杨现领，经济学博士、博士后，现任贝壳找房首席经济学家、链家研究院院长，先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》、《宏观经济研究》、《中国金融》等期刊发表论文近20篇；参与近10项国家重点课题。在城镇化、房地产等领域已出版多本著作，获2015年中国青年金融学者奖。

陆卓玉，统计学硕士，链家研究院分析师。

粟样丹，金融学硕士，链家研究院分析师。

精彩书摘

前言:构建可循环住房供应体系

房屋再生不仅是房屋物理结构的改造与居住功能的循环利用，更重要的在于由居住衍生的社会关系的重构。房屋再生实现的不仅是房屋使用寿命的延长，更是居住品质的消费升级与居住关系的重组。

城市再生正是房屋物理、经济、文化与社会关系再生的综合外延。因此，在城市再生的新阶段以及住房消费的新模式下，可循环住房供应体系区别于日本传统增量开发主导的住房供应体系，从开发环节建设可持续使用的品质优良住宅，着眼于存量房屋的循环利用，实现经济、文化、社会的多重目标。

城市化发展、经济结构转型、人口结构变化、住宅存量与住房消费方式变迁以及政策引导是城市再生与构建可循环住宅供应体系的驱动力。

人口持续流入大城市，城市化率不断提升，经济结构转型，社会不可避免地面临大城市老旧城区、原有中心城区功能老化以及人口流出城市公共功能不足的问题，原有规划与经济结构转型要求不符，城市再生也就应运而生。

不同年龄群体住房需求是不同的。年轻人有活力而趋于流动，相较于房屋面积与设施，更偏好房屋区域位置、交通便利以及娱乐商业配套设施；中年人稳定，期望房屋面积大，具有收纳功能，配套教育、医疗、公园等公共资源；老年人安定，对于周边医疗、邻里关系、健身设施有着更高的需求。随着日本日益加深的人口老龄化，城市更新与可循环住宅供应体系均以建设优美、安全舒适、富有活力的城市为目标，通过充分利用存量市场更好地满足老年人生活需要。

住房消费方式本身是人口、经济与社会的综合结果，承载着不同年代的住房消费观念。住房供给短缺时代，人们住房消费倾向于住房的私有化，即拥有住宅是主旋律，对于住宅的结构、品质要求较低，表现为以家庭为单位的同质化、工业化、标准化的住宅消费，诸如东京都多摩新城为代表的标准化高层住宅小区；在住宅供给逐渐充裕时，住房消费转变为拥有多套住宅和追求品牌的倾向，将住宅赋予身份和品牌的含义，人们开始追求差异化居住，随着单身一族的崛起，单身公寓逐渐成为重要的住房消费品；在住房供给过剩的时代，全民单身化下，住房消费回归为“轻私有重共享”，表现为房屋DIY、房屋共享与合租公寓的兴起。因此，正处于存量住宅过量、房屋空置率日益攀升时期的日本，住房消费开始追求经济、环保、品质、多样化，这与可循环住宅供应体系不谋而合。

政府政策引导是城市再生与构建可循环住宅供应体系的直接动因。城市再生是一项系统性工程，是城市居住、交通、商业、工业多领域的功能再生，需要处理不同主体的产权利益关系，协调社会与自然的和谐发展，因而城市再生具有强的正外部性，是市场容易失灵的领域，需要政府政策加以引导。

所以说，可循环住宅供应体系是随着日本经济转型升级，日本主要住房矛盾由日益增长的居住需求与房屋供给不足的矛盾转变为当前房屋存量品质较差无法满足日益多元的品质居住需求矛盾的产物。

以2002年《都市再生特别措施法》为标志，城市再生正式登上日本的历史舞台，但自身可追溯至20世纪80年代城市住宅?发展工团开展的大城市都心再开发，并经历从被动再生到主动再生的新阶段，成为经济与社会转换期新的方向。目前城市再生以政府与市场合作为主流模式，UR(都市再生机构)参与协调统筹，以共同构建富有经济活力、可持续发展、安心舒适的高品质生活的城市为目标。目前，日本半数以上的地方政府加入了城市再生整备计划，累计实施2700个都市再生整备项目。

可循环住房供应体系是城市更新中住宅领域的最新实践与应用，是对房屋供给过剩与现有房屋供给与住房消费需求结构错配的改善，实现房屋再存续。

日本的可循环住房供应体系分为:开发环节，新建性能完善的住宅；使用环节，维护到位并附带房屋履历；流通环节，房屋价值可以得到市场认可并再次进入使用环节。关键环节是“流通环节”，在流通环节中若房屋价值无法得到市场认可则房屋将要面临被拆除重建的风险，循环也就无从谈起。

进一步拆分，住宅的流通环节又可分为“所有权的流通”与“使用权的流通”，分别可以满足“长期安定的居住需求”与“短期灵活的居住需求”。住宅所有权的流通形成了二手房市场，住宅使用权的流通则形成了租赁市场。二手房市场与租赁市场的健康规范发展反过来又可以促进所有权与使用权的流通，二者相辅相成、协同发展，构成了住宅供应的可循环体系。

