商业地产招商实用教程：招商定输赢 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

　　 招商难已经成为商业地产开发的一大瓶颈，在实际操作中能参考的资料少之又少，招商人员缺乏专业有效的指导。蒋?B和姜新国编著的《招商定输赢》集20年的从业经验和专业研究的成果，从招商条件分析，顺延招商策略、方案、组织、实施的逻辑，细致写来，环环人扣，具有很强的实战性。《招商定输赢》全书共分五篇，第一篇为招商工作的原理；第二篇为招商业务研究；第三篇为招商的筹备工作；第四篇为招商行动；第五篇为招商活动参考文件样本。书中观点、方法、工具、引用实战的范例、实用的商业企业名录一应俱全，对从事房地产、商业地产、商业行业人士均有很强的参考和实用价值，是招商人员的必读必备书目，也可作为商业地产行业的专业教材。

作者简介

蒋珺，实战型商业地产专家，上海知名商业地产服务机构——上海在行置业投资咨询有限公司创始人，是国内从事商业地产最早、最久的专业人士之一，主持或参与了青浦奥特莱斯、上海南站、世博村·艺萃馆等数十个大型项目的招商、策划工作，还在高等院校、“第一地产”电视节目中传授商业地产知识。在长期的实战中，创造了策划的“以招论定”、招商的“商机招商”、“七差理论”的实战方法，为中国商业地产运作体系成型作出了贡献。
姜新国，中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华大学、北京大学、中国人民大学、复旦大学、浙江大学、厦门大学等名校讲授商业地产，上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，全国工商联地产商会清华分会的商业地产主任委员。
从事房地产近20年，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作。

内页插图

精彩书评

　　 一本从房企、商界高层，到实战在第一线的营销案场经理、招商人员人人必看的商业地产专业教科书，既有招商技术的精髓，又有老到实操的经验，商界精英、房地产专业人士、商业物业投资机构不可不备。
　　 ——原上海华联股份总经理，上海青浦百联奥特莱斯董事长 陈恂尧
　　 商业房地产之热，需要有理性思索之冷辅之。本书就是属于这样的努力之一，值得一读。
　　 ——零点研究咨询集团董事长，零点商业地产研究院院长 袁岳

目录

第一篇 招商工作的原理
一、商业地产开发和招商
1．商业价值是商业地产的主要价值
2．商业地产的开发流程
3．招商工作贯穿商业地产开发和商业物业经营环节
4．需要招商的商业地产类型
5．商业地产成功运作的五个环节
二、商业发展
1．商业和商业地产的专业术语
2．影响中国消费现状的因素
3．中国商业的特点
4．中国商业的发展趋势
5．中国商业企业的发展策略
6．商业企业的开发计划和招商的关系
三、商业选址
1．商业选址的要求
2．商业选址的策略
【案例1-1】“七天”连锁酒店的选址策略
【案例1-2】肯德基的跟进选址策略
【案例1-3】麦当劳的选址策略及商圈调查
3．部分重要业态的选址要求
【案例1-4】美车饰汽车百货的选址要求
【案例1-5】大卖场选址的通用标准
【案例1-6】苏宁电器连锁选址要求
四、招商原理
1．招商基本知识
2．商业地产招商工作的重要性
3．招商工作的任务
4．招商工作的指导理念
5．招商工作的基本条件
6．招商工作的简单流程

第二篇 招商业务研究
一、招商在商业地产开发和经营各阶段中的任务
1．项目研究阶段
2．业态定位阶段
3．规划阶段
4．商业文化策划阶段
5．经济测算阶段
6．招商和运营阶段
7．开业筹备阶段
8．前期调整阶段
二、招商工作的业务范围界定
1．招商工作的主要职能
2．招商工作的兼容职能
三、招商机制
1．招商工作的原则
2．招商工作的重点
3．诱商的机制
四、常用的四种招商模式
1．自主招商
2．委托招商
3．商房合作

