《房地产开发企业纳税实务与风险防范》以房地产开发经营环节为主线，以中央税收法规和部分地方税收法规为政策依据，以房地产开发企业在实践工作中遇到的问题为案例，对房地产每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化进行了逐一剖析，对房地产开发企业纳税实务问题进行了系统的分析和整理，对相关政策进行全面透彻的解读，为企业纳税实务和风险防范提供了切实可行的建议和措施，对企业房地产纳税实务和风险管理具有很强的指导意义。

作者简介

樊剑英，著名房地产财税专家，中国税网特约研究员，中国注册税务师。长期从事房地产及相关行业的财税工作，担任多家房地产企业税务顾问，通晓房地产财税法规政策，具有丰富的财税咨询、纳税筹划、培训答疑、稽查审计经验。在《中国税务报》《河北税务》《海峡财经导报》《北京房地产》等专业期刊上发表论文百余篇。现任木兰英华税务师事务所{上海）有限公司、上海金兰财务顾问有限公司总经理。

精彩书评

作者精通房地产开发财税政策，熟悉房地产开发企业的纳税实务工作。该书以业务为主线，系统讲述各业务阶段的纳税实务与风险防范问题，高屋建瓴，思路清晰，非常实用！
——王震著名房地产财税专家、教授这是一本实用的房地产开发企业财税人员手册。

政策把握精准，案例典型，分析透彻，思路清晰、独特。围绕与业务相关的税收政策，配以精典案例，可让入门者快速精通。
——李曙亮河南东方今典集团

审计总监《房地产开发企业会计与纳税实务》作者该书突出了纳税实战性的特点，想纳税人之所想，充分体现了防范纳税风险于未然的财税理念，实为房地产开发企业涉税和管理人员案头必备工具书。
——张伟

著名税务风险防范专家、知名培训师该书是企业涉税人员和税收管理干部不可多得的好书！作者是我国目前专注于房地产税收政策研究的著名专家之一。该书体现了作者多年的研究成果和实践经验，对税收政策把握精准。
——云中飞著名房地产财税专家

该书是一本不可多得的房地产财税实务大作，理论与实践完美结合，案例典型，针对性强。作者是中国税网房地产税务疑难问题解答专家，深谙房地产税收政策。诚将此书推荐给全国70000名房地产会计网会员及各位房地产会计同行。
——房地产会计网创始人兼CEO 邢夏阳

第一章房地产开发基本常识及纳税概述
第一节房地产开发基本业务知识介绍
第二节房地产开发主要阶段划分
第三节房地产开发涉及税种概述

第二章企业设立环节纳税实务与风险防范
第一节房地产开发企业设立及相关税务问题概述
第二节投资主体不同影响税后净收益
第三节适当借款有助于降低税收支出
第四节注册地合理规划可降低税务成本
第五节设立分公司还是子公司的纳税权衡
第六节总分支机构跨地区经营所得纳税有别
第七节以土地作价投资应考虑税收问题

第三章取得土地环节纳税实务与风险防范
第一节土地取得方式概述
第二节出让、转让土地计征契税风险防范
第三节改制重组中转让土地契税征免及风险防范
第四节受让土地注意土地使用税纳税风险
第五节囤地缴纳土地闲置费影响清算税务成本
第六节取得政府土地返还款潜在的纳税风险
第七节以拆迁补偿方式取得开发土地的纳税风险防范
第八节转让土地使用权是否可以按差额纳税
第九节购买在建工程获取土地的纳税实务与风险防范
第十节股权收购取得开发用地以回避直接转让风险
第十一节整体产权转让收购项目公司的纳税实务
第十二节整体资产转让获取土地较产权转让税收优惠减少

第四章房地产合作开发纳税实务与风险防范
第一节房地产合作开发的基本问题
第二节合作建房中的营业税政策及实务应用
第三节合作建房是否免征土地增值税看具体情况
第四节合作开发两种分配模式能否择优
第五节房地产“代建”合作开发纳税风险多
第六节如何规避房地产“代建”合作开发的纳税风险

