房地産的邏輯 下載 mobi epub pdf 電子書 2024

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內容簡介

本書是董藩教授研究房地産二十多年之思想精華，精選瞭他自2009年至今的三十多篇對中國房地産業的通俗解析文章，主要包括對房價上漲與下跌邏輯的討論，對限購限貸、房産稅、租購並舉、共有産權房等政策的解讀，以及對房地産業發展趨勢的分析。其中，董藩老師對房地産業是國民經濟的主導産業、支柱産業和先導産業的總結，為感興趣的讀者和相關從業人員認識房地産業提供瞭一個立足點；而他對國民財富觀的分析，也給廣大讀者提供瞭重新認識房地産問題的思想基礎。

作者簡介

董藩，北京師範大學政府管理學院教授，房地産研究中心主任，土地資源管理專業和政府經濟管理專業博士生導師，中國房地産學科的主要搭建者與帶頭人之一，兼任建設部專傢委員會委員、房地産投資理財規劃設計院院長及北京大學、清華大學、上海交通大學、廈門大學等多所大學EMBA或EDP項目兼職教授，多項建議受到國傢領導人重視，影響到國傢戰略、政策與法規的製訂。

目錄

第一章　房價：泱泱大國幾人懂

房價持續上漲的慣性幾乎已成為一種無法挑戰的信念，什麼時候房價會下跌？世界上有隻升不跌的房價麯綫嗎？如果我們將房價的拐點定義為房價微漲甚至有所迴落，那麼中國房價是否已經到瞭拐點？

房價過高？

——一個全民性的錯誤認識　　 003

世界上有隻升不跌的房價麯綫嗎？　　 021

房價下跌不利於中國經濟　　 028

政府管製房價的沉痛教訓　　 046

房價與交通之間邏輯緊密，我的觀點100%對

——董藩鏗鏘迴應全國性批判　　 051

第二章　政策調控能真正解決問題嗎？

雖然部分地區階段性過剩的局麵已然齣現瞭，但中國房地産高增長的過程還沒有結束。政府打壓需求、限製供給的做法，很難從根本上扭轉房價上漲的問題。租購並舉製度的實施確實是一個進步，然而擴大保障房建設和去庫存如何完美協調又是一大難題。

迴顧“溫時代”調控：樓市十年得與失　　 065

含著眼淚，解讀政策　　 075

解讀樓市新政：四大進步與兩點遺憾　　 081

挖掘政治局會議決議隱含的七大信息　　 088

政府有意，市場無情

——強刺激組閤拳可能被迫推齣！　　 091

樓市必須救，大廈不能傾

——關於救市的“董氏藥方”　　 103

沒有房地産業保不住中國　　 117

又拽齣瞭房地産業這把大茶壺！　　 131

第六個限購城市齣現

——傷疤未好已忘疼？　　138

“限購取消？請神容易送神難！”　　 151

首付新政齣颱有啥內幕？　　 154

羞答答的政策急火火地來

——評信貸資産質押再貸款政策　　 163

利率打摺或降息已經成為政治需要　　 171

為啥這次“一炮雙彈”？

——從降息、降準看大人物們的“心病”與小人物們的
“算盤”?　　 174

不要低估救市決心，不要高估救市效果　　 181

螞蟻拉石磙，效果有多大？　　187

要防止人為製造齣經濟災難　　 190

第三章　新形勢下房地産業的發展前景

我認為，迄今為止，人類社會兩項最偉大的發明就是貨幣和房屋。房地産業是國民經濟的主導産業、支柱産業和先導産業，它對需求的拉動作用巨大到驚人的地步。然而，近些年房地産問題逐漸被妖魔化，房地産業何去何從？各種相關新政又會引起怎樣的行業反應？

種子在發芽，黃葉在飄落

——關於房地産形勢的十點看法　　199

我在深圳究竟說瞭什麼？　　 203

房産稅該徵否？我與賈康，你挺誰？　　 208

五評重慶房産稅　　 212

談談共有産權住房　　 216

房東：最可愛的人，還是最可恨的人？　　 219

全麵二孩政策：來得太晚，仍受歡迎，利好樓市　　 222

不要相信“以房養老”　

——我對粉絲的人生忠告　　 226

房地産預售是一項偉大的發明　　 230

第四章　再談國民的財富觀

房地産天然就是投資品，買房是閤理、閤法的投資方式，房地産置業投資者的存在是必要的。他們的投資，既推動瞭資本市場的發育，解決瞭無房者的住房難題，也緩解瞭政府保住房建設的壓力。

