　　《房地产周期百年史：1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》呈现了多种渠道下种类繁多的证据，并且加以证明其中的内在联系。《房地产周期百年史：1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》得出的结论，不论是对芝加哥的经济及社会历史，还是对城市土地经济学，都做出了突出的贡献。《房地产周期百年史：1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值》中极具有建设性恐怕也是极令人感兴趣的部分就是最后一章对房地产周期的研究。
　　芝加哥历年的土地价值变动情况可以帮助我们更正原先有关城市土地价值的错误观念。城市土地价值绝不是一成不变地稳定增长的，而是也有萧条和下跌的。银行、保险公司和其他投资者会在阅读本书后进行认真思考。税务学的学生们也会发现建立一套恰当且全面的税务系统时所需要考虑到的事实因素，并且这些肩负以征税为目的进行房地产评估的学生们会在本书的多处篇章中发现许多他们工作时不应忽视的细节问题。

内页插图

精彩书评

　　★原著通过大量历史数据及历史文献的多角度分析，清晰地勾勒出芝加哥的百年发展过程，分析了该期间影响土地价值变动的各因素及其发挥作用的复杂过程。地产行业资深分析师贾祖国先生将本书翻译并推荐到国内，不仅可以使读者全面了解芝加哥的百年发展历史，而且该书从历史学、社会学、人口学、经济学等方面多学科、多角度地全面分析一个城市发展史的研究方法，对于中国城市发展的研究以及中国房地产行业发展的研究也具有极重要的借鉴意义。
　　——金地集团董事长凌克
　　
　　★历史是极好的老师。资产价格的波动非常复杂，熟读历史可以明晰资产价格总体上为什么上涨和下跌以及同类资产价格为什么涨跌幅度不一致，从而有助于我们研判当前资产价格的走势。贾祖国博士翻译的《房地产周期百年史》不仅是一部地产史，也是一部金融史和资产价格波动史，值得仔细研究。
　　——凯石投资总经理陈继武
　　
　　★非常感谢贾博士，在这个大家都研究如何追求经济利益的时代，他倾心翻译了美国房地产周期百年史给社会。有时我们需要用更平和、冷静的心态去面对周围风云变幻的世界。就像书中告诉大家的：房地产业无法脱离社会各种因素的影响。相信无论是研究房地产行业还是从事房地产开发、经营的人，都将更多体会到房地产业作为平台除了受到相关行业波动的影响外，还可以通过对相关行业规律、特色的把握，不断创造出多赢的运作模式。
　　——金融街副总经理于蓉
　　
　　★本书以细腻的笔触、翔实的数据描绘了芝加哥房地产一百年以来的发展轨迹。这部百年史，既是一部较早的房地产发展史，也是一部完整的城市发展史，芝加哥房地产在一百年的发展过程中反反复复经历了繁荣、衰退、萧条、发展的周期变化，芝加哥也在这些周期变化中逐步走向世界。书中对房地产周期不同阶段投资者的心态、政府的政策、城市的建设等描绘得栩栩如生，读来兴趣盎然。历史是一面镜子，这部《房地产周期百年史》对于我们深入研究和分析当前的中国房地产市场及其未来发展趋势有着非常重要的参考价值。
　　——世联地产研究总监、首席分析师王海斌

第一部分 1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值增长关系的历史
第一章 1830～1842年运河时代的土地繁荣
A.引言：研究的客观性
B.芝加哥早期发展因素
C.1830～1842年芝加哥的土地价值
第二章 1843～1862年铁路时代的土地繁荣
A.1843～1848年
B.1848～1857年新交通设施的出现
C.1857～1862年经济大恐慌及内战
第三章 1863～1877年恐慌、内战、大火后的土地繁荣
A.1863～1865年内战晚期
B.1865～1871年战后的土地繁荣
C.1865～1871年由于土地使用导致的土地升值
D.1871年的大火以及1873年经济大恐慌前夕
E.1873年经济大恐慌以及随后的大萧条
F.1877～1879年低谷概览
第四章 1878～1898年第一座摩天大楼和第一届世博会时期的土地繁荣
A.1878～1884年总体商业状况的恢复
8.1878～1883年芝加哥土地价值的恢复
C.1884～1886年
D.1886～1894年影响芝加哥土地价值变化的特殊因素
E.1886～1894年芝加哥土地价值变化
F.1894～1898年新交通线路
G.1877～1898年芝加哥土地价值趋势综述
第五章 1898～1933年世界大战后新时代的土地繁荣
A.芝加哥1830～1890年以及1890～1933年的发展原因总览
B.1898～1918年
C.1919～1933年

