房地産精細操盤 項目定位 下載 mobi epub pdf 電子書 2025

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中匯城控股（集團）房地産研究中心 編

圖書標籤:

• 房地産
• 項目定位
• 操盤
• 精細化管理
• 市場分析
• 投資
• 開發
• 銷售
• 策略
• 城鎮化

齣版社： 化學工業齣版社

ISBN：9787122216151

版次：1

商品編碼：11545882

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2014-09-01

用紙：膠版紙

頁數：224

內容簡介

　　一個地産項目售罄與否，就在於前期研究，項目定位和營銷策劃的工作是否符閤市場需求，操盤過程中的工作細節是否讓最初的設想穩健的落實。《房地産精細操盤》係列圖書選取瞭地産開發最重要的的三個環節，即：前期策劃、項目定位、推廣銷售三個關鍵環節單獨成冊。這三個環節是房地産操盤最核心和關鍵的流程每一本書內容都按房地産開發流程和技術關鍵點做瞭詳細的步驟分解和執行解說。
　　《房地産精細操盤》係列圖書主編團隊為宗美國際顧問公司的著名操盤手，核心操盤人是武漢大學建築規劃專業博士肖鵬。他帶領這個團隊服務過閤富輝煌和上海易居剋而瑞集團，參與過很多房地産項目開發，具有豐富的實戰經驗和專業邏輯體係。
　　本書主編團隊的實戰經驗豐富，對房地産大盤開發的前期研究、項目定位及後期營銷策劃技術嫻熟，理論透徹，案例解說細緻，所講解新地産大盤運作過程中的步驟和工作流程方法，對於初級入門級及正在樓盤銷售中做執行的人來說，具有反復啓發和拿來可用的特點。
　　另外，該主編團隊多年持續研究中國各地地産項目的操盤手法和技術策略，所掌握的詳細市場數據很豐富，強調總結項目的操盤規律性和可類彆性，講述和引證的每個案例對不同崗位的讀者都有藉鑒性。

作者簡介

　　宗美國際房地産研究中心專業從事房地産全程策劃顧問服務。服務領域為房地産區域開發、土地運營研究、住宅地産、商業地産、城市綜閤體、旅遊地産、産業地産及專業地産等。核心能力為前期策劃、規劃設計研究、營銷顧問、在中國成功操作100多個城市操作項目，涉及城市運營、産業研究、區域開發、土地運營、舊城改造、復閤地産開發等多領域。

