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基本信息

书名：你不可不知的买房陷阱

定价：28.00元

作者：毕文强,宋久江著

出版社：长虹公司出版社

出版日期：2010-04-01

ISBN：9787800631696

字数：

页码：

版次：1

装帧：平装

开本：大32开

商品重量：0.4kg

编辑推荐

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内容提要

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在中国，购房是一场博弈！博弈需要耐心、毅力、谈判技巧，更需要对法律的了解，因为本质上，购房是一种法律上的契约关系。从1998年开始，中国进入了真正的商品房时代。开发商、购房者、银行、部门甚至新闻媒体，都加入了这场财富博弈的游戏中，因此，如果想在购房过程中．*限度地保护自己利益，知己知彼就非常重要；本书力图从实践操作的层面，对购房过程可能出现的法律陷阱进行分析，以求实效希望能够对读者有所帮助。

目录

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揭开楼市动荡的神秘面纱（代序）
章　买卖双方的博弈——保护合法的权益
　节　一场不对等的博弈
　第二节　买方知情权的保护
　第三节　法律的博弈
第二章　透视各色的房子——房产小百科
　前言　了解我们的房子
　节　了解房屋的基础
　第二节　了解房屋的种类
第三章　怎样购房——了解交易流程
　节　一手市场房屋的购买程序
　第二节　二手市场房屋的购买程序
　第三节　商用房屋的购买程序
　第四节　房屋的购买方式
第四章　购房风险——警惕所有的陷阱
　节　购房可能出现什么风险
　第二节　影响风险的各种因素
　第三节 购房中的法律风险有多少
　第四节　各类合同的比较与点评
第五章　成为主——业主的权利和义务
　节　《物权法》让购房者变成业主
　第二节　业主的社区面临的三大问题
　第三节　购房赢家的终目标
　——如何做一个成功的业主

作者介绍

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毕文强，房地产专业律师，北京市盛廷律师事务所合伙人，北京市律师协会物管委委员。长期关注房地产法律服务，被评为“2009年度社区十大感动人物”。 宋久江，北京市尚元律师所律师。主要业务为民商事诉讼、仲裁以及公司法律事务，长期专注于中小公司的成长，对公司

