第一章　商品房买卖合同纠纷 001
1. 因奥运会停工造成商品房迟延交付构成买卖合同中的不可抗力 / 001
——许某花与北京某房地产公司商品房预售合同纠纷案
……
20. 购房人解除合同后，可以主张首付款的利息、税费损失 / 054
——邵某平与某房地产公司商品房预售合同纠纷案
21. 一房二卖，购房人仍可取得房屋的，开发商无需承担双倍赔偿责任 / 057
——王某与某公司商品房销售合同纠纷案
第二章　二手房买卖合同纠纷 060
22. 房屋买卖中变更产权登记人原合同权利义务不发生转移 / 060
——焦某某与梁某某房屋买卖合同案
……
26. 对标的物抵押情况约定不明造成二手房买卖合同不能履行，不适用定金罚则 / 070
——包某华与蔡某定金合同纠纷案
27. 购房人不知是婚内共同财产，与夫妻一方签订的合同有效 / 072
——陈某平、刘某杰与金某云、兰某房屋买卖合同纠纷案
28.一房二卖需双倍返还定金 / 075
——周某某与王某某房屋买卖合同纠纷案
29.以欺骗公证处方式取得房屋再出售合同仍有效 / 078
——牛某某与姜某、袁某的房屋买卖合同无效纠纷案
30.房屋共有人恶意出卖房屋合同无效 / 080
——姜某某与曾某某、严某某确认房屋买卖合同无效案
31.口头购房合同具有法律效力 / 083
——霍某某与王某、李某某房屋买卖合同纠纷案
32.如何应对“阴阳合同”产生的纠纷 / 087
——张某与李某房屋买卖合同纠纷案
33. 单方变更购房人，售房人可解除合同并不承担违约责任 / 090
——娄某某与孙某房屋买卖合同定金纠纷案
34. 无行为能力人所签订的房屋买卖合同无效 / 092
——杨某中与倪某、杨某华房屋买卖合同纠纷案
35. 因计税依据产生争议导致房屋买卖合同迟延履行无需承担违约责任 / 095
——郭某与于某房屋买卖合同纠纷案
36.售房人不将户口及时迁移应承担违约责任 / 098
——孙某景与张某云房屋买卖合同纠纷案
37.合同无效或解除导致购房人没有买到房屋损失的计算 / 100
——朱某与胡某房屋买卖合同纠纷案
38.外国人符合购房资格条件的可以在中国购房 / 103
——李某某与张某某房屋买卖合同纠纷案
39.购房人不得以政策变化为由迟延支付购房款 / 106
——郭某某与韩某某、张某某房屋买卖合同纠纷案
40. 房屋买卖合同履行过程中税收发生变化可构成情势变更 / 109
——张某与陈某房屋买卖合同纠纷案
41. 买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人过户前抵押无效 / 111
——古某某与北京市住建委撤销房屋抵押权纠纷案
第三章　其他房屋买卖合同纠纷 116
42.家庭内部成员房屋买卖合同需经共有人同意 / 116
——刘某弟诉贾某强、贾某伟房屋买卖合同无效案
43. 买受人同意清偿债务消灭抵押权而签订的房屋买卖合同有效 / 119
——李某某与陈某某、郭某某确认房屋买卖合同无效案
44.买卖合同订立后房屋被查封可以解除合同 / 121
——河南证券与上海科交公司房屋买卖合同纠纷案
45.购得“凶宅”可要求退房或赔偿 / 125
——张某某与刘某某房屋买卖合同纠纷案
46.购买小产权房无法获得产权证 / 127
——韩某与瓦井村村民委员会房屋买卖合同纠纷案
47.非依法定程序，转让经济适用住房买卖合同无效 / 129
——陈某诉王某转让经济适用房合同无效案
48.虽未经主管机关同意，央产房买卖合同仍有效 / 132
——陈某与崔某某央产房买卖合同纠纷案
49.