內頁插圖

目錄

第一章 做市場定位，重在挖掘項目價值 1
第一節 項目市場定位的分析指標 2
一、市場定位在項目定位中的位置 3
二、市場定位要考慮8個方麵的重要因素 3
三、從3個方麵確定房地産項目的市場定位 4
四、市場定位的步驟 7
五、發掘産品的客戶敏感點 9
六、項目定位報告 10
七、産品建議書的7個方麵 19
第二節 如何在細分市場中找到目標客戶 32
一、市場細分的指標 32
二、各市場細分客戶要具有高度可識彆性 33
第二章 客戶定位――深度挖掘客戶資源 35
第一節 新時期房地産開發如何做客戶定位 36
一、客戶定位重在能鎖定客戶36
二、做好客戶定位必須先做好客戶研究 40
三、客戶細分是房地産精準營銷的必然結果 43
四、可按客戶圈層與購買力程度細分客戶 45
五、客戶細分要做客戶特徵描述與購房偏好研究46
第二節 標杆企業及知名顧問公司客戶細分辦法 55
一、Pulte公司客戶細分策略 55
二、萬科客戶細分策略 57
三、知名顧問公司的客戶細分辦法 63
第三節 客戶購房關鍵觸點研究 67
一、什麼是客戶關鍵觸點 67
二、客戶購房關鍵觸點的研究內容 71
三、客戶關鍵觸點的研究對象71
四、客戶關鍵觸點的研究方法 71
五、7類不同因素影響客戶關鍵觸點 72
第三章 産品定位 81
第一節 對産品定位的重要認知 82
一、産品定位的意義 82
二、房地産項目做産品定位的三個價值 83
三、産品定位方嚮因為産品階段不同而不同 84
四、做好産品定位的4 個原則 86
五、産品定位方法及程序 87
第二節 影響産品定位的因素分析 93
一、客觀因素 94
二、主觀因素 98
第三節 産品價值敏感點設置 101
一、産品標準的內容 101
二、區域價值103
三、産品規劃的內容 104
四、景觀設計價值 113
五、配套設施115
六、物業服務117
第四節 産品定位策略及執行技巧 118
一、提升地産項目産品定位精準度的策略 118
二、房地産項目中産品定位執行技巧 119
第五節 其他品類的産品定位策略 126
一、商業配套126
二、酒店 127
三、寫字樓 130
第四章 形象定位――以何種整體形象打動人 137
第一節 項目形象定位概述138
一、房地産CIS係統 138
二、做好項目形象定位的前提143
三、不同階段的項目整體形象設計 144
四、項目形象定位的6個注意點 149
第二節 建立項目形象定位體係 152
一、形象力 153
二、産品力 157
三、利益訴求點 158
第三節 大盤項目的形象包裝策略 161
一、項目視覺識彆係統核心部分 161
二、樓盤整體形象設計 163
三、建築外立麵形象定位 164
四、樓盤內在形象172
五、現場銷售形象174
六、樓盤廣告形象176
七、項目公關形象177
八、服務品牌形象177
第五章 大盤項目的價格定位策略179
第一節 項目價格定位基本概況 180
一、大盤項目價格的構成科目 180
二、房産價格的4個特徵 183
三、項目價格定位的5種不同目標185
四、價格定位的3個原則 188
第二節 影響住宅房地産項目價格定位的4類因素 189
一、一般影響因素189
二、區域影響因素 193
三、個彆影響因素 195
四、其他影響因素 197
第三節 樓盤項目定價的重要程序 199
一、收集整理市場信息建立費用數據基礎 199
二、估計項目成本和需求 200
三、分析項目競爭對手價格策略 200
四、選擇定價目標與基本方法200
五、確定樓盤的平均單價 200
六、確定各期、各棟的平均單價 201
七、確定樓層垂直價差 201
八、決定水平價差 204
九、形成項目價目錶 207
十、調整價格偏差 208
十一、確定付款方式種類 208
第四節 樓盤項目定價方法選擇 212
一、成本導嚮定價 212
二、需求導嚮定價 215
三、競爭導嚮定價 216
四、可比樓盤量化定價法 218

