　　随着物业管理行业的发展，居住类物业的物业管理已逐步进入到成熟阶段。但是由于物业资源和企业能力的限制，我国绝大多数从事住宅物业服务的企业开展物业经营工作极为有限。在物业管理发展的新常态下，如何在住宅管理中全面开展物业经营，是摆在物业管理人面前的一个重大课题。
　　《物业项目经营管理实操丛书：居住类物业项目经营管理的策划运作》走出物业管理的视野看待新常态下的居住物业，以物业管理服务为基本点，切实从经营管理的视角关照居住物业项目。《物业项目经营管理实操丛书：居住类物业项目经营管理的策划运作》包括八章，分为六个模块：一模块：居住类物业与住宅小区经营管理概论（第一章）。第二模块：居住社区物业常规经营（第二章）。第三模块：社区物业资源经营（第三、四章）。第四模块：移动互联网时代的社区物业经营管理（第五章）。第五模块：高档居住项目的物业经营管理（第六、七章），包括第六章“公寓、别墅物业经营管理”和第七章“酒店公寓的物业经营管理”。第六模块：居住物业的资产管理（第八章）。

作者简介

　　赵向标，国内物业管理高端专业培训专家，现任深圳物业管理进修学院教学研究部部长、教授，深圳物业管理招投标专家、考评专家，深圳市政府采购(物业管理)评审专家。赵向标2005年前曾任职山西省社会科学院经济研究所和深圳物业管理研究所研究员，专职从事经济、管理及物业管理研究工作。近年来，一直致力于物业管理研究，先后主编出版了《物业管理知识与技能》《物业管理制度范例》《物业管理文书表格范例》《医院物业管理实务》，并参与了《中国物业管理品牌丛书》《物业管理招投标标书集锦》等书的编辑策划工作，发表专业论文50多篇。
　　
　　高强，天津大学工商管理专业毕业、学士学位。现任陕西真阳心桥物业管理有限责任公司董事长。住房和城乡建设部首批注册物业管理师，中物协物业管理师资库专家，陕西省西安市物业专家库资深专家。
　　
　　康亚娥，西北大学毕业，工程师、注册物业管理师、职业培训师。现任西安亮点物业公司副总经理。熟悉ISO900质量体系标准，掌握居住类、办公类等多业态物业服务标准及服务流程。

第一章居住类物业与住宅小区经营管理概论
第一节居住类物业经营管理概述
一、居住类物业概述
二、居住类物业经营管理主要类型
三、居住类物业经营的原则
四、居住类物业经营管理的商业模式
第二节住宅小区物业经营管理概述
一、住宅小区的功能
二、住宅小区的特点
三、住宅小区经营服务对象特点
四、住宅小区物业管理经营中的重点问题
第三节居住物业经营管理整体策划案例
案例01：万科物业“睿服务”模式让服务更简单
案例02：长城物业“云物业服务”模式成功实践
案例03：龙湖物业用020社区服务创意智慧生活
案例04：彩生活——移动互联网下的中国物业服务新模式
案例05：华侨城物业高档社区“金管家”服务模式

第二章居住社区物业常规经营
第一节物业常规经营的运作
一、常规经营的市场形式
二、前期物业管理经营的关注点
三、物业常规经营的关注点
四、获取常规经营的最大收益
第二节常规物业服务收费
一、物业服务收费形式
二、住宅小区公共服务收费的成本构成
三、物业服务收费定价形式
四、国家发改委放开部分物业服务价格的理解及应对
五、有效提高物业服务费收缴率
第三节常规物业经营案例展示
案例01：上海万科物业管理费成功提价案例
案例02：一线实操人士对物业费提价经验的分享
案例03：一线员工总结的物业费催缴技巧
案例04：物业企业提高物业费收缴率的成功实践
案例05：珠海某物业企业与欠费钉子户对簿公堂到高院

第三章住宅社区物业资源经营运作
第四章社区业主资源经营的运作
第五章移动互联网时代的社区物业经营管理
第六章公寓、别墅物业经营管理
第七章酒店公寓的物业经营管理
第八章居住物业的资产管理