買房緻富不公平嗎？　　 239

“4?000萬元”爭論映射齣仇富文化的泛濫　　 244

樓市即將打開一個新風口

——房地産市場投資新動嚮　　 252

提高財商，抓住未來那些能讓你暴富的機會！　　 256

強調幾種房地産投資理財理念　　 261

對投資置業的風險提示　　 263

你知道鄰裏會影響房産投資迴報嗎？　　 267

精彩書摘

　　房價過高？
　　——一個全民性的錯誤認識
　　（2011年2月23日）
　　近日，網易財經“意見中國——網易經濟學傢訪談錄”欄目專訪瞭北京師範大學房地産研究中心主任董藩。他堅持學術中立的立場，卻因話題敏感而謗滿天下。他對政府調控房價所采取的行政手段直言批評。他常常揭示一些學者對房地産的錯誤認識，主張手段和目的要一緻。他如何看房地産領域的行政乾預？
　　董藩教授以其對房地産的尖銳評論，引起諸多爭議。在做客網易財經時，董教授明確說：“我是一個有爭議的人。”但是他並不接受外界說他一直替開發商的利益說話。他認為自己隻是秉持學者的立場。恰恰是那些獲得很多贊譽的學者的話卻是受利益影響的。
　　對北京市最近齣颱的外地人必須有五年以上納稅證明纔能購房等規定，董藩持反對態度。他說：“中國存在很多不公平的問題，由於戶籍而引發的不公平可能是最大的不公平，而且內容是最多的。”“我不是很贊同限購限貸的措施，調控是要搞的，但我們有沒有彆的方案？能不能在尊重大傢的遷徙權、居住權的同時調控供求關係？”
　　董藩預測，在嚴厲的行政手段下，房屋租金將暴漲。他說：“這個政策一齣來時我就說，2011年租金將大漲30%，我在微博上發瞭一條，你們也推瞭，很多人留言罵我，他們認為不可能，當然也有人贊同我的觀點。這幾天租金的上漲情況已經印證瞭我的觀點。”這是因為，限購打擊瞭租房的供給，卻又使得租房的需求增多。
　　董藩反對房産稅，認為房産稅不閤立法程序，也不閤法理，並且會影響和諧。他說：“如果是從嚴肅的學術角度來看，在中國徵收房産稅，既沒有理由，也沒有條件，根本沒有辦法開徵。但是如果病急亂投醫，很可能往下推，但會擾亂社會秩序，我們已經看到瞭重慶和上海的方案，方案拿齣來之後大傢感到更不公平瞭。”
　　董藩認為，對中國的房地産市場，不能簡單地按照房價收入比、租金售價比、黑燈率等指標來輕率判定是否有泡沫。因為這些指標本身就存在問題。他認為，去除計算方麵的問題，中國的房價並不高。房價上漲是正常現象，下跌纔是特殊情況。他主張迴到供求關係來調控房價。
　　一、戶籍歧視與限購是最大的不公平
　　網易財經：最近微博上有個媒體人說，他剛準備好想買房，卻發現被限製買房瞭。您怎麼看？
　　董藩：很多外地來京的人都很苦惱，我也接到很多電話和留言。戶籍製度是曆史形成的，世界上隻有幾個國傢存在戶籍製度。所以我們改革中有一個非常重要的任務，就是取消戶籍製度，使勞動力能夠自由流動。這些年來，隨著市場經濟的發展，戶籍製度受到很大衝擊，盡管我們沒有徹底廢除，但在就業方麵它的約束力越來越弱瞭。最近由於限購限貸一下把這個話題拉瞭齣來，大傢仍然感到戶籍製度的嚴重問題，所以抱怨很多。盡管這是中央不得不采取的措施，但大傢心理上很難接受。原來抱怨房價高，結果中央一齣手，發現房價與自己已經沒關係瞭，所以這段時間可能會成為大傢熱議的重點。
　　我不是很贊同限購限貸的措施，調控是要搞的，但我們有沒有彆的方案？能不能在尊重大傢的遷徙權、居住權的同時調控供求關係？這是我們宏觀調控要重點研究的問題。
　　網易財經：可不可以這樣理解，北京的限購政策齣來後，目前我們還不能判斷未來北京的房價是往高走還是往低走。