前言/序言

《精細房地産操盤：項目深度解讀與價值實現》 一、 洞悉市場脈搏，駕馭周期律動：深度解析房地産市場周期與投資時機 在房地産投資的浩瀚海洋中，能夠準確捕捉市場周期，並在恰當的時機入局，是實現資産增值、規避風險的關鍵。本書並非簡單羅列市場數據，而是緻力於構建一套係統性的市場周期洞察體係，幫助讀者深刻理解房地産市場的內在運行規律。 宏觀經濟驅動下的周期演變： 我們將從宏觀經濟視角齣發，探討GDP增長、利率變動、通貨膨脹、人口結構變化、城鎮化進程以及貨幣政策等核心要素，如何共同編織房地産市場的周期圖譜。讀者將學習如何識彆不同經濟周期階段（如復蘇期、繁榮期、衰退期、蕭條期）對房地産市場的影響，以及不同地域、不同業態（住宅、商業、工業、文旅等）在周期中的差異化錶現。 微觀市場信號的解讀： 除瞭宏觀層麵的分析，本書還將深入挖掘微觀市場層麵的信號。這包括對土地成交量價、新房供應量、去化周期、二手房成交量價、租賃市場活躍度、開發商拿地策略、以及消費者信貸意願等數據的細緻解讀。我們將教授讀者如何通過這些“晴雨錶”來判斷市場趨勢，例如，當土地市場持續降溫，新房供應量大幅減少，但去化周期拉長，這可能預示著市場即將進入調整期。 技術分析與周期預測： 我們將介紹一些基礎的技術分析方法，例如趨勢綫、支撐阻力位、成交量分析等，但重點並非用於股票交易，而是將其遷移至房地産市場的分析中，以輔助判斷價格趨勢和潛在的轉摺點。通過圖錶分析，結閤宏觀與微觀數據，形成對市場周期更具前瞻性的判斷。 時機選擇的策略： 瞭解周期並非終點，關鍵在於如何選擇最佳的投資時機。本書將詳細闡述在不同周期階段，如何製定差異化的投資策略。例如，在市場底部區域，可能需要重點關注具備長期增長潛力、價格被低估的優質資産；而在市場高位，則應以謹慎為主，或者考慮通過優化現有資産來鎖定收益。 風險規避與周期錯配： 周期錯配是導緻投資失敗的常見原因。我們將分析如何識彆和規避因周期錯配帶來的風險，例如，在市場下行期強行入市，或者在市場過熱期盲目擴張。本書將強調“順勢而為”的原則，但同時也會探討在特殊情況下，如何通過精準的價值判斷，尋找逆周期投資的機會。 區域與城市層麵的周期差異： 房地産市場的周期並非全國同步。本書將重點關注不同區域、不同城市的周期演變差異，分析影響這些差異的深層原因，如人口流入、産業結構、政策導嚮、區域發展規劃等。這將幫助讀者理解，為什麼在同一時間點，一綫城市的市場可能與三四綫城市呈現齣截然不同的走勢。 二、 精準定位項目，挖掘核心價值：項目可行性研究與價值評估的科學方法 一個成功的房地産項目，其根基在於精準的項目定位和對項目核心價值的深刻挖掘。本書將摒棄粗淺的經驗主義，而是提煉齣一套科學、係統、可操作的項目定位與價值評估方法論，幫助讀者在項目啓動階段就奠定堅實的基礎。 市場細分與目標客群畫像： 我們將從宏觀市場分析的基礎上，進一步深入到具體的項目層麵。首先，本書將教授如何進行科學的市場細分，識彆潛在的細分市場，並從中選擇最具吸引力、與項目資源最匹配的目標市場。接著，我們將詳細闡述如何構建精準的目標客群畫像，深入理解他們的需求、偏好、消費能力、生活方式以及購買動機。這包括年齡、收入、職業、傢庭結構、教育背景、消費觀念等多維度分析，力求描繪齣栩栩如生的客戶肖像。 城市規劃與區域潛力分析： 項目的價值與城市發展脈絡息息相關。本書將重點分析如何解讀城市總體規劃、土地利用規劃、交通規劃、産業規劃等，以識彆具有發展潛力的區域。我們將教授讀者如何通過分析區域人口流入趨勢、産業集聚效應、配套設施完善程度、以及未來發展規劃等，來預判一個區域的長期價值。 土地資源的深度勘探與價值挖掘： 土地是房地産項目的源頭。本書將深入探討如何從土地的角度進行價值挖掘。這包括對地塊的容積率、建築密度、綠化率、朝嚮、周邊環境、交通便利性、以及曆史沿革等多方麵因素進行細緻的勘察和分析。我們將教授如何通過對比分析周邊同類地塊的成交價格和開發情況，來預估土地的潛在價值。 産品定位與差異化競爭策略： 在明確目標客群和區域潛力後，本書將聚焦於如何將這些洞察轉化為具體的産品定位。我們將探討不同類型的産品（如剛需住宅、改善型住宅、高端公寓、商業綜閤體、産業園區等）在功能、設計、品質、配套、服務等方麵的核心要素。同時，我們將強調如何在同質化競爭日益激烈的市場中，通過産品創新、服務升級、場景營造等方式，打造項目的差異化競爭優勢。 價值評估模型與財務測算： 本書將介紹幾種常用的房地産項目價值評估方法，例如收益法、成本法、比較法，並重點解析如何在實際操作中應用這些方法。我們將詳細講解項目投資迴報率（IRR）、淨現值（NPV）、敏感性分析等關鍵財務指標的計算和解讀，幫助讀者建立對項目盈利能力的清晰認知。 風險評估與對策製定： 在項目可行性研究的每一個環節，都伴隨著潛在的風險。本書將係統性地梳理項目可能麵臨的市場風險、政策風險、財務風險、開發風險、運營風險等，並教授讀者如何識彆、量化和評估這些風險。更重要的是，我們將提供一係列切實可行的風險規避與化解策略，確保項目穩健推進。 三、 精細化操盤，實現價值最大化：項目運營管理與退齣策略的智慧 項目定位完成後，成功的關鍵在於精細化的操盤，貫穿項目的開發、銷售、運營及最終退齣等全過程。本書旨在提供一套全麵而深入的項目操盤指南，幫助讀者在復雜多變的房地産市場中，實現項目的價值最大化。 開發流程的精細化管控： 本書將細緻分解房地産項目的開發流程，從前期報建、工程招投標、施工管理、質量控製到竣工驗收，每一個環節都將提供精細化的管理建議。我們將強調如何通過科學的進度計劃、嚴格的成本控製、高效的資源協調，以及完善的風險預警機製，來確保項目的按時、按質、按預算完成。 營銷策略的迭代與創新： 成功的銷售是項目價值實現的重要保障。本書將超越傳統的銷售模式，深入探討如何根據項目特點、目標客群以及市場變化，製定靈活多變的營銷策略。這包括綫上綫下的整閤營銷、內容營銷、事件營銷、社群營銷等，以及如何通過數據分析來優化營銷效果。我們將強調“以客戶為中心”的理念，通過營造良好的客戶體驗，來提升成交率和口碑。 精細化成本控製與利潤保障： 成本控製是房地産項目利潤的基石。本書將提供多維度、多層級的成本控製體係。從拿地成本、建安成本、營銷費用、管理費用到財務費用，我們將分析每一項成本的構成，並提供有效的控製方法。例如，在建安成本控製方麵，將探討如何通過優化設計、精選供應商、引入競爭機製等方式來降低造價，同時確保工程質量。 客戶關係管理與後期服務： 房産交易並非終點，而是長期客戶關係的起點。本書將強調客戶關係管理（CRM）的重要性，以及如何通過提供卓越的後期服務，提升客戶滿意度和忠誠度。這包括完善的物業管理、社區營造、增值服務等，從而為項目帶來持續的口碑效應和再銷售機會。 多元化的退齣策略與價值兌現： 項目開發的最終目的是實現價值兌現。本書將詳細探討多種退齣策略，包括但不限於：股權轉讓、資産證券化（ABS/REITs）、分拆上市、整體齣售等。我們將分析不同退齣策略的優劣勢，以及在不同市場環境下，選擇何種退齣方式更能實現價值最大化。 投後管理與資産增值： 對於持有型物業，投後管理與持續的資産增值是核心。本書將探討如何通過精細化的運營管理，提升物業的租金收益和資産價值。這包括租戶管理、招商策略、業態優化、品牌推廣、以及資産升級改造等，旨在實現物業的長期穩定增值。 宏觀政策變動下的風險應對： 房地産行業高度依賴政策。本書將分析不同宏觀政策（如信貸政策、限購限售政策、稅收政策、土地政策等）對項目操盤的影響，並提供如何在政策變動下，靈活調整操盤策略、規避風險、抓住機遇的實踐經驗。 本書將緻力於成為房地産從業者、投資者以及對房地産市場有深入研究需求的讀者，不可或缺的案頭必備。它並非提供即時答案，而是引導讀者掌握一套科學的方法論，從而在紛繁復雜的市場環境中，做齣更明智的決策，實現房地産投資與開發的價值最大化。

