的人口基数、逐渐释放的消费潜力、以及在国家区域发展战略中的独特地位，正迎来新一轮的发展机遇。然而，机遇与挑战并存。在这些城市，信息不对称、市场认知差异、消费习惯本土化、以及区域性竞争的激烈程度，都对营销工作提出了更高的要求。 传统的营销模式在这些区域可能难以奏葯，依赖于单一渠道或粗放式推广的做法，往往事倍功半。成功的二三线城市营销，需要的是对市场肌理的深刻理解、对消费者心理的精准洞察、以及对营销工具的灵活运用。这正是我辈营销人的核心价值所在。 本书将带您深度探索哪些“难题”？ 本书的每一个篇章，都如同一次精密的“把脉”。我们触及的难题，涵盖了二三线城市地产营销的方方面面，例如： 市场定位的迷局： 如何在信息相对不透明的市场中，准确判断区域价值，找到项目的独特定位？是跟随主流，还是另辟蹊径？如何避免项目同质化，打造差异化竞争优势？ 客群认知的挑战： 如何深入理解当地居民的购房动机、消费能力、家庭结构以及对生活品质的期待？如何构建有效的用户画像，精准触达目标客户？ 渠道选择的困境： 在传统渠道（如户外广告、报纸）效果递减，新媒体传播门槛与成本高企的情况下，如何构建多维度的、高效的营销渠道网络？如何整合线上线下资源，形成联动效应？ 产品价值的传递： 如何将房产本身的价值，以及与之相关的配套、社区文化、生活方式等软性价值，以最直观、最有感染力的方式呈现给潜在客户？如何突破价格战的泥潭，提升产品溢价能力？ 销售策略的优化： 如何在不同销售阶段，制定灵活有效的价格策略、优惠政策和蓄客计划？如何应对竞争对手的营销攻势，保持市场领先地位？ 品牌形象的塑造： 如何在区域市场中建立起信任度高、美誉度佳的品牌形象？如何在每一次营销活动中，强化品牌理念，提升品牌忠诚度？ 营销团队的赋能： 如何搭建高效的营销团队，提升销售人员的专业素养和执行力？如何激发团队潜能，应对压力，达成销售目标？ 突发事件的应对： 在瞬息万变的市场中，如何预判并有效应对市场波动、政策调整、舆情危机等突发状况？ 这些问题，或许您在日常工作中也曾反复思考，甚至在深夜辗转反侧。本书将为您一一解答，并提供具体的行动指南。 本书提供的“办法”为何如此珍贵？ 本书的价值，不仅仅在于揭示问题，更在于提供经过验证的、可复制的解决方案。这些“办法”，并非空穴来风，而是： 源于实战的智慧结晶： 每一个办法，都凝聚了营销人在一线战场上反复摸索、不断试错后提炼出的精华。它们是真实案例的沉淀，而非纸上谈兵。 具有明确的操作路径： 我们力求将每一个办法转化为可执行的步骤和方法论。您将看到具体的案例分析，了解在何种场景下，采用了何种策略，并取得了怎样的成效。 强调因地制宜的灵活性： 虽然本书聚焦二三线城市，但我们深知每个城市、每个项目都有其独特性。因此，本书提供的办法，并非僵化的模板，而是指导您根据自身项目的具体情况，灵活调整和运用。 注重营销闭环的构建： 成功的营销，需要一套完整的闭环。本书的办法，涵盖了从市场研究、产品定位、策略制定、渠道执行到效果评估的全过程，帮助您构建高效的营销体系。 倡导数据驱动与用户思维： 在现代营销中，数据是决策的基石，用户是营销的中心。本书将引导您如何收集、分析市场与用户数据，并将之转化为精准的营销行动。 本书的阅读价值与目标读者 无论您是初入地产营销的新锐，还是经验丰富的营销总监，亦或是面临区域市场挑战的企业决策者，本书都将是您案头必备的案头参考。 对于一线营销执行者， 本书将为您提供解决当下棘手问题的实用工具箱，帮助您提升工作效率，优化营销策略，达成销售目标。 对于营销管理者， 本书将为您提供审视和优化营销体系的宏观视角，帮助您更好地制定战略，管理团队，提升整体营销效能。 对于企业决策者， 本书将为您深入揭示二三线城市房地产市场的运作规律，帮助您做出更明智的投资决策和战略布局。 我们坚信，在充满挑战的二三线城市房地产市场中，深刻的洞察力与精准的行动力是制胜的关键。本书，正是您驾驭区域机遇，解锁增长密码的得力助手。它将引领您穿越迷雾，直击痛点，以更科学、更有效的方式，实现房地产营销的价值最大化。

