?本书作者拥有丰富的房地产实务经验。本书汲取第1版和第2版的精华，结合新法规政策精心编写。全书分为入门操作篇与高级解析篇两部分。入门操作篇以房地产开发流程为主线，按开发的时间顺序介绍了房地产公司拿地、项目公司设立、融资、建造开发、开盘预售、竣工交房全流程各环节经常遇到的税收问题。高级解析篇首先介绍了企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、涉外税收中的常设机构判定原则等房地产公司难以回避的更高一级的税收问题；然后以一手资料介绍了吸收合并购地、精装房分劈成毛坯房与代装饰两个筹划案例，以案例来说明理论模型与税收实践的差距。

作者简介

朱光磊，中国注册会计师，南京大学MBA，从事房地产业务15年，历任房地产集团公司财务部总经理、战发部总经理，现任某税务师事务所合伙人，同时担任多家百强房地产集团税务顾问，并为数百家房地产公司做过税收培训，培训房地产学员近万人。一手实操一百多例公司并购案例与数百例土地增值税清算案例。

陈正坤，注册税务师，从事税务工作21年，湖北省恩施州国税局干部，湖北省国税局营改增专家，湖北省营改增政策执行口径主要起草者之一。自2012年8月起全程参与营改增工作，对营改增给房地产行业带来的影响、房地产行业后营改增时期的涉税风险应对及各税种之间的协调有独到见解。

问题9：在案例2��1中，市政建设配套1 000万元是土地出让合同总金额的组成部分，因而作为契税的计税基础。如果土地出让合同中没有包含市政建设配套1 000万元的金额，市政建设配套费通过规费的形式在前期报批报建时收取，这市政建设配套1 000万元是否作为契税的计税基础？

第二节房地分离如何缴纳契税

问题10：甲公司应该按20 000万元还是25 000万元作为契税的计税依据？

问题11：土地变性合同是否交契税？是否交印花税？

第三节关注资本运作手法产生额外的税收负担

问题12：甲公司以3 000万元出售股权是否属于税收筹划?

问题13：乙公司决定改用该地块土地使用权投资成立丁公司，再通过转让丁公司股权的方式来实现实质上的转让土地使用权，是否能产生节税效果？

第三章公司设立环节税务风险控制关键点

第一节选对公司注册地

问题14：甲房地产公司是否应该将项目公司乙设立在B镇？

问题15：经过与C镇招商部门的沟通，C镇承诺按表3��1进行税收返还，同时为了便于操作，遵循对房地产公司的返还习惯，仅对营业税、土地增值税、企业所得税进行返还。C镇招商条件有哪些陷阱？

