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出版社： 高等教育出版社

ISBN：9787040441987

商品编码：25986357352

丛书名： 房地产法学(第四版)

基本信息

书名:房地产法学（第四版）

定价：40元

作者:高富平 黄武双 著

出版社：高等教育出版社

出版日期：2016-04-01

ISBN：9787040441987

版次：4

装帧：平装

开本：

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内容提要

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《物权变动研究：不动产登记与公示公信的理论与实践》 一、 引言：不动产物权变动的时代背景与研究困境 物权，作为民事权利体系中至关重要的一环，其变动行为直接关系到社会经济的稳定运行和财产流转的效率。尤其在我国经济社会快速发展的当下，不动产作为重要的财富载体，其物权变动的规范与完善显得尤为迫切。然而，传统民法理论在处理不动产物权变动这一复杂议题时，往往面临着理论上的滞涩与实践中的困境。本研究聚焦于不动产物权变动，旨在深入探讨其核心要素——不动产登记与公示公信，并结合我国现行法律体系与前沿司法实践，力图为学界和实务界提供更为清晰的理论指引和切实可行的解决方案。 不动产物权变动的过程，远非简单的合同约定或意思表示即可完成。它是一个多环节、多主体、涉及法律、技术、经济等多方面因素的复杂法律行为。其核心在于如何有效地将物权变动的状态向社会公众进行公示，并由此产生相应的法律效力，保护善意第三人的信赖利益，维护交易安全。由此，不动产登记制度的重要性不言而喻。它不仅是物权变动的必要程序，更是确立和巩固物权状态的基石。然而，在实践中，登记瑕疵、虚假登记、登记权利人与实际权利人不符等问题时有发生，这些都直接挑战着不动产登记的公示公信力，对社会经济秩序造成负面影响。 因此，深入研究不动产登记与公示公信的理论基础，剖析其在物权变动中的功能与作用，探寻提升其效能的路径，已成为当前法学研究的热点与难点。本研究不满足于对既有法律条文的简单解读，而是致力于从方法论、价值论等多个维度，对不动产物权变动中的登记与公示公信问题进行系统性、学理性的梳理与辨析。 二、 不动产物权变动的基本理论：从意思主义到登记主义的演进 物权变动的效力主义，是现代民法理论的基石。在不动产物权变动领域，不同法系在区分“意思主义”与“形式主义”方面存在显著差异。意思主义以德国民法为代表，认为物权变动仅需当事人之间达成物权变动的合意即可发生效力，登记仅为对抗第三人的要件。这种理论在一定程度上强调了意思自治，但却容易导致物权状态的不稳定，对第三人的保护不足。 与此相对，形式主义，特别是以我国为代表的登记主义，将不动产登记视为物权变动的生效要件。即，不动产物权的设立、变更、转移和消灭，必须经过依法登记，才能产生法律效力。这种模式的核心在于“登记即权利”，通过强制性的登记程序，最大限度地保障了交易的安全，维护了社会经济秩序的稳定。 本研究将深入剖析意思主义与登记主义的理论渊源、各自的优缺点，并着重论述我国为何以及如何确立以登记为核心的不动产物权变动模式。