第五章开发环节纳税实务与风险防范
第一节开发成本核算的主要内容
第二节共同成本及代建工程的会计核算处理
第三节发包工程甲供材财税处理技巧与风险防范
第四节自营工程销售一样缴纳营业税
第五节注意区分开发产品计税成本与会计成本
第六节不同售楼部模式的税务处理
第七节项目工程用房与销售用房税务处理不同
第八节境外付汇支付劳务费税务处理问题
第九节 “买方”开发支出应取得合规票据人账
第十节建设期间该如何缴纳城镇土地使用税
第十一节房地产开发经营如何缴纳印花税

第六章销售环节纳税实务与风险防范
第一节销售阶段的纳税会计实务处理
第二节不同收入实现模式下的所得税处理及自查要点
第三节所得税汇算清缴纳税申报表的填报
第四节关注房地产企业所得税地方纳税管理
第五节汇算清缴对于核定征收所得税企业同样重要
第六节商品房合同约定面积与确权面积差异的税务处理
第七节不同促销手段涉及的纳税实务与风险防范
第八节向职工福利售房的纳税实务与风险防范
第九节商品房促销存在多纳税及未代扣代缴个人所得税风险
第十节支付及收取违约金的纳税实务与风险防范
第十一节资产出租的纳税实务与风险防范
第十二节保障性住房可以享受的政策优惠

第七章企业所得税扣除项目纳税调整
第一节企业所得税税前扣除的基本原则
第二节企业所得税工资薪金总额的扣除
第三节企业所得税职工福利费等三项经费的扣除
第四节保险费和住房公积金的税务问题
第五节公务用车制度改革的税务问题
第六节员工报销通讯费的税务扣除问题
第七节五项限额扣除支出纳税实务
第八节其他无限额标准的费用扣除
第九节借款利息支出税前扣除
第十节资产损失的税前扣除

第八章重组、清算企业所得税纳税实务与风险防范
第一节重组企业所得税纳税实务与风险防范
第二节清算企业所得税纳税实务与风险防范

第九章土地增值税纳税实务与风险防范
第一节土地增值税税制要素
第二节土地增值税税收优惠及应用
第三节转让旧房计算土地增值税的四种情形
第四节土地增值税预征和清算税务处理
第五节土地增值税清算收入的确定
第六节土地增值税扣除项目金额的确定
第七节合并和分开清算的纳税风险
第八节清算后再转让房产扣除项目可直接确定
第九节税收调控向预征率与核定征收率加码

精彩书摘

房地产开发按照开发经营的不同时期进行划分，主要有以下八个阶段：
（一）企业设立阶段
为满足开发项目的需要，房地产开发企业既可以以现有公司为主体直接立项开发，也可以设立二级非法人分支机构或者直接设立子公司进行开发，甚至可以通过参股、控股、股权收购等重组形式取得项目开发权。项目开发主体的确立方式直接影响之后开发项目各个阶段的纳税实施方案。
（二）开发项目可行性研究阶段
房地产开发企业依据不同地域的房地产市场变化趋势，结合企业的发展战略和土地储备的现实状况，确定不同地域不同地段的开发设想和可行性研究方案。方案一旦确立，房地产开发就进入了实施阶段。
在这一阶段，房地产开发企业会拟定开发的组织形式以及开发实施方案。这一阶段的工作决定着未来整个房地产项目方案的成败。例如，2010年前后，尽管国土资源部等部门为抑制房价上涨出台了一系列措施，但是“地王”还是层出不穷。曾以50.50亿元拿地的大龙地产因无力缴纳土地款被取消在北京的拿地资格，缴纳的2亿元保证金也被没收。至于其他拼价拿地的企业，在2010年下半年受政策调控影响也面临资金链紧绷的不利局面。因此，不经过充分的科学论证，靠一时冲动和盲动，难免导致潜在的经营风险。
（三）取得项目用地阶段
土地是所有建筑的基础，没有土地储备，房地产开发就无从谈起。目前直接拿地方式仍然以招拍挂形式为主。除此之外，拆迁改造、联合开发、公司合并、股权收购等也是常见的拿地方式。拿地渠道和方式不同，适用的房地产业纳税政策必然存在差异，既影响拿地成本，也影响将来的税负。例如，项目用地涉及房屋拆迁，采用货币补偿或实物补偿对拆迁方或被拆迁方的税收利益都会有影响。因此，更多的房地产开发企业开始把拿地方式作为纳税筹划的主要方向。
……