第二节注册资本金与资本弱化

第三节分公司或子公司的选择

第四节开办期的止点

问题16：在案例3��1中，乙公司的开办期什么时候结束？

问题17：在案例3��2中，乙公司开办费40万元如何进行财税处理？

第四章融资环节税务风险控制关键点

第一节信托与类信托

问题18：信托关系有什么特殊之处？

问题19：在会计处理上丁公司的融资属于股权还是债权？

问题20：丁公司的融资税务上属于股权还是债权？

问题21：丁公司的利息支出可以在企业所得税前扣除吗？

第二节融资租赁

问题22：承租人乙、丙的融资性售后回租行为属于销售行为吗？

问题23：融资租赁公司丁如何做到本金不征税？

第三节炒楼花

问题24：合同项下的收益权转让是否交流转税？

问题25：合同项下的收益权转让是否需要代扣代交个人所得税？

第四节对赌

问题26：对赌协议涉税处理有几种观点？

问题27：目前对赌协议唯一公开的涉税文件引导了什么？

第五章开发环节税务风险控制关键点

第一节境外设计费涉税解析

问题28：乙公司如何缴纳增值税？

问题29：乙公司是否需要在中国境内缴纳企业所得税？

第二节甲供材的避税空间

问题30：哪些材料进行甲供可以实现甲公司从集团层面的节税？

问题31：简易计税和一般计税孰优孰劣？

问题32：外墙面砖、门窗、幕墙是否是装饰材料？

第三节统借统还的法律形式

问题33：甲集团公司向乙公司收取600万元利息是否缴纳营业税？

问题34：如何才能做到集团统借统还免除甲集团公司转贷给乙公司的营业税？

问题35：如果营改增后发生统借统还，是否需要缴纳增值税？

第四节母子公司往来涉及的流转税

问题36：丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定营业税与企业所得税？

问题37：若营改增后发生该行为，丙公司未向乙公司收取利息，是否要被核定增值税？

问题38：甲集团公司3亿元流动贷款产生的600万元银行利息费用是否可以在企业所得税前扣除？

第六章销售环节税务风险控制关键点

第一节购房俱乐部会员费的纳税时点

问题39：税务机关检查时认为，甲房地产公司收取的会员费1 000万元

自2012年6月19日产生纳税义务，甲房地产公司应补交滞纳金。

第二节卖房送汽车是否属于混合销售行为

问题40：卖房送汽车是否属于混合销售行为？

问题41：赠送的奔驰SMART汽车是否应交增值税？

问题42：赠送的奔驰SMART汽车是否应交企业所得税？

问题43：赠送的奔驰SMART汽车是否代扣个人所得税？

第三节无产证地下建筑是否可以转让

问题44：地上无产证的架空层归谁所有？

问题45：地下无产证且非人防工程地下车库归谁所有？

问题46：地下人防改造的车库归谁所有？

问题47：无产证建筑物是否可售？

问题48：持有型地下车位不保留成本，是否要补交企业所得税？

第四节精装房销售的流转税问题

问题49：营改增前后，空调、整体橱柜是否需要交增值税？如何计算缴纳增值税？

问题50：销售样板房中的床、桌椅、家电、软装是否交增值税？

问题51：精装房的装修是否交契税？

问题52：将销售精装房分劈成销售房屋与装修房屋，如何交营业税及增值税？

第五节购入在建工程开发销售是否可以差额征税

第六节售楼处、样板间的涉税问题

第七节合作建房

问题53：合营企业的法律形式与文件适用性分析。

第八节同是违约金纳税并不同

问题54：没收张某的定金5万元是否需要交增值税？

问题55：收取王某的滞纳金2 000元是否需要交增值税？

第九节合同签订过程中应关注的财税问题

问题56：地下车位是否应按无偿捐赠不动产而补征营业税或者增值税？

第七章竣工后环节税务风险控制关键点

第一节竣工备案的形式要件及涉税后果

问题57：甲房地产公司是否需要补企业所得税与滞纳金？

第二节交房才是所有权风险转移的标志

问题58：2010~2012年，会计上，甲房地产公司的销售成本是多少？

第三节资产的后续计量与房产税的疑难问题

问题59：发生的固定资产改良如何增加资产原值？

问题60：该商业地产取得的进项税额是否需要分两次抵扣？

问题61：Y项目的租金是否交房产税？

问题62：出租的大型游船租金收入是否交房产税？

问题63：出租简易农贸市场收取的租金是否交房产税？

问题64：免租期的纳税义务人到底是谁？

问题65：免租期是否需要按视同销售缴纳增值税？

问题66：如何区分独立地下建筑和与地上房屋相连的地下建筑？

问题67：如何利用转租不征税进行筹划节税？

问题68：营改增后对2016年4月30日之前租入的不动产再转租的，能否选择简易计税方法计税？