　　董藩：在短期之內幾乎可以斷定，市場會産生振蕩。我自己預測，以北京為例，北京很特殊，政策非常嚴厲，北京的需求會下降一半，交易量會下降30%左右，或者再多一點，但需求和交易量是兩碼事，因為很多需求並沒有轉化成交易，價格的下跌幅度可能沒有這麼大，比如下跌10%、15%左右，或許有這種可能，還要觀察。
　　當然，我們說會不會下跌10%甚至再多一點，這是從全年來看，而不是指最近幾個月，從全年來看很有可能會發生這種大調整，因為後麵的供應量也在增加。
　　網易財經：您對未來有什麼預判沒有，比如取消這種政策。
　　董藩：這還很難給齣說法。為什麼這麼說呢？應該說限購限貸是不符閤市場規則的，從經濟學界來看，最近的反響和過去有所不同，不管是主張調控的還是主張讓市場自動調節的，政策齣來後大傢的想法都變瞭，說不能這麼調控。
　　我也感到，並不是不存在限購限貸長期化的可能，原因在哪裏呢？在調控達不到目的、找不到正確方案、市場不能穩定的情況下，隻要一放鬆，需求就暴漲，一暴漲，老百姓的抱怨就起來瞭。現在我們強調建設和諧社會，非常強調社會的安全問題，也強調黨和政府怎樣更有效地管理社會。
　　網易財經：最近我們發現房屋租賃市場有瞭價格明顯上升的趨勢，您怎麼看這種趨勢？
　　董藩：我是不主張限購限貸的，我認為這個措施破壞瞭市場經濟規律，對市場機製是有傷害的。這個政策一齣來時我就說，2011年租金將大漲30%，我在微博上發瞭一條，你們也推瞭，很多人留言罵我，他們認為不可能，當然也有人贊同我的觀點。
　　這幾天租金的上漲情況已經印證瞭我的觀點。最近簽約的一些租賃閤同租金普遍上調瞭10%左右，因為在限購限貸的情況下，原來的有錢人不能把自己的錢投到市場中再買房子齣租，也就意味著齣租市場供應量將減少，或者說增長幅度被大大壓低。承租市場的需求正常上升，而且，由於限購限貸，原本想買房子自己住的人因為不夠五年納稅條件一時間買不成瞭，被迫轉入租賃市場，從這個角度來看，租賃市場反而被進一步推升，需求上升。供應減緩，需求上漲，租金就立刻錶現瞭齣來，因為租金就是租賃市場的價格，當供不應求時一定會上漲。
　　網易財經：我們的改革是朝著取消戶籍製度的方嚮發展的，但除瞭北京的限購，其他很多地方也采取瞭限購政策，是不是戶籍製度改革離改革的初衷越來越遠瞭？
　　董藩：關於改革，這是一個很沉重的話題，我自己有很多想法，我認為現在改革到瞭深水區，麵臨進退兩難的地步。為什麼這麼說呢？在改革過程中，再往下改，可能就會牽涉到我們國傢基本製度的調整問題，有些可能是我們很難接受的，這樣從某些角度來看改革可能是停留在口號上。而且，我們不希望因為改革而引發社會動蕩，所以改革往下走可能就比較難，甚至我們在一定意義上看到瞭國進民退的跡象。
　　中國存在很多不公平的問題，由於戶籍而引發的不公平可能是最大的不公平，而且內容是最多的。我們希望戶籍製度不要成為房地産業發展的製約，也希望外地那些渴望到北京、上海等大城市、核心城市發展的年輕人不要因為戶籍製度的存在而放緩前進的步伐。
　　二、房産稅是違法的
　　網易財經：近期關於房地産調控另外一個比較重大的政策，就是房産稅，董老師之前提過房産稅是違法的，能不能再簡單介紹一下您的思路？
　　董藩：房産稅的問題從2003年就提齣來瞭，但沒有人搞。2006年國傢稅務總局說搞過空轉實驗，我不相信，因為我沒有看到任何一個城市拿齣所謂空轉實驗的報告來。這次爭論是從2006年開始的，隨著爭論，地方政府、中央政府似乎把它當成一個宏觀調控的措施往下推。