开发商因大产权抵押无法办理小产权应承担违约责任 / 134
——张某与北京某房地产开发公司商品房买卖合同纠纷案
……
57.宅基地买卖协议效力的认定需结合特殊历史条件 / 157
——李某芬诉张某珍宅基地房屋买卖合同无效案
第四章　房屋租赁合同 161
……
61.承租人未经同意转租房屋，出租人可解除租赁合同 / 168
——唐某某与钱某某、扶某某租赁合同纠纷案
62.不能办理营业执照的房屋租赁合同可以依法解除 / 171
——蒋某与王某租赁合同纠纷案
63. 房屋租赁合同无效或者解除，房屋占有使用费可参照租金计算 / 174
——陈某某与张某租赁合同纠纷案
64. 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构应承担违约责任 / 177
——杨某某与赵某某房屋租赁合同纠纷案
……
81.承租人擅自改变房屋结构，出租人可解除租赁合同 / 225
——陈某某诉赵某某房屋租赁合同纠纷案
82. 出租人就同一房屋订立数份租赁合同应承担违约责任 / 227
——邓某诉江某、胡某房屋租赁合同纠纷案
83. 商铺租赁合同承租方违约，出租方可依据约定解除合同 / 232
——A公司诉B公司租赁合同纠纷案
84. 租赁期内，因拆迁造成的停业损失补偿费归承租人所有 / 236
——某五金机电销售部诉某书店租赁合同纠纷案
85. 租赁期间内，出租人应保证租赁物符合租赁要求，负有修缮义务 / 239
——徐某诉易某租赁合同纠纷案
86.出租人强行收房造成承租人财产损失应当赔偿 / 242
——王某、王某华与贺某辉租赁合同纠纷案
87.租赁期间遇拆迁，拆迁利益如何分配 / 245
——E公司诉D公司租赁合同纠纷案
88. 租赁房屋有毒气体超标，出租人应承担相应损失，但承租人须负举证责任 / 249
——某公司诉陈某房屋租赁合同纠纷案
89.公房租赁期间共同居住人应协商一致变更承租人 / 252
——赵某诉戴某租赁合同纠纷案
……
第五章　房屋居间合同纠纷 269
95.居间解除合同后中介费应返还 / 269
——黄某重诉某房地产经纪公司居间合同纠纷案
96.
协商解除合同后居间费应根据合同实际履行程度适当退还 / 272
——宋某诉某房产经纪公司合同纠纷案
第六章　房屋赠与合同纠纷 276
97.子女不尽赡养义务，父母可以撤销赠与 / 276
——冯某贤与冯某、冯某楠赠与合同纠纷案
98.发现子女非亲生，可以撤销赠与房屋 / 279
——王某诉徐某赠与合同纠纷案
99. 赠与合同受赠人没有履行约定义务，赠与人仍要承担违约责任 / 282
——刘甲与周甲附义务赠与合同纠纷案
第七章　房屋权属纠纷 286
100.委托购房中所购房屋产权归委托人所有 / 286
——黎某晶与薛某丰所有权确认纠纷案
101.翻建装修房屋不一定能取得所有权 / 288
——赵某华、尤某某等与刘某某等房屋确认所有权纠纷案
102.借名买房房屋权属归实际出资人所有 / 291
——蒋某霞与赫某借名买房合同纠纷案
103.婚前购买，婚后取得产权的房屋应属于婚前个人财产 / 293
——王某与刘某甫、刘某英确认房屋买卖合同无效案
104. 隐名购房，实际出资人应当与名义产权人签订共有协议或出资协议 / 296
——蔡某全与蔡某强、王某丹房屋确认所有权案
105.经过公证的共有物可以分割 / 299
——孙某远与李某宁共有物分割案
106.公证委托售房，产权人应为出卖方 / 301
——周某星与朱某房屋买卖合同纠纷案
107. 解除恋爱关系后共有房屋分割，有约定从约定，没有约定平均分割 / 305
——薛某舟与被告刘某共有物分割纠纷案
108.同居期间所购福利房权属应由享受优惠政策一方所有 / 307
——龚某诉张某共有物分割纠纷案
109. 婚前一方购买房产婚后共同还贷，离婚时房屋增值部分应当均分 / 310
——李某诉郭某离婚纠纷案