二手房市场能够满足不同人生阶段的居住需求，实现丰富的居住生活，在可循环住宅供应体系中的地位愈发重要。然而由于可流通高品质的二手房数量少、地震频发以及社会普遍偏好新房等因素，日本二手房交易非常不活跃，二手房交易量仅占总住宅交易量的37.4％。如何提高二手房住宅品质、减少重复拆建导致的资源浪费，住宅再生无疑是绝佳的解决方案，而且再生后的二手房品质不输新房。

实际上，住宅更新与再生在日本已自发形成超过20年的历史，但市场极其分散，仅有小部分是专业住宅再生企业，大部分是开发商旗下不动产经纪公司以及同时参与商业地产与住宅再生的企业。目前住宅再生行业约有10家上市公司，最大的专业住宅再生企业SunFrontier市值440亿日元(折合人民币约24亿元)。住宅再生的主要模式为面向个人“销售＋改建”一站式模式以及“购入＋改建＋再售”模式。

此外，日本政府通过认定优良品质住宅，构建一体化住宅存量信息系统，改变二手房评估体系，推动瑕疵保险，普及住宅履历信息，实现了二手房交易品质的提升以及向可循环住宅供应体系迈出了坚实的一大步。

租赁市场作为可循环供应体系的一个重要有机部分，是住宅使用权在业主让渡下，不同租住者之间的循环使用，实现了房屋资源的高效配置，提供了更为灵活多样的居住方案。在日本，租赁市场成为35％的租赁家庭解决居住的手段，其中54.7％为单身家庭，表明随着婚育年龄的推迟以及不婚主义的蔓延，越来越多的人走向租赁市场，并且停留更长的时间。

租赁市场能够作为日本可循环住宅供应体系的重要组成部分，与其行业生态丰富、参与者众多、租赁运营高度机构化不无关系。在日本，独特的社会环境培育出以租赁住宅管理为核心的行业生态，为业主提供租赁住宅“建筑＋中介＋管理”的一站式服务，向租客提供出租与租后服务，促成了租赁住宅形成“建筑—使用—再生—再使用—再建”完整的生命周期。

面对日本租赁房屋空置率高居不下和人口日益老龄化的现实，构建可循环租赁住宅市场有助于实现安全安心居住生活与满足不同层次人群的居住需求的目标。因此，日本政府不断完善租赁立法，加强对租赁住宅管理行业的监管，推出活化空置住宅的租户DIY 装修新型契约，鼓励老年人将大户型住宅出租给育儿家庭，推动老年人住宅无障碍化并将其纳入立法，确立老年人附带医疗服务的居家养老模式，一系列实现可循环利用的租赁政策陆续落地。

中国特色社会主义建设进入新征程，城镇化进程进入关键时期，住房矛盾也由住宅总量不足的矛盾向日益增长的品质居住需求与住宅市场不平衡发展的矛盾转变，存量市场全国化趋势已经显现，置换改善性需求已成为主流，租赁市场正在崛起，构建可循环住宅供应体系将是解决供需错配的可能出路，围绕房屋再生的城市再生也许能够解决大城市与众多中小城市经济发展失衡的问题，促进资源优化配置。

对于人口持续流入的一线城市，老旧城区功能老化难以满足居民的居住、工作与出行等生活需求，理论上是最需要也是最有可能培育城市再生的地区，而其中建筑年代久远、格局不合理的住宅区是住宅再生的重点市Ⅴ　场。因而培育和孵化城市再生行业，鼓励开发商和经纪公司进入专业住宅再生领域也就十分必要了。但是，应当同时考虑经济、历史、文化的综合更新，界定政府参与城市更新的职能与作用，参与企业联合开发、重视合作。

建立可循环住宅供应体系，通过房屋再生增加优质二手房房源，满足不同人群的置换改善性需求，解决新增住宅供给放缓的问题；可循环租赁市场从开发环节增加租赁住宅的供给，推进专业化租赁运营机构化发展，改善租赁住宅供给不足、品质错配的现状。

参照日本多年的发展经验，鉴于中国制度背景的独特性，二手房环节领域，我国经纪企业应当推动经纪行业职业化，提供更加高品质的经纪服务，提供专业化住宅再生服务，改善存量住宅满足品质居住；政府加强建立完整的房屋信息系统，对二手房交易环节风险点设计诸如瑕疵保险等产品，加强行业监管，制定经纪行业相关法律法规，发挥经纪行业协会的自律作用。

租赁行业应推动租赁机构化，实现专业化租赁运营企业的轻资产运营，衍生租客筛查与租客征信行业，配套金融设施实现资产证券化；租赁运营企业应当修炼内功，在不断变化的需求中准确定位，采取差异化竞争策略，通过优质的产品与服务立足，提升关键的运营管理能力，重点关注人口持续流入的一、二线城市；政府应当完善租赁立法，以盘活存量住宅、提高房源品质为核心，鼓励租金支付、租期以及租赁产品的创新，明确行业定义，加强行业监管，并建立租赁市场纠纷解决机制。