本书为房地产法修订版教材。为了确保本书的新颖性和实用性，更好地满足广大读者更新知识、开阔视野的需要，本次修订，我们在保持原体系、结构和内容的基础上，纳入了近年来新发布的法律、法规和部门规章的相关内容，并根据实践的发展和变化，对部分内容作了补充、调整和修改。修订后的《房地产法》更好地体现了近期我国房地产方面的立法成果和实践中的*新变化，更好地满足读者学习房地产法的需要。

作者简介

李延荣，中国人民大学法学院教授，硕士研究生导师。
周珂，法学博士，教授、博士生导师；中国人民大学法学院环境资源法教研室主任，主讲环境法与房地产法。

第一章房地产概述
第一节房地产的概念
第二节房地产业
第二章房地产法概述
第一节房地产法的概念和调整对象
第二节房地产法律关系
第三节房地产法的渊源
第四节房地产法的体系
第三章房地产权属制度
第一节房地产权属概述
第二节土地权属制度
第三节房屋权属制度
第四节房地产相邻关系和建筑物区分所有权
第五节房地产权属登记制度
第四章土地使用权法律制度
第一节土地使用权概述
第二节划拨土地使用权
第三节出让土地使用权
第四节集体土地建设用地使用权
第五章房地产开发法律制度
第一节房地产开发概述
第二节房地产开发企业
第三节房地产开发建设管理
第四节房地产开发建设用地管理
第五节房地产开发项目建设中的施工管理制度
第六章房地产交易法律制度
第一节房地产交易概述
第二节房地产转让
第三节商品房预售
第四节房屋租赁
第五节房地产抵押
第七章房地产税、费法律制度
第一节房地产税概述
第二节土地税法律制度
第三节房产税法律制度
第四节房地产“费”
第八章物业管理法律制度
第一节物业管理概述
第二节物业管理法律关系主体及其权利和义务
第三节物业管理的主要内容
第四节物业管理服务费
第九章房地产征收法律制度
第一节财产征收法律制度概述
第二节土地征收法律制度
第三节城市房屋征收补偿法律制度
第四节拆迁纠纷裁决
第十章房地产纠纷的处理
第一节房地产纠纷概述
第二节房地产纠纷的行政处理
第三节房地产纠纷的仲裁
第四节房地产纠纷诉讼

精彩书摘

房地产即房产和地产的通称。物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义，即被称为“房产”和“地产”。房地产一词目前在国内外均无确定的法律定义，在什么是房产、什么是地产以及二者是什么关系的问题上，同样没有严格的法律定论。对房地产概念的分析，是我们正确理解房地产法的调整对象和范围的前提。
一、房地产概念的产生在我国内地，房地产往往被理解为与不动产是同一语义的另一种表述;在我国香港地区的经济生活中，房地产一词虽被广泛使用，但在正式的立法条文中这一概念并不多见，而往往代之以地产、物业的概念;在我国澳门地区，葡文中的imobiliaria（等于英文的immovable或拉丁文的res inmobles）既可译为不动产，也可译为房地产，它在严格意义上与大陆法的不动产基本一致，房地产不过是中文的引申。大陆法中不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物，如土地、房屋等，这种表述强调不动产的自然属性。而英美法传统上不动产是指拥有所有权的事物，所有者可以使用、控制或处置的事物。这种表述旨在强调不动产的所有权属性。现代意义上的不动产则是指内生于不动产所有权的法律权利和利益。也就是说，拥有土地不是拥有自然土地，而是拥有在一定限制条件下使用、处置和收益土地的权利。不动产与房地产概念的产生有两个显著区别: 一是概念产生的时间不同。房地产概念比不动产概念的产生要晚得多。不动产概念自罗马法以来已有上千年的历史，而我国法律上动产与不动产概念的沿用只是近百年的事情。汉语中的财产的概念实际上包含了动产与不动产关系的含义。依《汉语大词典》的解释，“财”指“金钱、物资的总称”，相当于动产;“产”则解释为产业，尤指“田地、房屋、作坊等等”，显然属于不动产的范畴。我国房地产一词源于何时何地难以准确地考证（《汉语大词典》援引的是曹禺20世纪30年代的文学作品），但可以肯定，这个概念是我国现代城市社会的产物。我国古代对房地产相关概念的称谓主要有“田产”、“宅业”，当二者合称时，为“田宅产业” 。从中文的语法规则来看，重要的概念在前，次要者居后，即“地”在前而“房”在后，这种表述与传统大陆法上不动产的概念非常接近。事实上，在我国古代农业经济为主的法律中，田地比房屋重要得多，仅从这种意义上来说，我国古代社会也不会有“房地产”的提法，而最相近似的当属“田宅产业”的概念。在旧中国，房地产的提法虽然已经出现，但在立法上却难寻其踪，继承了中华民国法律的我国台湾地区相关规定，无论是“民法典”还是“土地法”中亦难见这一概念。
二是产生的法律要求不同，或利益的重心不同。传统不动产利益对个人私有财产予以最强有力的法律保护，特别是对土地利益的保护。不动产在《法国民法典》中的严格保护，反映了私有财产神圣不可侵犯的法律要求。保护的重心是土地，性质是私有。房地产以房屋为重心不仅表现在形名表达方式上，从这个概念产生的时间上看，它是中国现代城市经济的产物，只有在城市中，不动产才以房屋为主要表现形式，只有城市的土地才不再称为“田”而称为“地”。作为房地产概念保护重心的房屋，其性质既包括私益，也包括公益。房地产的概念本身体现了城市不动产特别法律规范的属性，它追求的是一种特殊的利益格局，即城市商业利益优势的格局，它的产生必然对传统不动产制度造成冲击。基于以上分析，我们应着重从现代不动产意义上把握我国房地产的含义。

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