110.宅基地上的房屋买卖合同有效 / 314
——任某、甘某诉李某房屋买卖合同无效纠纷案
……
第八章　房屋相邻权纠纷 331
116.通风权、采光权受到侵害，权利人可以要求停止侵害 / 331
——张某诉陈某、刘某采光权、通风权纠纷案
117.邻居排水造成房屋漏水，可要求及时修复并赔偿 / 334
——孙某某诉白某相邻关系纠纷案
118.房屋下水道阻塞，物业公司承担赔偿责任 / 336
——付某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
……
第九章　房屋征收补偿纠纷 351
129.拆迁人将安置房售与他人需对被拆迁人双倍赔偿房款 / 366
——王某某与某房地产公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案
……
第十章　其他房产纠纷 371
……
135.房屋被占用，所有权人如何维权 / 383
——刘某珊、张某芝诉刘某葵、马某敏返还原物纠纷案

精彩书摘

　　因奥运会停工造成商品房迟延交付构成买卖合同中的不可抗力
　　--许某花与北京某房地产公司商品房预售合同纠纷案
　　不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在履行商品房买卖合同过程中，房地产开发商有可能遇到不可抗力而对其迟延交付房屋的行为而免责；但房地产开发商已经迟延交付房屋后发生的不可抗力是不能免除其对购房人的违约责任。
　　2007年4月20日，许某花与某公司签订《北京市商品房预售合同》。双方约定：许某花购买某公司开发的北京市朝阳区某小区605号楼15层某房屋；该房屋套内面积142.46平方米、总价款1655000元；某公司应当在2008年8月31日前将符合合同约定的商品房交付许某花使用；逾期交房超过90日的，许某花有权退房，许某花要求继续履行合同的，某公司应当自约定交付期限次日起至实际交付之日止，按日向许某花支付全部己付款万分之二的违约金。双方在合同附件八《补充协议》中约定开工日期（2006年9月27日）和竣工日期（2007年12月25日）。双方同意在遇到下列特殊原因时，某公司可以据实予以延期、且不承担逾期交房的违约责任，即：受国家或北京市政府新颁发的法律政策影响；因政府或其他有关机构的行为引起的延误，市政配套的批准与安装的延误（因某公司过失造成的延误除外），其他不能预见和控制，足以对项目工期造成重大影响的事件。
　　2008年北京举办奥运会，政府实行综合管制措施，一些建筑工程受到影响，某公司没有按照约定时间交付房屋。
　　许某花起诉要求某公司支付逾期交房违约金547762元，并按照银行同期贷款利率标准支付利息。
　　某公司答辩称：许某花所述合同签订情况及延期交付房屋等情况属实。按照双方补充协议的约定，在特定情况下交房时间顺延。我公司延期交付房屋系"中非论坛"期间车辆限行、北京奥运会期间综合管制及天气等原因所致，因我公司本身不存在过错，故不同意许某花的诉讼请求。
　　法院经审理认为，诉讼中某公司延期交付房屋为不争之事实，某公司主张自2008年7月1日至2008年11月13日期间其均应免除违约责任，缺乏依据，但鉴于奥运施工限制措施对施工确有明显影响，且双方合同中约定了因政府行为导致逾期交房的免责情形，故在核定某公司违约责任时应当适当减轻。依法判决：被告某公司于本判决生效后七日内赔偿原告许某花违约金35100元。
　　本案的核心问题是"奥运会期间"是否为开发商延期交房的不可抗力因素？
　　不可抗力所造成的是一种法律事实，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。不可抗力主要有三类：（1）自然灾害，如台风、洪水、地震等；（2）政府行为，如征收、征用；（3）社会异常事件，如罢工、骚乱等。在判断是否可以预见时，必须以一般人的预见能力及现有的科学技术水平作为能否预见的判断标准。
