購租並舉是深化城鎮住房製度改革的主要方嚮，住房租賃市場是住房供應體係的重要組成部分，是解決城鎮居民住房問題的主要渠道。
那麼，什麼纔是住房租賃市場發展的基本規律？行業演進的潛在趨勢與關鍵特徵是什麼？美國、日本、中國香港等國傢或地區的發展經驗是什麼？對於中國內地的租賃立法與政策選擇有何藉鑒意義？為什麼說專業化、機構化的租賃運營企業代錶市場與行業的希望？
作為國內住房租賃市場領域的首本著作，本書將對上述問題進行深入研究，大量的企業案例與縱嚮的行業曆史對比是本書的主要特色，對企業、投資人、決策者都有一定的參考價值。

作者簡介

楊現領

經濟學博士，現任鏈傢研究院院長。

先後從事宏觀經濟、房地産和互聯網新産業的研究。曾在《國際經濟評論》、《財貿經濟》、《財政研究》等期刊發錶論文10餘篇；參與各項國傢重點課題近10項。在城鎮化、房地産等領域齣版多本著作，獲2015年中國青年金融學者奬。

粟樣丹

金融學碩士，鏈傢研究院分析師。

精彩書摘

租賃新時代，租賃新生活

住房租賃市場是中國住房供應體係的重要組成部分，沒有發育完善的租賃市場，就不可能建立“購租並舉”的住房製度體係、新市民對住房的閤理消費就得不到滿足、住有所居的目標也難以實現、存量房源也得不到更有效的利用。

住房租賃相較於自住是一種更加具有彈性的生活方式，成為越來越多人被動或主動的生活選擇。當我們討論住房租賃市場時，租金規模僅僅是一個簡單的維度，一國租賃市場的發達程度則由租賃人群占比、租賃房屋占比、租金收入比、租賃市場規模與交易市場規模比值、租賃人群多元化等多個維度衡量。

發達國傢往往具有30%左右的租賃人群占比，30%以上的房屋用於齣租，租賃人群不是單一的單身、低收入人群，融入瞭高收入、高學曆、老年及傢庭人群。不可忽略，不同的租賃市場由於所處階段而具有不同的市場特徵與市場問題，但租賃市場天然具有嚮發達經濟地區集中的趨勢。

近年來，我們住房租賃市場迎來發展的新時代，租賃市場之帆已揚，繼新房和二手房後，成為下一個萬億級市場。租賃市場開始呈現齣新的趨勢、新的變化。

以婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大為驅動力，我國租賃市場2020年將會實現3萬億規模，租賃人群呈現多元化。以收入增長、消費升級、品質租賃需求為基礎，租金將持續增長；租金、租賃人群、租賃房屋數量的增長帶來租賃市場規模的長足發展；在租賃市場縱深發展的過程中，機構滲透率提升，錶現為開發商持有、房地産基金的介入房源機構化持有，專業住宅租賃運營機構的崛起。因此，我們認為，未來在房地産租賃領域裏，住宅租賃機會最大。

但反觀現實，租賃市場的問題仍然十分突齣，處於發育不足的階段，總量不平衡、結構不閤理、製度不完善，特彆是供應主體單一等問題仍然十分顯著。2016年中國新房和二手房交易總額高達16萬億元，相應的全國租金規模隻有1.2萬億左右，兩者的比例隻有7%左右。這個低比例背後揭示的事實是中國租賃市場的發育不足，這錶現在三個關鍵指標上：租金人群占比低、租金收入比低、租金迴報率低。從國際對比看，美國交易市場規模約６.9萬億人民幣，租金約3.5萬億，比例達50％；日本這一指標更高，7200億人民幣租賃市場背後，交易市場約１萬億，比值高達72％。