问题69：甲公司如何租赁房屋给乙公司可以实现经营最优化？

问题70：排气管道是否要并入房产原值征房产税？

问题71：以上各种车位如何交房产税？

问题72：物业用房是否应交房产税？由谁交？

第八章营改增对房地产开发各环节及相关税种的影响

第一节营改增对房地产开发各环节的影响

问题73：预缴的增值税能否抵减当期实现的增值税应纳税额？

问题74：在预售环节，在有比较多的进项税额可供抵扣的情况下，可以确认售房收入的实现、纳税义务的发生吗，同时可以不预缴

增值税吗？

问题75：对“一次购地、分期开发”的房地产项目，其土地价款如何扣除？

第二节营改增对相关税种的影响

第二部分高级解析篇

第九章企业所得税应对

第一节国税发〔2009〕31号文的亮点与漏洞解析

第二节收入的确认

第三节成本计算与分摊

第四节期间费用的处理

问题76：补充养老保险与补充医疗保险是否必须到社会保障局办理才可以在企业所得税前扣除？

第五节企业所得税财税处理案例

问题77：2016年乙公司筹建期业务招待费是否有扣除限额？

问题78：2017年乙公司如何进行财税处理?

问题79：2018年乙公司如何进行财税处理？

第六节关联方借款利息扣除

第十章土地增值税清算解析

第一节土地增值税清算体系介绍

问题80：甲房地产公司节税多少？

第二节新房查账清算

问题81：为什么式(10��1)中直接按1��3加计扣除,而税法规定是“房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除”?

问题82：满足什么条件扣除项目才可以加计扣除20%？

问题83：投资而来的土地扣除金额是多少？

问题84：开发精装房屋销售的，装修成本如何扣除？

问题85：房地产企业根据规定缴纳的房屋维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？

问题86：售楼部、样板房建造成本如何扣除？

问题87：代收费与规费的区别是什么？

问题88：房地产企业用房地产投资,是否要征收土地增值税？

问题89：土地增值税清算的滞纳金如何计算？

第三节旧房清算

问题90：应纳的土地增值税额是多少？

问题91：甲公司应交多少土地增值税？

第四节土地增值税经典错误筹划批判

第十一章经典筹划案例解析

第一节投资新设公司后吸收合并实现土地收购

问题92：投资新设S公司环节J公司是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？

问题93：投资新设S公司环节J公司是否产生土地增值税？

问题94：吸收合并后，J公司是否需要补交土地增值税？

问题95：J公司转让S公司股权是否产生营业税？营改增后，同样的行为是否产生增值税？

问题96：J公司转让S公司股权是否产生土地增值税？

问题97：N房地产公司土地增值税清算时土地的可扣除成本是多少？

问题98：吸收合并是否产生税收？

第二节销售精装房分劈成毛坯房与代装饰

问题99：如何利用L集团的优势实现集团层面的节税？

第十二章常设机构的判定原则

第一节常设机构判定的重要性

第二节常设机构的种类

第三节固定营业场所类常设机构

第四节承包工程

第五节提供劳务

问题100：特许权使用费与营业利润的区别是什么？

问题101：乙公司是否构成常设机构的判定？

第六节非独立代理人

第七节独立代理人

第十三章房地产集团税务风险管理研究

第一节税务风险理论

第二节税务风险产生的原因

第三节风险管理整合框架在税务风险中的应用

第四节税务风险管理的动态框架

第五节税务风险管理案例分析

第十四章税收筹划本质是一门实战技艺

第一节筹划理论解决不了实际问题

第二节关注商业模式的重要作用

第三节专家的工作就是创新

问题102：有保底收益的委托理财收益属于股息还是利息？

问题103：不按持股比例的税收分红是否可以免企业所得税？

问题104：委托理财的纳税义务人是委托人还是受托人？

第四节税法的硬伤

第五节避税的蓝海

第六节风险与收益对等是税务实战至高法则

参考文献

前言/序言

黄金十年，所思所想

自2003年踏入房地产行业以来，我已经在这个行业干了14年，恰巧也经历了这个行业的黄金十年。在这十年里，我服务过民营、国资、外资三种不同性质的房地产公司，开发的业态也涵盖了毛坯住宅、精装住宅、星级酒店、服务型公寓、商业、写字楼、别墅、城市综合体等。由于好奇心的驱使，这十年来我趁为其他公司做培训的机会，和数千名房地产业学员进行过交流，接受了他们的咨询，因而得以对几百家房地产公司的税收问题进行了了解。