评分☆☆☆☆☆

这本书真是彻底颠覆了我对房地产营销的认知。我之前一直觉得，房地产营销无非就是广告轰炸、渠道铺垫，再加点价格战术，结果在这本书里，我看到了截然不同的视角。作者不是简单地罗列方法，而是深入分析了二三线城市独特的市场环境和消费者心理。比如，书中提到的“情感连接”策略，我之前根本没往这方面想过，总觉得房子是冰冷的钢筋水泥，怎么能跟情感扯上关系？但作者通过一些案例，比如如何营造社区归属感，如何挖掘居住者的故事来打动潜在客户，让我茅塞顿开。还有对“稀缺性”的解读，不是简单的制造假象，而是如何通过产品本身的独特卖点，比如优质的教育资源配套、稀有的自然景观，来传递真正的价值。读完这部分，我才明白，原来营销不仅仅是卖房子，更是卖一种生活方式，卖一种情感寄托。这本书的逻辑性很强，每一步都像是抽丝剥茧，层层深入，让我感觉自己也在跟着作者一起进行一场精密的营销诊断。即使我不是营销从业者，也能从中感受到智慧的闪光，它提供了一种思考问题的新维度，让我对很多消费行为有了更深刻的理解。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是为二三线城市房地产营销量身定做的。它不是那种泛泛而谈的书，而是深入到每一个具体问题的细枝末节。我最欣赏作者对“渠道整合”的理解。很多人觉得二三线城市的渠道就是那么几种，但作者却指出，关键在于如何将这些渠道进行有效的连接和协同，形成合力。比如，他会分析如何让线上渠道和线下门店的数据打通，如何让置业顾问和渠道经纪人之间形成良性的合作关系，而不是互相拆台。这需要的是精细化的管理和流程优化，但这本书却给出了非常具体的指导。还有对“竞争对手分析”的阐述，也不是简单的 SWOT 分析，而是教你如何从更深层次去理解竞争对手的战略意图，以及如何在此基础上制定自己的差异化竞争策略。读完之后，我感觉自己对二三线城市的市场有了更清晰的认识，也对如何在这个市场中脱颖而出有了更明确的方向。

评分☆☆☆☆☆

这本书最大的亮点在于它的实操性和针对性。我尤其喜欢作者在分析问题时，那种抽丝剥茧、刨根问底的精神。很多时候，我们遇到营销难题，往往只是停留在表面，不知道症结到底在哪里。这本书就不一样了，它会把一个看似简单的问题，拆解成好几个层面，从市场、产品、客户、竞争对手等多个角度进行分析，然后才能找到那个最关键的“病根”。而且，它提出的解决方案，也不是那种空洞的理论，而是非常具体、落地，甚至可以说是“接地气”。比如，书中关于“异业联盟”的章节，我之前总觉得是可有可无的点缀，但作者却详细分析了如何通过与当地特色商家、社区组织进行深度合作，来拓展潜在客户群体，甚至提升品牌形象，而不是简单地走过场。还有对“内容营销”的阐述，也不是简单地讲讲故事，而是教你如何制作出真正能打动人心、引发共鸣的内容，并将其有效地传播出去。读完之后，我感觉自己手握的不是一本书，而是一本“操作手册”，随时可以拿来解决实际问题。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我带来的最大的改变，是让我不再局限于传统的营销模式，而是学会了用一种更加灵活和创新的方式去思考问题。作者在分析“产品同质化”问题时，提出的“微创新”概念，让我耳目一新。他不是让你去颠覆式的创新，而是教你如何在现有产品基础上，通过一些小的细节上的优化，比如户型设计上的微调，园林景观上的独特处理，或是智能化家居的引入，来创造出与众不同的卖点。这让我在面对同质化竞争时，不再感到无从下手。而且，书中对“营销预算”的运用也很有讲究。作者不是告诉你省钱，而是教你如何把有限的预算花在刀刃上，如何通过精准的投放和有效的评估，来最大化营销效果。这对于二三线城市来说，尤其重要。总而言之，这本书就像一位经验丰富的“地产教练”，不断给我提供新的视角和解决方案，让我能够更自信地应对市场挑战。

评分☆☆☆☆☆

我必须说，这本书的视角非常独特，而且非常有启发性。它没有落入俗套，去讲那些大而空的理论，而是直击二三线城市房地产营销的痛点。我特别喜欢作者在分析“价格敏感度”这个问题时的处理方式。通常我们都认为二三线城市价格是决定性因素，但作者却指出，真正的挑战在于如何让客户感知到“价值”，而不是单纯的价格优势。他通过一些案例，比如如何通过提升产品品质、优化社区服务、创造独特的体验式营销来让客户觉得“值”，而不是“便宜”。这是一种非常高级的营销思维，超越了简单的价格博弈。另外，书中关于“口碑营销”的章节也让我印象深刻。作者不是简单地强调刷好评，而是教你如何从源头出发，通过提升客户满意度，让客户成为你最好的传播者。这需要的是耐心和精细化的运营，但一旦做到了，效果是惊人的。这本书让我明白，在二三线城市，尤其是在信息相对封闭的市场里，信任和口碑的力量是巨大的。

评分☆☆☆☆☆

京东买的书性价比确实高，值得信赖，赞一个。

评分☆☆☆☆☆

很不错

评分☆☆☆☆☆

感觉书像盗版的，里面的插图是黑白的。考虑要不要退货

评分☆☆☆☆☆

京东买的书性价比确实高，值得信赖，赞一个。

评分☆☆☆☆☆

内容很好，老公指定买的，印刷精美，正版书籍。。

评分☆☆☆☆☆

京东买的书性价比确实高，值得信赖，赞一个。

评分☆☆☆☆☆

双11来说，送货速度还算可以了。

评分☆☆☆☆☆

很不错的一本书，很喜欢

评分☆☆☆☆☆

感觉书像盗版的，里面的插图是黑白的。考虑要不要退货