文摘

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序言

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《你不可不知的买房陷阱》 前言 对于绝大多数家庭而言，购置房产是人生中最大的一笔投资，也是一项极其复杂且充满挑战的过程。在这个过程中，人们往往倾尽积蓄，背负巨额贷款，满怀对美好生活的憧憬，却也可能在不经意间跌入精心设计的陷阱，导致血本无归，甚至背负沉重的债务。本书的写作初衷，便是希望通过梳理和揭露购房过程中普遍存在的各种“陷阱”，为读者提供一份详实、实用、易懂的购房指南，帮助大家在复杂多变的房地产市场中保持清醒的头脑，做出明智的决策，从而顺利实现安居乐业的梦想。 我们并非制造恐慌，而是致力于提供真相。市场经济的繁荣离不开竞争，而竞争的背后，往往也隐藏着一些为了攫取最大利益而可能忽视消费者权益的行为。这些行为，轻则导致购房者权益受损，重则可能造成倾家荡产的悲剧。本书将系统性地剖析这些“陷阱”，从购房前的准备，到购房过程中的每一个环节，再到购房后的可能面临的问题，无不涉及。我们的目标是让每一个潜在的购房者，都能在阅读本书后，建立起一套坚实的“防火墙”，具备识别风险、规避风险的能力。 本书内容涵盖广泛，旨在为读者构建一个全方位的购房风险知识体系。我们深入浅出地讲解了房地产市场的运作规律，分析了开发商、中介、银行等各方在购房交易中的利益博弈，并从法律、经济、社会等多个维度，对常见的购房陷阱进行了细致的剖析。我们力求语言通俗易懂，避免使用过于专业的术语，即使是初次购房的读者，也能轻松理解。同时，本书还提供了大量的真实案例，这些案例来自我们长期的观察和大量的读者反馈，具有极强的代表性和警示意义。 我们深知，购房之路不易，但并非无法跨越。通过了解潜在的风险，并掌握有效的应对策略，购房者完全可以化被动为主动，将风险降至最低。本书不仅是风险的揭露者，更是您购房路上的可靠向导。我们希望通过本书，帮助您建立起购房的信心，掌握购房的技巧，最终拥有一套称心如意、安全无忧的家。 第一章：购房前的“认知盲区”——你需要了解的房地产市场真相 在踏入购房的征程之前，对房地产市场的基本认知至关重要。许多购房者往往存在“认知盲区”，对市场的运作规律、价格形成的机制、以及未来趋势缺乏清晰的认识，这为“陷阱”的出现埋下了伏笔。 市场周期与房价波动： 房地产市场并非一成不变，它存在着明显的周期性波动。了解不同周期的特征，能够帮助购房者避免在市场高点接盘，从而承担巨大的价格下跌风险。我们将会详细阐述房地产市场的构成要素，以及影响其价格波动的宏观与微观因素，例如政策调控、经济增长、人口流动、利率变化、土地供应等等。理解这些因素的联动效应，是做出理性购房决策的前提。 信息不对称下的博弈： 在购房交易中，开发商、中介、甚至银行，通常比普通购房者掌握更多信息。这种信息不对称，使得购房者容易在信息劣势下做出不利的决策。本书将重点剖析这些信息差是如何被利用的，例如虚假宣传、隐瞒重要信息、夸大楼盘价值等等。我们将教会读者如何主动获取信息，如何辨别信息的真伪，以及如何在信息不对称的情况下争取自身权益。 “刚需”与“投资”的界定： 许多人将购房视为“刚需”，认为“早买早安心”。然而，并非所有情况都适合立即购房。“刚需”与“投资”的界限模糊，容易导致冲动购房。本书将深入探讨“刚需”背后的真正需求，分析购房的必要性与可行性，并提供判断何时是最佳购房时机的参考标准。对于追求投资回报的购房者，也将分析不同投资方式的风险与收益，避免盲目跟风。 宏观调控下的“潜规则”： 房地产市场的调控政策，如限购、限贷、税收等，往往会对市场产生深远影响。然而，在政策执行的过程中，也可能滋生出各种“潜规则”。本书将解析这些政策背后的逻辑，以及它们可能带来的潜在影响。同时，也会揭示一些绕开政策、规避监管的“灰色地带”，以及这些“灰色地带”可能存在的风险。 第二章：开发商的“营销陷阱”——从沙盘到合同的层层“套路” 开发商作为房产的供应方，其营销手段直接影响着购房者的最终决策。然而，在追求利润最大化的过程中，一些开发商可能会采用各种营销策略，设置“陷阱”，误导消费者。 沙盘与样板间的“魔术”： 销售沙盘和样板间往往是开发商展示美好蓝图的窗口，但其背后可能隐藏着巨大的“水分”。尺寸的缩放、景观的虚构、材料的替换，都可能让购房者产生不切实际的期望。本书将详细解析如何辨别沙盘与样板间的“魔术”，例如如何根据比例尺估算实际尺寸，如何识别虚假景观，以及如何考察样板间所使用的材料是否与实际交付标准一致。 虚假宣传与夸大其词： “配套齐全”、“学区房”、“未来升值潜力巨大”……这些宣传语听起来诱人，但往往缺乏事实依据，甚至与实际情况大相径庭。我们将揭示开发商常见的虚假宣传手段，例如夸大周边配套设施的成熟度、模糊学区划分的界定、以及过度承诺的升值空间。本书将指导读者如何核实宣传信息的真实性，如何通过多方渠道获取客观数据，以及如何对宣传内容保持审慎态度。 “捂盘惜售”与“饥饿营销”： 有些开发商会故意控制房源供应，制造稀缺感，让购房者产生“再不买就买不到了”的紧迫感，从而冲动下单。这种“饥饿营销”往往伴随着高昂的价格。本书将分析这种营销策略的本质，并提供应对策略，例如保持理性，不被销售氛围裹挟，以及了解真实的房源去化情况。 合同中的“霸王条款”： 购房合同是保障购房者权益的重要法律文件，但其中往往隐藏着一些不利于购房者的“霸王条款”。例如，关于延期交房的免责声明、关于房屋质量的模糊界定、关于违约责任的单方面约定等等。