我们将考察这一模式对我国房地产市场、金融信贷等领域产生的深远影响，并分析其在实践中遇到的挑战，例如登记效率、信息不对称、登记错误等，这些问题都直接关联着登记主义的效力与公正。 三、 不动产登记制度的功能与效力：公示、公信与法律保障 不动产登记制度，作为物权变动的重要环节，其核心功能体现在“公示”与“公信”两个层面。 （一） 公示功能： 不动产登记制度的首要功能在于“公示”。通过登记簿向社会公众揭示不动产的权利归属、内容、限制等信息，使得潜在的交易相对人能够便捷地了解不动产的法律状态，从而做出审慎的交易决策。公示功能有效降低了交易成本，提高了交易效率，对于促进不动产的流转和价值实现具有不可替代的作用。本研究将深入探讨公示功能的实现方式、技术手段，以及在信息时代下，如何通过电子化登记等方式进一步提升公示的及时性和全面性。 （二） 公信功能： 公信功能，又称信赖保护，是指依据不动产登记簿所作的善意信赖，在法律上应受到保护。即使登记簿上的记载存在瑕疵，例如登记错误，基于对国家公信力的信赖而进行的交易，其效力也应当得到法律的确认。公信力是登记制度能否有效运行的关键，它赋予了登记簿以法律上的强制力，鼓励了交易主体的信赖，从而稳定了不动产交易秩序。本研究将重点分析公信功能的理论基础，探讨公信力在不同法律实践中的具体体现，例如在善意取得制度中的作用，以及如何平衡公信力与真实权利之间的关系，避免因登记错误而损害真实权利人的合法权益。 （三） 法律保障： 不动产登记制度的建立，为不动产物权变动提供了明确的法律依据和保障。它确立了物权变动的生效规则，规范了权利人的权利义务，为解决不动产纠纷提供了有力的证据。本研究将从法律风险防范的角度，分析不动产登记在保障交易安全、预防法律风险、解决不动产纠纷等方面的具体作用，并探讨相关的救济途径和责任承担问题。 四、 不动产登记中的瑕疵与法律救济：挑战与应对 尽管不动产登记制度在我国运行多年，但实践中仍然存在诸多登记瑕疵，对登记的公信力构成了严峻挑战。这些瑕疵可能源于行政管理上的疏忽、人为的欺诈行为，甚至是法律法规本身的漏洞。 （一） 常见登记瑕疵的类型： 本研究将对常见的登记瑕疵进行梳理和分类，包括但不限于： 1. 主体不适格的登记： 如登记的权利人并非不动产的实际所有权人，可能由于伪造身份证明、冒名顶替等原因。 2. 客体不清的登记： 如不动产的界址、面积、用途等描述不清、错误，导致物权客体发生混淆。 3. 内容不实的登记： 如不动产上存在未登记的抵押权、地役权等负担，或者登记的权利内容与实际情况不符。 4. 程序违法的登记： 如登记机关违反法定程序，未尽到审查义务，或者未履行公告等程序。 5. 虚假登记： 指通过欺诈手段，制造虚假的登记文件，取得不当的物权。 （二） 登记瑕疵的法律后果： 登记瑕疵的出现，直接影响到物权变动的效力，可能导致： 物权变动无效： 如果登记瑕疵严重，直接违反了法律的强制性规定，可能导致物权变动本身无效。 第三人信赖受损： 善意第三人基于对登记簿的信赖而进行的交易，可能因登记瑕疵而遭受损失。 真实权利人权益被损害： 真实权利人的物权可能被虚假登记所取代，导致其合法权益受到侵害。 （三） 法律救济途径的探讨： 针对上述登记瑕疵，法律为保护相关主体的合法权益提供了多重救济途径。本研究将深入分析以下救济方式： 1. 