评分☆☆☆☆☆

說實話，剛拿到這本書的時候，我對它的期望值並不高，畢竟市麵上關於“房地産”的書籍汗牛充棟，大多是換湯不換藥的重復內容。然而，這本書的敘事方式和切入點讓我感到耳目一新。它不像傳統教材那樣闆著臉孔，而是采用瞭大量案例剖析的口吻，仿佛一位經驗豐富的老前輩在手把手地教你如何應對那些最棘手的問題。其中關於“風險識彆與規避”的章節尤其精彩，作者沒有采用那種恐嚇式的論調，而是冷靜地梳理瞭項目生命周期中可能齣現的各種黑天鵝事件，並提供瞭一套係統性的預警機製和應急預案。這種前瞻性和實操性並重的寫作風格，讓人讀起來絲毫沒有枯燥感。更值得稱贊的是，它對“精細化管理”的詮釋非常到位，不是簡單地摳預算，而是從設計標準、施工流程到後期物業服務，每一個環節都進行瞭精密的打磨和優化，體現齣對産品品質近乎偏執的追求。這本書對於我們這種剛接手獨立項目的管理者來說，無疑是及時雨，它幫我迅速建立起一套完整的、可執行的精細化管理框架。

评分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計真是讓人眼前一亮，那種沉穩中又不失現代感的色調搭配，以及精妙的排版布局，立刻就傳遞齣一種專業、嚴謹的氣息。我本來以為這是一本純理論的教科書，但翻開目錄後纔發現，它似乎更像是一份實戰操作指南。內容結構安排得非常清晰，從宏觀的市場趨勢分析到微觀的項目落地執行，層層遞進，邏輯性極強。特彆是關於前期市場調研和選址策略的那幾章，作者的分析角度非常刁鑽且深入，完全避開瞭那些老生常談的套路，而是直擊痛點，提供瞭許多可以立刻應用到實際工作中的方法論。我個人比較關注成本控製和融資結構設計部分，這塊的內容寫得非常透徹，不僅講解瞭常見的財務模型，還結閤瞭近年來的政策變化，給齣瞭應對不同市場環境下的靈活調整方案。讀下來感覺作者絕對是圈內資深人士，字裏行間都透露著真金白銀砸齣來的經驗教訓，而不是紙上談兵。這本書的價值不在於它教你“是什麼”，而在於它告訴你“怎麼辦”以及“為什麼這樣做會成功”，對於希望快速提升自己實操能力的行業新人來說，簡直就是一本武功秘籍。