第三篇 招商的筹备工作
第四篇 招商行动
第五篇 招商活动参考文件样本

精彩书摘

图1-1是商业地产的开发流程。这个流程设计的基本理念是“经营实心化，资产优质化”。它更加注重整个项目的基础性研究，包括消费市场、消费对象，及相应的商业的研究，为整个项目长期发展、稳定、增值寻找到基础条件。资产优质、增值是这种流程设计的核心。开发流程包括以下几方面的关键内容：
（1）在项目条件判析中，“消费资源”和“投资回报要求”是考察、开发商业物业的基本点。消费资源的有无及多少，决定了项目可行与否以及项目开发规模的大小。在此基础上，用投资回报要求这个尺度去衡量上述消费资源规模所派生出来的商业地块的价值，并对实际消费资源、规划条件、今后可开发的物业类型和规模进行价值评估。
（2）业态定位是这个开发流程中的重大决策节点。业态定位意味着项目今后的商业利润来源和租金产出能力。通常情况下，业态定位决定项目的开发和盈利模式及收益高低，所以说业态定位实际也是项目的方向性定位，并具体通过商业规划和建筑设计反映定位的实际建筑情况。在这个重大节点中，需要作一次前期的收益初步估算。
（3）商业适应和建筑要求是建筑规划设计的导向性依据。它反映了商业对空间、交通组织、配套条件等实实在在的要求，并根据业态定位所需要的商业文化进行策划。而建筑形态、立面、景观、灯光等要素也是这种商业文化具体的外在表现。
（4）在商业规划通过建筑设计形成具体的图纸和量化以后，参与设计方案论证与确定，参与扩初图纸审定与修改，提高建筑设计与使用高度和谐，项目须进行投入产出分析。这种分析须建立在比较清晰的商业经营、物业经营的模式之上。在市场条件下，结合投资成本、租金定价、回收周期等因素，对项目进行初步效益评价，从而形成比较接近真实的判断，最终形成项目开发决策。
（5）通过第一次经济效益预测以后，项目进入正式实施阶段，除了施工建设之外，招商实施和商业运营管理是这一阶段最主要工作。
招商工作成绩——形成比较清晰的收益标的数；
运营工作建立——匡算出今后需要支付的运营成本；
收益预算——计算出项目的税前利润。