物权确认之诉： 针对真实权利人，可通过物权确认之诉，请求法院确认其对不动产的真实物权。 2. 侵权之诉： 针对因登记瑕疵遭受损害的第三人或真实权利人，可提起侵权之诉，要求承担侵权责任。 3. 行政诉讼： 针对登记机关的违法行为，可提起行政诉讼，请求撤销不当登记或要求其承担行政责任。 4. 不当得利之诉： 针对不当取得物权的主体，可提起不当得利之诉，请求返还。 5. 合同无效或撤销之诉： 涉及基于虚假登记而签订的合同，可依据合同法的规定，主张合同无效或撤销。 本研究将结合具体案例，对这些救济途径的适用条件、举证责任、救济效果等进行详细阐述，并探讨如何在司法实践中更好地平衡交易安全与真实权利保护。 五、 提升不动产登记的公示公信力：理论与实践的优化路径 为了更好地发挥不动产登记的公示公信功能，维护交易安全，本研究将从理论和实践层面提出以下优化路径： （一） 完善法律法规体系： 明确登记生效要件的界限： 进一步明确登记在物权变动中的生效地位，区分登记的生效要件和对抗要件，减少法律适用上的模糊空间。 健全登记瑕疵的认定标准： 制定更为清晰、可操作的登记瑕疵认定标准，为司法实践提供明确的指引。 强化登记机关的审查义务： 进一步提升登记机关的审查责任，明确其在核实申请人身份、提交材料真实性、不动产状况等方面的义务。 建立健全信息共享机制： 加强不动产登记信息与其他政府部门（如公安、税务、规划等）的信息共享，实现信息的互联互通，提高信息核实的效率和准确性。 （二） 推动技术手段的创新应用： 深化电子化登记改革： 进一步推动不动产登记的电子化、信息化建设，实现登记信息的数字化存储、管理和查询，提高登记效率，降低人为错误的可能性。 引入区块链技术： 探索将区块链技术应用于不动产登记，利用其不可篡改、去中心化等特性，提高登记信息的安全性和可信度，增强公示的公信力。 强化身份认证体系： 建立更为严格、便捷的身份认证体系，从源头上杜绝冒名顶替等行为。 （三） 加强登记机关的监督管理： 建立常态化的内部审查和外部监督机制： 加强对登记机关的业务指导和监督，设立内部复核程序，并接受社会各界的监督。 加大对登记违法行为的惩处力度： 对登记机关及其工作人员的违法违规行为，加大处罚力度，形成有效的震慑。 （四） 提升公众的法律意识和风险防范能力： 加强对不动产登记法律法规的宣传普及： 通过多种渠道，向社会公众普及不动产登记的相关法律知识，提高其对登记重要性的认识。 鼓励交易主体谨慎尽职调查： 即使相信登记的效力，也应鼓励交易主体进行必要的尽职调查，主动了解不动产的真实状况。 六、 结论：迈向更安全、更高效的不动产交易秩序 不动产登记与公示公信是构建现代不动产交易体系的核心要素。本研究通过对不动产物权变动理论的深入探讨，对不动产登记制度功能与效力的细致分析，以及对登记瑕疵的深刻剖析，旨在为我国不动产登记制度的完善提供理论支持和实践参考。 展望未来，随着我国经济社会的不断发展和法治建设的深入推进，不动产登记制度必将朝着更加科学、公正、高效的方向发展。通过持续的理论创新和实践探索，我们有理由相信，一个更加安全、更加透明、更具公信力的不动产交易环境将最终得以实现，为我国经济的持续健康发展提供坚实的法律保障。 本研究不涉及具体书籍内容的介绍，仅从理论研究的视角，对不动产物权变动、不动产登记与公示公信等关键问题进行系统性的探讨。