评分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗，用一個詞來形容就是“酣暢淋灕”，因為它徹底顛覆瞭我對房地産項目操作的某些傳統認知。很多我原以為是行業潛規則或需要靠人脈解決的問題，在這本書裏，作者用清晰的邏輯和紮實的政策依據，將其轉化為一套可以量化、可復製的流程。特彆是關於容積率優化和規劃調整的章節，內容深度遠超我的想象，涉及到大量的法規條文解讀和多方利益平衡的技巧，這絕對是教科書上找不到的乾貨。它仿佛打開瞭一扇窗，讓我看到瞭一個更復雜、更具技術含量的操盤世界。書中的語言風格非常直接、犀利，不繞彎子，直指核心矛盾，這對於追求效率的專業人士來說是巨大的福音。我甚至在閱讀過程中，經常需要停下來，拿齣筆在旁邊記錄下關鍵的關鍵詞匯和思考方嚮，因為很多觀點都需要時間去消化和內化。這本書的價值在於，它不僅僅傳授知識，更重要的是，它重塑瞭讀者對“成功操盤”的底層思維模式。

评分☆☆☆☆☆

我是一個對細節有強迫癥的讀者，而這本書恰恰滿足瞭我這種需求。它對於每一個操作步驟的描述都細緻到令人發指，比如在進行客戶畫像分析時，作者詳細劃分瞭不同收入層級、傢庭結構對應的偏好模塊，並且給齣瞭相應的模型工具。這絕不是那種泛泛而談的“要瞭解客戶”的口號，而是提供瞭具體的調研問捲設計思路和數據分析方法。在産品定位方麵，書中對於如何根據地塊稟賦和周邊競品情況，快速確定核心價值主張，闡述得極為精闢。我特彆喜歡作者在論述中穿插的那些曆史案例——那些成功或失敗的標誌性項目分析，這些故事不僅僅是佐證，更是活生生的教訓，讓理論不再是冰冷的公式，而是有瞭鮮活的生命力。閱讀這本書的過程，就像是跟著一位頂尖的策劃師進行瞭為期數周的封閉式特訓，知識的密度和實戰的關聯度都達到瞭一個極高的水平，讀完後感覺自己的專業能力得到瞭質的飛躍。

评分☆☆☆☆☆

從文學角度來看，這本書的文字組織結構和行文節奏感把握得非常到位，雖然是專業書籍，但讀起來絲毫沒有阻礙感。作者似乎非常懂得如何引導讀者的注意力，總能在關鍵轉摺點設置懸念或拋齣引人深思的問題，讓人忍不住想知道接下來的解決方案。我尤其欣賞它對“資金迴正周期”和“現金流管理”的論述，這部分內容極其務實，沒有過分渲染高迴報的可能性，而是強調瞭在不同經濟周期下，如何通過精妙的節奏控製，確保項目能夠在健康的現金流狀態下順利推進，這是很多同類書籍中處理得比較薄弱的一環。這本書更像是一部企業級的操作手冊，其係統性思維貫穿始終，讓你在處理任何一個具體問題時，都能考慮到它對整個項目戰略布局的影響。它不僅教你如何把一塊地變成房子，更重要的是教你如何把一套房子變成一個可持續盈利的商業閉環，這種高屋建瓴的戰略高度，是這本書最寶貴的財富。

評分☆☆☆☆☆

書不錯，物流快，又實惠

評分☆☆☆☆☆

好！！！！！！！！！！！

評分☆☆☆☆☆

東西是真的不錯，快遞一如既往的快！

評分☆☆☆☆☆

很好，適閤初學者學習，很係統。 京東解決問題很快，真的以顧客利益著想，滿意。

評分☆☆☆☆☆

好書，值得信賴和支持

評分☆☆☆☆☆

內容一般。 不建議購買

評分☆☆☆☆☆

書的質量不錯，講的很全麵，內容也很豐富，郵遞員的態度非常好

評分☆☆☆☆☆

作用不大

評分☆☆☆☆☆

還沒看