前言/序言

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读完这本书后我感慨万千，百感交集，天气阴蒙蒙，似乎让人觉得可怕，我含泪再次拿起高尔基的这本书，高尔基从小就生活在一个充满昏暗、充满敌视的家庭，父母的死，舅舅之间的残害让他刻骨铭心。大些后，他的外祖父让他到人间去。他曾当过鞋工，受尽折磨与苦难，他曾当过洗碗工，对一些世俗肮脏不堪的行为感到不公。在世俗与时空的转换中，他的命运注定是崎岖坎坷的。但无论怎样压迫，高尔基从没有放弃过写作的信念。读完后，我颇有感触。人的一生总会经历许多坎坷，但这往往是通往成功的必要。高尔基就是这样树立崇高的理想，在逆境前不徘徊、不退缩，勇于向前，在生与死的考验前作出明智的选择，为人类做出可歌可泣的业绩。他像一朵傲放于风沙中的仙人掌花，灿烂夺目，即使倒下了也要成为一座山、一道岭。胜利的微笑与失败的泪水凝结成了五彩缤纷的人生道路，而战胜困难、挑战自我成了捷径。高尔基能将布满路途中的荆棘看成是一朵灿烂的玫瑰，能从阴霾中看到阳光。我们的生活有时也有暴风雨，我们也应树立勇气，迎接晴空，做一只暴风雨中的海燕！（做暴风雨中的海燕，迎接晴空！）我是怀着激动的心情读完高尔基的著作《童年》,此时我的心犹如澎湃的海潮,久久不能平静。因为我深切的体验到了字里行间不同的情感色彩:邪恶中看到善良,黑暗中见到光明,冷酷无情中见到人性光芒,悲剧气氛中感受顽强的毅力,战胜苦难的力量。相信每一个人都有值得自己回忆、珍惜的美好时光。对于我来说童年会是我是我最宝贵的收藏，就高尔基写的《童年》这本书来说，童年应该是他的一段悲惨遭遇，一段深情的回忆！读了《童年?在人间?我的大学》之后，我对主人翁高尔基的生活有了大体的了解。同时，我和高尔基比起来，那我可真是太幸福了。这篇文章主要记述了高尔基的爸爸去世后，就跟着外祖父一家人生活。外祖父一家人都欺负他，所以高尔基恨透了这些人。一天，他的舅舅离开了他，就在这一年秋季的时候，他动身去了喀山。在喀山他找到了一所大学，就在那里学习了起来。他边学习边工作最终取得了伟大的成就。电影《红楼梦》里的锦衣玉食的贾宝玉幸福吗？他最终都觉得自己的幸福难熬，撒手出家了。没有好的吃，没有好的穿。日子过得艰苦就不幸福？也不见得。方志敏烈士为了革命。一生过的是清贫艰苦的生活，可是，在他的《可爱中国》的遗书里不是讲了他的一生是乐观幸福的吗？为什么不同的人有不同的人生呢？反复思索，我悟出一个道理：人生观决定个人。怎样看待人生，关键是我们做一个怎样的人，一生该怎样度过才有价值。你看，有这样一种人，他们一辈子吃好的穿好的，碌碌无为的度过一生，那样的人是低级的，他的一生也是无价值的。也有另外的一种人，他们懂得人生的意义在于贡献，而不是索取。让我们选择因选后者。绿色的桌套被风吹着，轻轻的拂过书桌，桌前的我静静地看着窗外，终于让我感受到了生活之美。生活，这位良师，其实天天跟着你，天天教着你，只是你未曾发觉罢了《童年》这一本书让我获益匪浅.从这本名著中,我不仅品味着扣人心弦的故事情节,同时获得珍贵的精神食粮,而且学到作者刻画人物的技巧,以及丰富的语言运用。也许童年是短暂的,可我们的生活却是幸福的.我们要珍惜眼前的美好生活,创造灿烂,绚丽的明天!作者高尔基从炽热的浪漫主义者变为一位冷静,清醒的现实主义者,以自身经历为原型创作,用凝练而朴素的笔触与深邃的哲理,为我们描绘一幅俄国小市民阶层、风俗人情的真实图画,表现了当时人民战胜苦难的力量与决心.今天，我有幸读了前苏联著名作家高尔基的著作《童年?在人间?我的大学》，如饥似渴地读完后，我思绪万千，从中明白了许多道理。童年时代的高尔基命运坎坷，儿时便丧失了父亲，接下来的生活都是在支离破碎的外祖父家度过的，在这个所谓的家里，听不见一点欢乐声，都是阴气沉沉的，那是因为胡子外祖父不爱任何人，总是用严厉的目光注视着一切，他首先在人们的身上寻找和发现坏的、恶的、有罪的一面。显而易见，外祖父不相信人，总是在期待人们的忏悔，喜欢对人们进行无情的惩罚。这本书揭露了当代社会的丑陋，人与人之间勾心斗角，但是在我眼中，外祖母是那么的值得去敬佩。她，总是跪在那里，一只手按着胸口，另一只手偶尔不慌不忙地画着十字。她，总说她是有罪的、愚钝的人，而我觉得她那么慈祥善良、聪明能干、热爱生活，对谁都很忍让。她，是虔诚的信徒；她，有着圣徒一般的宽大胸怀；她，一盏照明灯没，照亮了阿拉克谢敏感而孤独的心；她，还经常讲一些怜悯穷人和弱者、歌颂正义和光明的民间故事给阿拉克谢听，致使高尔基在如此艰难困苦、令人窒息的环境里，没有被压垮，没有变坏，而成长为一个坚强、勇敢、善良的人。她，对阿拉克谢的影响，正像高尔基后来写的那样：“在她没有来之前，我

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    在市场竞争越来越激烈的今天，管理者从公司的整体利益出发，不再按过去用人的标准来聘用和调整员工的岗位，他们需要的是那些能像大象一样脚踏实地的员工；是那些能运用正确的策略做事的员工；是那些能克服一切障碍，100%完成任务的员工；是那些像狼一样结成整体的员工；是那些能主动去做公司非常需要做的事的员工；是那些能“跳出盒子”思考问题的员工；是那些让每一天都成为杰作的员工；是那些欣赏并且尊重上司的员工；是那些能把工作中的压力转化为动力的员工。

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书收到了，送货速度很快，已经再看了，具体的看后才可以评价

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这是我从别人那边复制过来的，他懒得写了，但这也是我想表达的意思。他为什么喜欢在京东买东西，因为今天买明天就可以送到。他为什么每个商品的评价都一样，因为在京东买的东西太多太多了，导致积累了很多未评价的订单，所以他统一用段话作为评价内容。京东购物这么久，有买到很好的产品，也有买到比较坑的产品，如果我用他的这段话来评价，说明这款产品没问题，至少85分以上，而比较垃圾的产品，我也不会偷懒到复制粘贴他的评价，那我绝对会用心的差评，这样其他消费者在购买的时候会作为参考，会影响该商品销量，而商家也会因此改进商品质量。

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