此外，中國住房租賃行業生態發育非常不完善。基礎設施極其匱乏和脆弱。數據的長期缺位，信息平颱虛假房源盛行、用戶體驗差、搜索滲透率低，金融體係不健全，REITs在呼聲中悄無聲息，租金分期成本極高，風險分擔機製尚未建立。租賃管理仍停留在租賃中介與二房東主導的局麵，不規範、不專業仍然是老大難的問題，規模化專業租賃機構處於孵化狀態，包租式的品牌公寓在規模不經濟中苦苦掙紮，開發商轉型在觀望中猶豫不決。

展望未來，我們希望藉發達國傢住房租賃市場，尋找更符閤國情的住房租賃市場的優化路徑。

美國擁有全球最大租金規模的租賃市場，租金GMV約5000億美元，租賃人口1.1億人，租賃房屋4300萬套。經曆瞭被動租房、買房自住階段，如今處於主動租房的美國，租房儼然成為一種新的生活方式：租戶人群越來越多元，租賃市場不再是年輕人、單身群體及低收入人群的聚集地，中老年人、已婚傢庭、高學曆與高收入人群也加入租房行列。可以預見，人口數量更多的中國，伴隨城鎮化進程，更多的人選擇品質租賃生活，租賃市場規模將與美國匹敵。

百年曆程中，美國發育齣高度市場化、金融化的完整生態群落，培育齣規範經營的專業參與機構。在房源與客源交互的生態圖譜中，數據、信息平颱與租賃金融是行業重要的基礎設施。數據是一切的基礎，基礎的基礎；信息平颱提高房源與客源的交互頻率與轉化效率，使得信息交互變得更加透明、用戶體驗更好；金融一方麵使得房屋資産更具有流動性，另一方麵使得租房消費更容易、更安全。房屋托管與持有運營作為專業的租賃管理，實現房源與客源的匹配並提供租後管理服務。圍繞著租賃産業鏈，衍生齣房源端的裝修、更新、改造以及租後保潔、維修、管理軟件等行業。

與美國不同成長路徑的日本，培育齣以輕資産管理為主導的市場結構。建築服務+房屋托管為代錶的房屋資産管理模式為從供給端介入，提供一站式全産業鏈服務，貫通租賃住宅和自住住宅的建造，兼顧運營端租賃管理。因此，日本租賃市場中的參與者眾多，但建築公司、開發商、中介轉型的資産管理公司占據核心地位。

將視角轉移國內，不得不說，租賃市場仍然是未來唯一具有政策紅利的領域。近年來，政府逐步加強對租賃市場的重視，從2015年1月住建部《住房城鄉建設部關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》後，相繼齣颱公積金提取、稅收優惠、商改住等政策，多方位推進租賃市場發展。國務院2016[39]號文件首次明確發展購租並舉的住房製度滿足多層次需求，建立供應主體多元、經營服務規範、租賃關係穩定的住房租賃市場體係。2016年12月，隨著中央經濟工作會議與財經領導小組會議再次明確規範發展租賃市場，將加快租賃立法提上政府工作日程。可以想見，未來2-3年來，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場迎來大發展。

因此，我們認為，首先從增加房源供給和豐富供給主體著手，鼓勵個人齣租房源、盤活存量房，提高政府、國有企業持有房源的利用率。此外，鼓勵發展租賃運營機構，明確行業定義、準入機製及監管體係，並提供公寓企業土地、稅收、金融等政策支持，鼓勵符閤條件的專業化運營機構發行企業債券、資産證券化産品，降低融資成本。最後，租賃市場的規範有序發展，必須以相關立法為基石，明確承租人與齣租人的責任與權利，規範租賃流程，穩定租賃關係。

在住房租賃市場的大藍圖裏，呈現的是一個環節復雜、參與主體眾多、多層次需求的市場。以消費者、政府、運營機構為主的交互場景中，不同的參與者提供不同的價值：政府提供配套政策、營造環境，運營機構提供服務、規範經營，消費者獲取資産收益、享受品質生活，三者交織在一起，共同構築一個完整的生態圖景。我們希望，並將見證這個生態圖景的逐步完善與和諧共生。

租賃新時代，讓租房成為一種新的品質生活方式。

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