从业以来，我也曾断断续续地在《财务与会计》和《中国税务报》上发表过一些文章，但是慢慢地人就懒惰了，写作越来越少。在从业十年后，我决定将这十年来的所见、所思、所想总结成一本书出版，以作为对自己过去十年的纪念。本书中的全部案例均来自真实的第一手资料，全部经验总结均有案例的支撑，这也许是本书最重要的特色。

本书内容主要分为两部分，第一部分为入门操作篇，主要介绍房地产财税人员在日常工作中经常会遇到的事项和问题。第二部分为高级解析篇，对土地增值税清算、企业所得税汇算、涉外税收中的常设机构判定进行了探讨，并分享了吸收合并与精装分劈两个比较经典的筹划案例，目的是想借此厘清税收系统筹划的复杂性。第13章对房地产集团的税务风险管理进行了研究，我写这一章的目的并不是提供一个具体问题的解决方案，而是提供一个系统的房地产集团税务风险管理的思路。

十多年来，我主要在江苏、上海、浙江工作，本书既然是个人工作的总结，可能难免会被烙上长三角地区税务实践的特征，但好在税理相通，我的工作思路和方法应该能给您提供借鉴。在本书的写作过程中，我力求在保证专业性的同时做到行文上的轻松，但是实在没办法将一个专业书籍写得过于娱乐化，在专业性与轻松性相冲突时，我毫不犹豫地保留了专业性。

2版、3版背后的思量

《房地产税收面对面：实务与案例》出版后，从感情上讲，我一直视它为我的第三个儿子，因为我对它倾注了关爱，每个字都是我一个一个敲出来的。

令我欣慰的是，它也获得了比较多的认可，甚至知道它的人要远远多于知道我的人，作为作者，我很享受这种结果。更令我惊奇的是，许多事务所与培训机构购买它用作培训教材。也因为它，我又结识了更多朋友，特别是朱权森先生，他成了我生活中非常重要的朋友。

本次修订我又一字一字地敲了两万多字，而且我会持续修订它，不断把税战中的新鲜案例写进来，把老案例替换出去以保持它的活力，就像看着孩子成长，从幼儿到少年再到成人。

写作背后的花絮

《房地产税收面对面：实务与案例》第2版出版后不久，就遇到了营改增，所以许多读者要求快点修改一个增值税制下的“面对面”，但是以我的写作风格，必须有案例落地才可以写作，以保证案例的真实性，所以又拖延到了2017年。本书的第二作者陈正坤全程参与了湖北省营改增政策的起草与出台，为了保证本书的质量，我请他来写营改增部分，谢谢正坤给了我们合作的机会，这也是生命里难得的宝贵回忆。

本书对我的生活产生了重大影响，这是我始料不及的，谢谢喜欢“面对面”的所有读者，也谢谢当年努力负责的自己，一个字一个字地敲出了“面对面”这个孩子。谢谢为本书付出努力的石美华编辑和刘新艳编辑。

最近两年，我开始全职走向税务咨询，主要服务于地产百强集团，房地产行业的主要税务问题集中在并购与商业模式创新上，房地产行业越来越走向垄断，可能在不久的将来，优秀的人才主要集中在百强地产集团的前20强，而且主要的前沿问题也集中出现在前20强集团企业。因而税务人才也会面临一个大洗牌，只有比企业的税务人才更专业的中介人士才有生存的空间。这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。

致谢

在写作本书的过程中，我们得到了同行天洋控股财务总监韩国良先生的热心支持和帮助，他身为财务总监，在繁忙的工作之余，不辞辛苦地为我们审定初稿和终稿，在此表示感谢。感谢我的导师戴海平先生、陈冬华教授，你们的指导为我指明了方向，坚定了我的信心。感谢我的良师益友赵小刚、赵国庆、焉梅、金文龙、李岩峰、王大祥、李军武、张大春、胡俊、刘雪峰、李利威、陆容馨、刘东军等，和你们一起探讨学习的日子是愉快的人生旅行。

最后，特别感谢我的家人，感谢我的太太和孩子，将本书献给你们。

朱光磊

2017年6月

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