　　《輕輕鬆鬆管物業·快速成為物管王：物業管理處與業委會運作》是一本文本和錶格閤一的實用案頭手冊，以管理理念和方法貫穿全書。物業管理一直處於社會關注的焦點，已成為當代一個重要的新興行業。在物業管理理論研究和實踐探索的層麵上，深圳遠遠走在全國物業管理行業的前列，從行業主管部門、教育機構、物業管理企業、建設單位到産權人、住戶等眾多人士都廣泛、深入地參與物業管理理論研究和探索，這一些研究成果為物業行業的健康深入發展起到瞭積極的作用。

第一章物業的管理機構
第一節物業與物業管理
一、物業與物業區域
二、物業管理
第二節物業管理機構
一、房地産開發企業
二、物業管理者
三、業主大會和業主委員會
四、物業管理相關機構

第二章物業管理處運作
第一節物業管理處組建
一、物業管理處架構
範本01：某物業管理處組織架構
範本02：某物業管理處組織架構
二、管理處人員配備
範本03：某物業管理處人員崗位編製
三、管理處物資配備
範本04：某管理處管理用房與員工宿捨安排
範本05：某物業管理處裝備配備
四、物業管理製度和檔案建立
第二節管理處員工的管理
一、員工招聘
範本06：某物業管理處人員招聘要求
二、員工培訓
三、員工績效考核
範本07：管理處績效考評方案
範本08：員工崗位月考核成績匯總錶
範本09：員工崗位年考核錶
範本10：部門月考評分數統計錶
範本11：部門（半）年度考評分數統計錶
四、員工的激勵
範本12：奬罰條例
第三節管理處財務管理
一、管理處財務工作內容
二、物業經營管理收入
三、物業管理費的收繳和追討
範本13：物業管理服務收費公示欄
範本14：委托銀行代收款協議書
四、物業管理資金的使用
五、物業維修基金的使用和管理
六、嚮業主公布財務報告
第四節日常物業管理的開展
一、前期介入
二、業主人住
二、二次裝修管理
四、業主投訴處理
五、安全管理
六、車輛及交通管理
範本15：物業區域車輛交通管理規定
範本16：停車場（庫）管理規定
七、消防管理，
八、物業綠化與養護
九、環境衛生管理
範本17：環境管理的具體措施及工作標準
十、機電、智能化等設備設施的管理

第三章業主委員會運作
第一節業主與業主委員會
一、業主及其權利和義務
二、業主大會
範本18：第二次業主大會公告
範本19：____物業管理區域業主大會決議
三、業主委員會
第二節業主委員會成立
一、首次召開業主大會並成立業主委員會
範本20：上海市業主大會議事規則（試行示範文本）
範本21：某住宅區業主公約範例
範本22：關於召開業主大會會議的通知
二、業主委員會委員的更改
三、業主委員會換屆選舉
第三節業主委員會工作內容
一、製定業主委員會章程
範本23：深圳市某物業業主委員會章程
二、建立工作製度和工作計劃
範本24：業主委員會年度工作計劃公告
三、召開會議
範本25：×××區第二屆業主委員會會議紀要
四、實施日常工作
五、行使監督、檢查職能
六、選聘、續聘與解聘物業服務企業

第四章物業管理處與業委會關係
第一節物業管理處與業主委員會的關係
一、業主委員會與物業管理
二、業主委員會與物業管理處的關係
第二節物業管理處與業主委員會的有效溝通
一、必須進行溝通的事項
二、有效溝通的原則
三、有效溝通的方式和種類
範本26：物業管理處與業主委員會溝通、協調規定
四、溝通時應注意的事項

參考文獻

精彩書摘

　　《輕輕鬆鬆管物業·快速成為物管王：物業管理處與業委會運作》：
　　2.續聘的程序
　　對物業服務公司的續聘過程為：
　　（1）提齣書麵意見。即嚮物業服務企業書麵提齣續聘意嚮。
　　（2）協商。業主委員會提齣書麵意見的同時，物業服務企業也將書麵提齣對續聘的意見。之後，業主委員會和物業管理處進行協商，具體商談續聘的問題。
　　（3）傾聽業主的意見和建議。業主委員會應充分聽取廣大業主對物業服務企業的看法及評價，廣泛徵求業主對續聘原物業服務企業的意見和建議。
　　（4）召開業主大會，決定是否續聘原物業服務公司。若超過2／3以上投票權的業主同意續聘，並且原物業服務公司也同意續聘時，業主委員會則可以代錶業主大會對原物業服務企業進行續聘，並代錶業主大會與原物業服務企業簽訂續聘閤同。否則，業主委員會應當在原物業服務閤同期滿前就對期滿後的物業管理區域進行招標，重新聘請物業服務企業，以免在物業服務閤同期滿後齣現無人管理的真空局麵，給業主帶來損失和不便。
　　（三）物業服務公司的解聘
　　對物業服務公司的解聘，主要是指在物業管理委托閤同期滿前，委托方單方麵決定和宣布終止與物業服務公司的委托閤同的行為。提前解聘一般是發生在廣大業主就閤同履行問題與物業服務企業産生爭議，而最終不能解決時，在業主大會形成解聘決議後，業主委員會代錶業主大會，宣布對物業服務企業的解聘。
　　1.解聘物業公司的要求
　　-般情況下業主委員會不宜輕易更換物業服務企業；對於解聘由開發公司組建的物業管理單位更要慎重行事。如果業主委員會認為必須解聘現有的物業服務企業，則應注意以下兩點：
　　（1）要按有關規定、公約、閤同和規範化的程序進行；
　　（2）要在業主委員會、業主和業主代錶間充分協商、討論，切忌倉促行事。
　　2.可以解聘物業服務公司的情況
　　為瞭規範業主委員會的工作，保障業主、物業服務企業的閤法權益，隻有齣現下列情況之一，並經區房屋土地管理局發齣限期整改通知後仍未見效的，業主委員會纔可以解聘物業服務企業：
　　（1）物業服務企業嚴重違反管理服務閤同的。
　　（2）物業服務企業的上級住宅齣售單位維修基金不到位的。
　　（3）業主普遍反映物業管理不善、維修不到位或者矛盾突齣，造成人身財産重大損失的。
　　（4）物業服務企業財務管理}昆亂，服務收費不規範，經物價部門查處整改不力，影響較大的；不定期公布賬目，挪用、占用維修基金，造成經濟損失的。
　　（5）物業服務企業管理不能達標，創建文明小區，優秀物業管理小區不力的。
　　3.解聘的運作方式
　　業主委員會想解聘物業服務企業時，應當寫齣書麵報告，經業主大會或業主代錶大會決定；同時徵求街道辦事處、鎮人民政府及政府及居住區居民委員會意見，並報所在地房地辦事處審核、登記注銷，批準後公告全體業主並通知被解聘的物業服務企業，於兩個月內解除閤同。與此同時，業主委員會應當對原物業服務企業維修基金及物業管理服務用房收益的管理、使用進行財務審計，並將審計結果報房地辦事處。
　　4.資料的移交
　　被解聘的物業服務企業應當在新選聘的物業服務企業接收十日內移交下列資料：
　　（1）業務資料：物業分戶産權清冊、租賃清冊、業主和使用人情況錶；共用設備、公共設施設置清單、圖紙以及運行、保養、改造、維修記錄和憑證。
　　（2）財務資料：財務收支賬冊及以幢為單位的維修基金分戶清冊。
　　（3）技術資料：各類物業設施的驗收、接管檔案（圖、卡、冊，設備技術說明書）。
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