评分☆☆☆☆☆

说实话，购买《房地产法学》（第四版）之前，我曾犹豫过。毕竟市面上相关的书籍琳琅满目，选择哪一本才能真正有助益，实在是一个难题。但当我真正翻开这本书，并深入阅读后，我便知道我的选择是正确的。这本书最大的亮点在于其前瞻性和系统性。作者们不仅梳理了现有的房地产法律体系，更对未来可能出现的新问题、新趋势进行了预测和分析，这对于我们理解房地产法律的演变和发展方向非常有价值。书中关于绿色建筑、智慧社区等新兴领域的法律问题探讨，更是让我耳目一新。此外，本书的结构设计也十分合理，从宏观的法律框架到微观的具体规定，层层递进，条理清晰。每一次阅读，都能感受到作者们在知识梳理和逻辑构建上的用心。这本书不仅是帮助我打好专业基础的工具，更让我看到了房地产法律领域广阔的研究前景和发展空间，让我对未来学习和工作充满了期待和动力。

评分☆☆☆☆☆

最近有幸拜读了高富平、黄武双合著的《房地产法学》（第四版），作为一名法律专业的学生，这本教材无疑是我学习道路上的一盏明灯。初翻此书，就被其严谨的逻辑和清晰的条理所折服。书中对房地产法律体系的构建、核心概念的界定、以及各项权利义务的梳理，都做到了深入浅出，让原本复杂晦涩的法律条文变得易于理解。尤其是在物权变动、房地产开发、租赁以及抵押等章节，作者们不仅详尽阐述了法律规定，更结合了大量的典型案例，生动地展现了法律在实践中的应用。每一次阅读，都仿佛是在与两位大家进行一场智慧的对话，从他们的笔触中，我感受到了深厚的学术功底和对房地产法律的深刻洞察。这本书不仅仅是考试的工具，更是一本引导我认识房地产法律世界、培养法律思维的启蒙读物。即使在完成学业多年后，我依然认为这本书是房地产法律领域的宝贵财富，值得反复研读，每一次重读都能有新的领悟和启发。它让我对这个与我们生活息息相关的领域有了更系统的认知，也为我未来的职业发展奠定了坚实的基础。

评分☆☆☆☆☆

作为一名初入房地产行业的从业者，我在工作中常常遇到各种法律上的疑问和挑战。正是抱着解决实际问题的目的，我入手了这本《房地产法学》（第四版）。这本书的实用性远超我的预期。它不仅系统地梳理了房地产法律法规，更重要的是，它提供了一种解决问题的思路和方法。书中关于合同的起草与审查、产权纠纷的处理、以及各类风险的规避，都提供了非常具体和可操作的建议。我特别喜欢书中对一些模糊地带的探讨，作者们并没有简单地给出“是”或“否”的答案，而是通过分析不同观点、引用相关判例，引导读者进行独立思考。这对于我们在面对复杂多变的实际情况时，如何做出更审慎的判断非常有帮助。每一次遇到棘手的问题，我都会翻阅这本书，总能从中找到相关的指引，或者至少能帮助我理清思路，找到进一步研究的方向。这本书就像一位经验丰富的导师，在我迷茫时指点迷津，在我遇到困难时给予支持。它让我在职业生涯中少走了不少弯路，也让我对房地产法律有了更深的敬畏和理解。

评分☆☆☆☆☆

一直以来，我对房地产法律的理解都停留在一些零散的知识点上，缺乏一个系统性的框架。直到我接触了《房地产法学》（第四版），才真正体会到“学以致用”的力量。这本书最吸引我的地方在于它打破了传统教材的枯燥模式，以一种更加生活化的语言和视角来解读法律。书中将抽象的法律条文与日常的房屋买卖、租赁、继承等场景紧密结合，让我能深刻理解法律是如何影响我们的生活，以及我们应该如何运用法律来保护自己的权益。例如，书中关于房屋产权的分析，让我对“房随地走”等原则有了更清晰的认识；关于装修、维修等义务的界定，也让我对租房过程中可能出现的问题有了预判。这本书的第四版，更是吸收了最新的法律动态和司法解释，内容更加前沿和权威。它不仅让我掌握了理论知识，更重要的是，它培养了我运用法律解决实际问题的能力，让我在面对各种房产相关的法律问题时，不再感到束手无策。

评分☆☆☆☆☆

《房地产法学》（第四版）是一本让我重新审视房地产法律意义的著作。在此之前，我总觉得法律条文冰冷而遥远，与我们的生活缺乏实际联系。然而，这本书通过其独特的叙事方式和深入的案例分析，让我看到了法律在维护社会公平、保障公民权益方面所扮演的至关重要角色。书中对于房地产开发商的义务、购房者的权利、以及国家对房地产市场的调控等内容，都进行了详尽的阐述。它不仅仅是告诉我们“是什么”，更重要的是它解释了“为什么是这样”，以及“这样做的意义何在”。这种追根溯源的分析方式，让我对房地产法律的理解更加深刻，也更能体会到其中蕴含的价值导向。每一次阅读，都像是在进行一次深刻的哲学思考，让我对“权利”、“义务”、“公平”等概念有了更具象化的认识。这本书不仅仅是一本法律教材，更是一本引导我们思考社会规则、理解个体与社会关系的启蒙读物，它让我对房地产法律这个领域充满了好奇和探索的动力。