前言/序言

前言

连续几年来，房地产市场宏观调控政策未见松动。国家行业政策层面有较大影响的包括限贷、限购、限价、保障房等调控政策；税收调控层面有较大影响的包括土地增值税预征率和核定征收率的加码、房产税的“敲山震虎”以及社会保障房税收优惠的扶持政策等。政策叠加下，房地产开发经营中扑朔迷离的涉税事件日益增多，合作开发形式呈现多样化，土地征收及补偿的政策更迭，项目、土地、股权转让等并购重组加速，房地产行业求资若渴，拼促销、争融资等有别于其他行业的经营方式使房地产开发企业财税处理呈现复杂态势。因此，新形势下，正确、规范地处理房地产开发中的纳税问题，既是企业降低纳税风险的需要，也是企业财务人员业务水平提升的需要。
　　笔者长期从事房地产财税实务工作，先后担任房地产企业总会计师、税务顾问、培训讲师、网站答疑专家等，所供职企业及服务对象涉及住宅开发、工业地产开发、旅游地产开发、商业运营、物业管理等多个领域，切身实践为笔者提供了房地产纳税实务方面丰富的经验。笔者先后发表了大量关于房地产纳税筹划、案例分析、风险防范的文章。2011年在读者的促使下，笔者开始对房地产纳税实务问题进行系统整理，旨在编写出房地产财税实用工具书，为广大房地产企业会计提供具有借鉴意义和参考价值的操作指南。
　　和2012年6月版相比，2014年4月版中有哪些变化呢？
　　“营改增”暂未波及房地产行业，但是房地产企业开发经营过程中应索取的发票已经发生变化；2012年至2014年和房地产相关的财税政策在本版中有所更新；对拆迁补偿税务争议和土地增值税可否二次清算分别作了案例更新。（注：一般企业不大涉及土地储备政策，本版中未收录相关内容。）
　　本书力求从实务出发，让实际操作人员有章可循，并照顾初涉猎房地产开发企业的财税人员的阅读习惯，突出了以下特点：
　　1.实战性。摒弃以税种为线索的传统模式，本书以房地产开发企业设立、获取土地、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为主线，对流程中的每个环节所涉及的主要税种及其纳税方式的变化逐一剖析，对实务中的敏感问题、重点问题力求全面、透彻分析。
　　2.工具性。作为案头工具书，本书有助于对房地产企业会计实战中纳税问题的解决拓展出正确的处理思路。
　　3.案例丰富。本书选取的124个经典案例分析多来源于房地产开发企业具体业务实践和笔者的纳税答疑，贯穿本书始终，且政策解读与风险提示并举，使读者可以感同身受地轻松掌握税收政策的要义。
　　4.时效性强。考虑到政策执行的效力和时效性，本书优先选择现行有效的中央税收法规和具有鲜明特点的重点省市部分地方税收法规作为政策依据，以期对读者的实务工作起到指导作用。
　　5.紧跟最新政策变化。本版所引用的税收政策更新至2014年3月。
　　本书适合房地产开发企业高级管理人员、税务经理、财务人员、税务师事务所和会计师事务所从业人员使用，也可作为财税专业师生的参考教材。
　　本书在编写过程中，得到了河北省地税局科研所、上海交通大学税务研究所研究员李胜良先生和《中国发票史》的作者高献洲先生两位税务老友的指导，也离不开天山发展（控股）有限公司、方欣科技有限公司财税工作人员的鼎力支持，在此笔者一并致谢。
　　最后特别鸣谢对本书出版和发行给予支持的中国税网、得法网、中国会计视野、房地产会计网、财务经理人网、东奥会计在线及新正税务师事务所、北京智汇金桥财务咨询有限公司、中税信成税务师事务所的朋友们，笔者期望获得大家一如既往的支持！
　　限于时间紧迫和笔者水平，本书难免仍存在疏漏之处，敬请业内同仁批评指正。
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