精彩书摘

　　《物业项目经营管理实操丛书：居住类物业项目经营管理的策划运作》：
　　2.人口构成复杂，需求多样
　　在国内，一般居住小区在建设规划初期缺乏对入住人群的规划，往往是只要符合购房条件，就有可能成为业主；一些业主购买房屋属于投资行为，出租时往往看重租金的价格，对于租户很少有筛选；一些老旧小区，由于入住人员的更迭，也从原来相对单一的人群，如某单位、机构员工为主，逐步社会化。这些都导致在很多住宅小区中入住人员混杂，不同背景、不同年龄、不同需求的人员混住在一个小区，需求多样，标准不同，很难统一，这就加大了经营管理的复杂性。
　　3.居民收入差异较大
　　居住小区的居民收入水平有较大差异，对于普通工薪阶层居民开展多种经营，应以便民服务、微利为基本原则，切忌盲目引入高消费项目；对于少部分高收入人群，可以在需求调查的基础上适当增加一些贴身定制的特约服务，这类服务可以适度调高利润水平。
　　四、住宅小区物业管理经营中的重点问题
　　随着市场经济的日益成熟，物业管理服务所涵盖的日常作业内容及其外延拓展业务的分工会日趋细致，如何从物业管理到物业经营是需要认真加以研究的课题。既不能因住宅项目运转困难就全力去搞其他经营，降低管理服务质量；也不能死死看守物业项目本身，忽视创新开拓，将住宅项目中的大好资源白白浪费。在实施物业管理经营的实践中，应注重以下三个重点问题：
　　1.改变物业管理意识，转换服务经营角色
　　随着众多商品化住宅小区的出现，市场迫切要求传统“服务型”物业管理公司向“经营型”物业管理公司进行角色转化。更多的开发商都希望下属的物业管理公司在进行物业管理的同时，也要进行经营管理，并给物业管理公司提供了一个可充分操作的天地。作为一个专业物业管理公司，其各项管理服务举措一定要针对所服务对象，根据物业项目不同，住宅小区内涵不同，客户群不同，业主需求也不一样，经营管理服务就会出现新的业务内容，其中包括社区局域网络信息发布、向社区内业主销售花木、对社区周边商家实施广告推广、增加有偿特约服务等业务，全方位拓展住宅小区物业的盈利空间，物业管理公司亦可在经营服务中获得相应收益。在强调改变物业管理意识，转换服务经营角色的同时，也要求小区每一位物业管理从业人员深刻理解物业经营是物业管理工作的应有之义和分内之事，管理服务工作固然重要，而一项优秀的物业项目策划、一个好点子，可以使开发商、小区业主和物业客户得到更多的实惠。当一个管理处在做好管理服务的同时，不断迎合市场，为满足业主不断增长的需求而创新经营，住宅小区物业项目的市场价值会发生很大变化。物业的管理服务是动态的，物业的有效经营永无止境，物业管理人员只有具备了强烈的经营意识，才能使所管项目潜力得到充分发挥。
　　2.处理好物业管理日常业务和多元化经营业务的关系
　　从目前一些住宅项目的经营管理实践来看，有些人担心经营型物业管理模式的推行会因盲目地多元化经营而导致不良后果。而笔者认为，对物业管理实施有效管理，为小区业主提供更全面的服务，将物业经营的概念深刻地融合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运作，更好地体现物业管理使住宅项目保值增值的重要功能。
　　还有人认为强调经营管理物业，会导致放松物业管理本职服务。其实恰恰相反，因为住宅小区物业管理经营的商品就是服务，没有商品提供市场也就无从谈起经营，而忽视了常规管理服务，对于经营物业来说也等于没有了生命之源。将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、小区业主、物业客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力，扩大物业管理企业的赢利空间，同时物业经营开展得越好也恰恰增加了更多的物业服务项目。经营与服务在物业管理中不是矛盾的而是相辅相成的，关键就在于经营管理者如何去认识、去操作。正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行物业经营创利活动，根据不同物业项目安排经营管理的主次关系，使经营和管理相辅相成，相得益彰。在具体运作中，还要注意物业管理费用与经营费用保持相对独立，体现不同业务的规范性。
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