　　开发商作为专业的房地产开发公司其应当预见到北京奥运会期间政府会采取一些管制措施，在预见到的情况下开发商应当采取足够的应对措施，比如在签订合同时适当放宽交付房屋的期限，这个期限是完全可以适当放宽的，因商品房预售合同是在双方协商一致的基础上签订的。在合同约定房屋的交付期限后，开发商就应当按照约定的时间交付房屋。
　　所以，因举办奥运会造成的延期交付房屋，不属于不可抗力的免责条款，开发商仍需承担逾期交房的违约责任。
　　奥运会施工虽非不可抗力，但奥运施工限制措施对施工确有明显影响，且双方合同中约定了因政府行为导致逾期交房的免责情形，故在核定某公司违约责任时应当适当减轻。
　　《中华人民共和国合同法》
　　第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
　　第一百一十八条　当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
　　……

前言/序言

　　以案为鉴，明辨法理。前车之鉴，后事之师。
　　随着中国法治建设和经济建设进程的加快，社会生活中房产纠纷不断增加，由此而伴生的房产诉讼也不断增加。如何正确处理和解决此类纠纷对促进和谐社会的发展有重要意义。《房产纠纷案例大全——房屋权属、买卖、租赁、征收补偿、居间、继承、赠与》一书适应了现实生活中解决此类纠纷的需要，有一定的积极意义。
　　这些年房地产市场的高热使得房屋买卖纠纷方面的案例图书并不少见。北京市大瀚律师事务所从律师多年办案的经验视角，除对房屋买卖、租赁、继承析产、拆迁征收、不动产权属、相邻关系纠纷具有特别的研究外，在内容上紧密结合司法实践，重点探索司法实践中遇到的热点、难点、焦点问题，切中房产纠纷的关键，围绕现行有效的法律法规，在每一个案例中均尽可能地探求立法本意，结合《合同法》、《民法通则》以及最高人民法院相关司法解释，总结出房产纠纷案件的法律适用问题，给予提示点，真正让房产利益相关人预防风险，减少损失。
　　本书较之于目前国内的其他同类书籍而言，具有以下特点：
　　首先，本书由北京市大瀚律师事务所富有实践经验的房产律师团队编写。本书所选择的典型案例，大多由大瀚律师事务所律师亲自代理的诉讼案件改编而成，将生动、常见的房产纠纷案例与案件评析结合，详细讲解房产纠纷中遇到的方方面面的问题，以点带面，观点明确，重点突出，具有较强的系统性、知识性、可读性、适用性，称得上是一部房产纠纷工具书。
　　其次，编写体例新颖，本书较为专业且系统完整，内容丰富，在房产纠纷范围内囊括了几乎全部类型的代表性案例。本书内容采用了律师提示、案件简介、法院判决、案件评析、法条链接等形式，较全面地反映了房产纠纷中的焦点问题，具有建设性的解决思路，有利于读者通过具体案例的认知和理解来综合会诊自己的得失，继而进行利益上的取舍。本书内容丰富，不仅仅适合法官律师等司法界人士作为工具书使用，也适合普通大众，购房者、售房者、租房人、出租人、拆迁征收人等阅读。对房产纠纷感兴趣的读者来讲，本书也极具参考价值。
　　最后，本书从具体案例出发，针对当事人双方争议焦点，依据国家法律规定，以法学界对房产纠纷的最新研究成果，对房产纠纷进行了体系性的归纳整理，有些观点属于司法实践中的前沿理论，但又理论联系实际，不空洞、不抽象，以案说法，以案说理，有很好的警示意义。
　　当然，有些房产纠纷案情复杂，其法学理论又博大精深，本书作为理论问题的研究和实务问题的研讨，也还存在商榷和探讨的余地，希望广大读者批评指正。
　　我相信，本书对于提升公民法律意识，帮助当事人正确处理房屋产纠纷必将产生积极影响。同时，我也衷心地希望能够有更多类似书籍出版，为促进和谐社会，推动我国社会主义法治建设作出贡献。

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