第二部分 1830～1933年芝加哥城市发展与土地价值增长关系的分析
第六章芝加哥的发展及其土地价值增长的关系
A.芝加哥的土地需求
B.芝加哥的土地供给
C.芝加哥土地价值差异的原因
D.芝加哥土地价值的长期趋势
E.人口变化对区域土地价值增长的影响
……

精彩书摘

　　芝加哥土地价值的快速上升开始于1865年，随着1869年市中心某些地区土地价值达到顶峰，1870～1871年一些公园以及林荫大道附近的土地也开始迅速增值。然而1871年10月9日发生的那场大火又使得土地价值下降，在1872年和1873年春一些地区的土地又再次开始升值，升值过程一直持续到1873年的经济大恐慌。我们需要通过对一些区域土地的使用情况进行说明，才能更清楚地了解整个土地升值过程。
　　中心商业区——内战期间，湖街一直是最主要的零售和金融区域。1865年，克拉克大街与湖街十字路口附近是最主要的商业区，其土地价格平均每临街英尺2000美元。但是，慢慢地，一些金融机构沿着拉萨尔大街以及克拉克大街向南延伸。零售贸易也开始沿着克拉克大街、迪尔波恩大街以及州街朝麦迪逊大街延伸。批发贸易开始朝沃巴什大道北部居民区发展。最重要的事件便是1865年芝加哥交易所从拉萨尔大街与南水大街的十字路口处迁往华盛顿大道与拉萨尔大街的十字路口处。这是一次很成功的搬迁，因为其他一些金融机构也跟随着芝加哥交易所搬到了华盛顿大道与拉萨尔大街的十字路口处。华盛顿大道一些地块的价值从1862年的150美元／临街英尺增加到1871年的1700美元／临街英尺。因为芝加哥河上的克拉克大桥的交通十分拥挤，零售商业沿着克拉克大街向南发展，在麦迪逊大街形成了一个新的中心，有大量来自西部的人潮来到这里。1869年，麦迪逊大街与克拉克大街十字路口处的土地售价高达3000美元／临街英尺，当时被称为芝加哥商业区土地价值的领头羊。
　　同时，许多来自农舍大道、印第安纳大道、州街以及阿彻大道的马车线路也与兰道夫街、麦迪逊大街以及范布伦大街的马车线路汇合，西南居民区也倾向于将州街作为主要的商业中心。在内战期间通过棉花投机获得几百万美元的波特·帕默（Potter Palmer）购买了州街3/4英里的临街地块。当时的州街还只是一条狭窄的小巷子，两旁有一些简陋的小木屋。然后他在华盛顿大道修建了一座高大的商厦，同时还将位于州街与昆西大街西南处的小屋拆掉并重新在那里修建了一座宏伟的酒店。1868年，他亲自经营酒店，将商厦以每年50000美元的租金租给菲尔德·利思合资公司。于是马歇尔·菲尔德（Marshall Field）-这个商人们公认的领导者——从湖街搬到州街，这个举动对很多较小规模的生意人来说就如同一声命令一样，大家也跟着统统搬往州街，①大批商业撤离湖街。1869～1871年间，州街上修建了30～40座临街的大理石建筑。这种变化对州街与麦迪逊大街十字路口处的土地销售产生了很大的影响：1860年为300美元／临街英尺，1866年为500美元／临街英尺，1869年为2000美元／临街英尺。靠近麦迪逊大街的州街地块的价格分别如下：1862年为150美元／临街英尺，1866年为300美元／临街英尺，1867年为500美元／临街英尺，1868年2月为725美元/I临街英尺，1868年11月为1250美元／临街英尺，1871年为2000美元／临街英尺。②从华盛顿大道到范布伦大街的市中心的土地价值在1868～1869年的增幅也很大，据说有些人为了赚取利润很有可能头一天买进土地第二天就出售。
　　由于大量零售贸易以及金融中心撤离湖街，大量的批发贸易搬到了这里，其土地价值稳固地保持在了每临街英尺不超过1000美元。大量的批发贸易还挤进兰道夫街并且继续向沃巴什大道以及密歇根大道延伸，使得邻近杰克逊大街以及范布伦大街的沃巴什大道和密歇根大道的地块从1864年7月的450美元／临街英尺上升到1868年8月的875美元／临街英尺，到1869年3月更是增至1250美元／临街英尺。③
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