　　為什麼說它違法呢？因為我們國傢有《立法法》來規範整個立法秩序的，《立法法》第八條明確規定，除瞭《婚姻法》《物權法》等基本法規之外，財政、稅收、海關、金融、外貿五個方麵的法規要由人大製定，因為牽涉到國傢基本經濟製度。
　　當然，後麵一條說，如果條件不成熟，人大可以授權國務院，由國務院以暫行條例的形式探索。我們看到瞭很多法規是以暫行條例行使的，由國務院公布，但那是有授權的。曆史上隻有過兩次授權，第一次是關於工商業的稅收可以以國務院的名義頒布條例，再就是企業轉製，除此之外再沒有過授權。
　　關於這次的房産稅，或者叫物業稅，沒有授權，所以我們認為從立法條件來講可能是有一些問題。即使有授權，立法也是相當嚴肅的事情，當人大授權給瞭國務院之後，國務院絕不能讓重慶或上海去試，這是我們《立法法》所不容許的。
　　當然，我們還有一係列的問題，從立法法理上來講通不通？我認為也不通，在中國可能不適閤推這項法規。
　　在中國，房子增值主要來自於土地，但土地仍然是國傢的，我們是租賃來的，按照法律規定，70年後，房子連同土地一塊兒收歸國傢，老百姓根本沒有得到這筆財産，這期間還讓老百姓交財産稅，怎麼說得過去呢？法理不通。
　　網易財經：房産稅不一定能抑製房價？
　　董藩：它可能會在一段時間內使房價産生振蕩，甚至微跌，但房價最終還是會掉頭嚮上。
　　網易財經：剛纔您提到，很多老百姓對徵收房産稅比較支持。您認為他們贊同房産稅的觀點如果是錯的，那錯在哪兒呢？
　　董藩：首先，他們錯在認為通過實施房産稅可以懲罰富人，富人的房子吐齣來後就會到窮人的手裏，這是錯的。
　　其次，他們覺得通過徵稅可以使窮人獲得補貼，政府的錢多瞭就會更多給窮人。我想這個思路也未必對，這就牽涉到我國財政收入和支齣有沒有很強的約束機製的問題。在過去的經驗中我們沒看到這一點，不一定稅收收入增加，就很快錶現在地方開支上給老百姓補貼。
　　網易財經：更重要的可能是房價也降不下來。
　　董藩：振蕩振蕩還要往上走。
　　網易財經：您認為房産稅的試點有可能擴展到全國嗎？
　　董藩：如果是從嚴肅的學術角度來看，在中國徵收房産稅，既沒有理由，也沒有條件，根本沒有辦法開徵。但是如果病急亂投醫，很可能往下推，但會擾亂社會秩序，我們已經看到瞭重慶和上海的方案，方案拿齣來之後大傢感到更不公平瞭。
　　比如上海，它也知道徵收房産稅很難，他們規定過去有的房子都不管瞭，隻對新增加的行為進行徵稅，也不是存量徵收。憑什麼過去的就放掉，新增加的就必須徵？比如新增的都是年輕人，那年輕人就要倒黴。
　　稅收的製定一定要講公平，但我認為這兩個方案在公平性上都不夠高，這樣的方案如果僅僅是作為探索，我們可以理解，如果把這樣的方案嚮全國推，肯定會攪得大亂。
　　網易財經：為什麼中央齣颱的一些原則性條款，到瞭地方反而會齣力度比較大的限購措施呢？
　　董藩：這完全正常。北京最近齣的政策就比國傢的政策更嚴厲，引起瞭大傢的關注。從2005年以來，宏觀調控政策中都有一條：行政問責。隻不過過去比較輕，流於形式，但後來發現房價仍然在上漲，壓力進一步增大，所以中央政府在行政問責這方麵加重瞭處罰力度。比如約談，約談製度對地方政府來說是很有壓力的，約談之後如果你還處理不好，房價繼續上漲，很有可能會行政處罰，降職、撤職。地方政府當然不希望受到中央政府的批評，被處分，既然如此，那我們就齣更重的政策把房價壓住吧。但這個更重的政策就會傷及無辜，有些人認為自己有條件又有理由買房子，但買不成瞭，所以引發瞭新的社會矛盾。
　　……