本书将深入剖析购房合同中常见的“霸王条款”，并指导读者如何识别、协商甚至修改这些条款，确保合同的公平性。我们将重点讲解合同中需要特别关注的条款，例如交房标准、配套设施承诺、物业管理、退房条件等，并提供修改合同的建议。 “精装修”陷阱： “精装修”房本意是省时省力，但很多时候却成为了开发商偷工减料的重灾区。劣质的装修材料、粗糙的施工工艺，都可能让购房者付出高昂的代价。本书将详细列举“精装修”房中常见的猫腻，以及如何验收装修质量，确保房屋的实际装修与承诺相符。 第三章：中介的“信息差”与“利益链”——你的购房“参谋”还是“推手”？ 房地产中介在购房交易中扮演着重要的角色，他们连接着买卖双方，提供信息和服务。然而，中介的利益来源往往是佣金，这可能导致他们为了促成交易而牺牲购房者的最佳利益。 隐瞒关键信息： 为了尽快促成交易，一些中介可能会选择隐瞒房屋的真实情况，例如房屋存在产权纠纷、房屋质量存在严重问题、房屋周边存在不利因素（如垃圾场、高压线等）等。本书将揭示中介可能存在的此类行为，并指导购房者如何主动询问、核实房屋的各项信息，例如要求查看房屋的产权证、了解房屋的实际使用情况、询问是否存在任何遗留问题等。 “一房多卖”与“吃差价”： 有些中介可能会利用信息差，将同一套房源出售给多位买家，或者通过哄抬价格来赚取额外的差价。这些行为不仅违法，也严重损害了购房者的权益。本书将剖析这些不法行为，并提醒购房者如何防范，例如通过官方渠道核实房源信息，避免私下交易，以及签订正规的购房合同。 虚假房源与“钓鱼”营销： 为了吸引客户，一些中介可能会发布虚假房源信息，一旦客户上钩，再以各种理由推销其他房源。这种“钓鱼”营销，浪费了购房者宝贵的时间和精力。本书将教您如何辨别虚假房源，如何通过多方渠道验证信息，以及如何拒绝不合理的推销。 “绑定”销售与强制服务： 有些中介可能会强行将购房者“绑定”到某些合作的贷款机构、装修公司或其他服务商，并从中获取回扣。这种“绑定”销售，剥夺了购房者自主选择的权利。本书将指导购房者如何拒绝不合理的“绑定”，如何独立选择最适合自己的服务。 二手房交易的“坑”： 二手房交易涉及的环节更多，风险也更大。从房源的勘验、产权的核实，到交易流程的把控、资金的安全，都可能存在各种“陷阱”。本书将对二手房交易中的每一个环节进行详细的剖析，提供实用的操作指南，帮助购房者规避风险。 第四章：贷款与金融“迷宫”——不透明的利率与隐藏的费用 贷款是购房过程中不可或缺的一环，但金融机构的贷款产品和服务，也可能存在各种“迷宫”，让购房者在不经意间付出更高的成本。 利率“游戏”与浮动利率的风险： 银行的贷款利率并非一成不变，尤其是在浮动利率环境下，利率的波动可能导致还款金额的显著增加。本书将详细解释不同贷款利率的计算方式，分析固定利率与浮动利率的优劣，并指导购房者如何选择最适合自己的贷款产品。我们将重点关注“LPR”、“加点”等概念，帮助您理解利率的构成。 隐藏的费用与“捆绑”收费： 除了本金和利息，贷款过程中还可能产生各种隐藏的费用，例如评估费、手续费、保险费、抵押登记费等等。这些费用如果不仔细核查，很容易被忽略。本书将列举各种常见的贷款费用，并指导购房者如何进行核算，如何避免不必要的收费。 银行贷款审核的“潜规则”： 银行的贷款审核流程并非完全透明，其中也可能存在一些“潜规则”，影响到贷款的审批速度和额度。本书将提供一些关于银行贷款审核的实用建议，帮助购房者提高贷款审批的成功率。 “首付贷”与高杠杆的诱惑： “首付贷”等金融产品，虽然能够帮助购房者降低首付门槛，但其背后往往伴随着高昂的利息和巨大的风险。本书将揭示“首付贷”的真实面貌，并提醒购房者警惕高杠杆带来的潜在危机。 征信记录的重要性与误区： 良好的征信记录是获得贷款的关键。本书将介绍征信系统的运作方式，以及哪些行为会影响个人征信，帮助购房者建立和维护良好的信用记录。 第五章：房屋交付后的“隐患”——物业、产权与后续维权 购房并非交易的终点，房屋交付后的问题同样不容忽视，包括物业服务、产权的完整性以及后续的维权。 物业管理的“猫腻”： 物业公司在小区日常管理中扮演重要角色，但一些物业公司可能存在服务不到位、收费不透明、擅自改变小区规划等问题。本书将指导购房者如何选择合格的物业公司，如何有效与物业沟通，以及在遇到问题时如何维护自己的权益。 产权问题的“后遗症”： 房屋产权问题，如抵押、查封、一房多卖等，一旦出现，将给购房者带来巨大的麻烦。本书将讲解如何核实房屋的产权状况，以及在遇到产权纠纷时如何应对。 房屋质量问题的“维权路”： 即使房屋通过了验收，也可能存在一些潜在的质量问题。如何收集证据、如何与开发商协商、如何通过法律途径维权，将是本书重点讲解的内容。 “学区房”的变迁与“学位”的承诺： “学区房”的价值往往体现在其稀缺的教育资源上，但教育政策的变化，学区划分的调整，都可能让“学区房”的价值大打折扣。本书将深入分析“学区房”的风险，以及如何理性看待“学位”的承诺。 房产证办理的“拖延症”： 房产证的及时办理是购房者权益的重要保障。但有些开发商可能会以各种理由拖延办理房产证，给购房者带来不便。本书将指导购房者如何催促办理房产证，以及在开发商违约时如何维护自身权益。 结语 购房之路，荆棘与机遇并存。本书的宗旨，并非劝退所有购房者，而是希望通过系统性的风险揭示，帮助每一位购房者武装头脑，理性决策，从而在购房的洪流中，找到属于自己的“安全航道”。我们深信，只要掌握了正确的知识和方法，购房者完全可以化被动为主动，将风险降至最低，最终实现拥有一个温馨、安全、舒适的家。愿本书成为您购房路上最忠实的伙伴，伴您顺利抵达理想的彼岸。