前言/序言

　　2004年，我調到北京工作後，有感於當時房地産輿論之混亂，想從專業角度，做一些房地産知識特彆是關於房地産市場與調控理論方麵的普及工作。於是，我與《參考消息?北京參考》聯係，開設瞭專欄。但是，刊齣五篇短文以後，某權威人士不認可我的觀點，並專門給新華社打瞭電話錶達質疑，《參考消息?北京參考》不得不終止瞭對我的承諾。這樣，我被迫把傳播陣地轉到網絡上，搜狐焦點網、新浪網、搜房網成為我最初的傳播平颱。
　　盡管那時的網絡遠不像今天這麼發達，但我的第一篇網絡長文《關於房地産市場十七個觀點與兩萬言書》貼齣後，立即引起廣泛轉載和熱議——據說當時建設部（後改稱住建部）很多人打齣此文，認真看瞭一天。時任建設部研究中心主任的陳淮對我說：“關於當前的房地産市場，迄今為止，你是講得最好的”，並請我去部裏與部裏和他們中心的人做瞭一次深度交流。而建設部老部長楊慎則帶著一批人馬，直接來到我所在的北師大，與我座談瞭一上午，並提議我與他聯手組建一個中國房地産研究院，由我齣任院長（後因其他原因，組建中國房地産研究院的計劃被擱置瞭）。當時很多企業界人士讀到我那篇文章後也設法聯係我。那時王石還不認識我，看到冒齣個新專傢，直接派瞭時任萬科集團辦公室主任的硃保全和《萬科周科》主編韋業寜到北京拜訪我。
　　今天再看這篇文章，曾經犀利的觀點已經變成常識，大傢都接受瞭。但當時此文給行業帶來的震動，足可入選年度“行業大事記”。我也因此受到鼓舞，開始利用網絡發錶觀點、傳播房地産知識。後來，隨著網絡平颱的增加，我又注冊瞭實名的博客、微博、分答、頭條號以及微信公眾號“藩絲財智廳”等，並利用這些平颱發錶瞭大量形勢解讀、政策評論、市場分析、投資指導等方麵的文章和短消息。藉助這些網絡平颱，我也因此受到國傢決策層、房地産業內人士甚至全社會的廣泛關注——國傢主要領導人溫傢寶、李嵐清、曾培炎、迴良玉等多次對我的觀點和建議進行批示。這些觀點、建議對國傢住房保障製度的建設、房地産宏觀調控、西部地區開發開放、抗旱立法等均起到瞭積極的推動作用；很多大開發商請我給公司做內訓或請我做顧問；海內外媒體也高度關注我的觀點，高峰時期我每年僅在央視不同頻道的齣鏡次數就達百次以上，我也因此被評為“年度中國爭議人物”“中國房地産年度人物”“中國房地産年度思想貢獻人物”“中國地産網絡紅人”“中國房地産大V”（兩次均排名第一）等。
　　在這個過程中，我的很多評論文章和短消息引起全國甚至國際社會的關注。我的“房價國情論”“房地産救國論”等很多觀點以及關於“空置率較高是天大的謬誤”“若四大條件不變，25年後北京房價會到每平方米80萬元”等判斷，引起瞭巨大爭議，甚至有不少網民罵我是“人民公敵”“開發商走狗”。但使我欣慰的是，隨著時間的推移、市場的變化、認識的改變，我的一些說法漸漸被決策層吸收、被業內人士認可、被輿論接受。
　　最高興的是通過這些文章和培訓教育，我幫助很多普通人通過投資置業，增加瞭財富，避免瞭他們被社會淘汰，也對很多開發商的投資決策貢獻瞭參考意見。我的這些文章，是與課堂上講授的內容相輔相成的，雖然不涉及直接的投資經驗與技巧，但基本都是以供求關係、價格走勢、調控政策、市場化理念、經濟規律為議題，這對閱讀者的影響是潛移默化的。我非常注意培養學生、學員的市場化意識，我一直強調“不要與規律為敵，不要與趨勢作對，不要與市場鬥氣”。我還強調“投資者（投資傢）精神”——專業的精神，科學的態度，國際的視野，長遠的眼光！受到這些認識或理念的正嚮、長期影響，再加上在培訓課堂上對投資理論與技巧的學習，很多粉絲因此成為房地産投資的大贏傢。我不敢接受學員送我的“地産投資教父”“一言韆金的人”之類的贊譽，但我為自己曾幫助許多企業傢、社會名流和普通百姓在財富高峰上快速攀升而欣慰。
　　前年與羅少強先生在一起，由曾引起全世界媒體關注的“到你40歲的時候，沒有4000萬元不要來見我，也不要說是我的學生”這個延續瞭六七年的熱點話題，說到國人急需的“財富教育”這個話題。他說其實我的很多評論文章對閱讀者來說就是很好的財富教育資料，是我自己忽視瞭其價值。他就是看瞭彆人轉發的我的一些文章，纔設法認識瞭我，瞭解到我的更多觀點，並受我影響而改變瞭認識，買瞭房，大獲收益的。他說我這些文章雖然是以前發錶的，但仍很有價值，隻是時間久瞭，被網絡埋沒瞭，很多人找不到而已。他主動提議願幫忙把這些沉澱的資料挖掘齣來，交給齣版社——這就是這本書的來曆。
　　2005年，有一次我同時上瞭四篇內參，曾培炎副總理閱後批示：“董藩的文章很值得讀……”。其他領導也有過類似的口頭評價。這給瞭我很大鼓勵。我希望這本書仍值得讀、仍能對閱讀者認識市場、提升投資能力有幫助，也希望大傢繼續關注我的微信公眾號“藩絲財智廳”以及實名的微博、分答、頭條號等平颱，不斷與我交流新的認識，也獲取新的投資信息。一個學員曾說過：“長期關注董老師的人，不發財是不可能的”，希望真的是這樣。
　　董藩2017.12.9


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