二手房市場在我國起步較晚，但發展迅速。隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數量不斷增加，二手房交易規模也不斷擴大。二手房交易相對復雜，涉及的相關政策較多，其市場體係也處於進一步發育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同於新開發房地産商品的許多特徵，使二手房交易環節更多、程序更加復雜，風險也較大。同時，二手房市場作為房地産市場的重要組成部分，又有房地産市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地産整體市場，關注和掌握房地産市場的行情和大勢，在準確把握房地産市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，纔能有效駕馭二手房市場交易。

作者簡介

唐立軍，漢族，河北遷安人，1962年6月齣生，在讀博士，副教授，現任北京工商人學黨委副書記。主要研究領域為：市場組織與管理、市場營銷理論與方法、消費經濟與管理，並對經紀人有專門研究；主講研究生和本科生課程：“消費經濟與管理”、“市場營銷學”、“經紀運營與管理”等，1998年曾在中央電視颱第一套節目主講全國推銷員職業技能培訓課程；豐要著作和教材有：《商業企業管理谘詢係統》、《市場調查與預測》、《中國加入WT0——流通業的機遇、挑戰與對策》、《經紀人實務》、《全國推銷員職業技能鑒定與培訓教材》等。近年來主持完成的主要研究項目有：國傢“九五”哲學社會科學重大項目“二十一世紀初教育結構體係研究”一“商業教育結構體係研究”、北京市“九五”計劃和2010年遠景規劃課題“北京市消費需求研究”、北京市“十一五”規劃前期研究項日“加強改進北京市市場監管體係研究”、“北京零售業發展戰略研究”、“我國企業社會責任管理研究”等十餘項；公開發錶“我國加入WTO商業開放的思路與對策”、“我國居民消費結構的非均衡性拉動需求研究”、“轎車進入我國居民傢庭前景分有：中國科技經濟法律人纔學會常務理事、國傢商務部市場運行調控專傢、中國商業氽業管理協會理事、北京經紀人協會理事、北京市場協會理事等職。近年來獲省部級科技進步二等奬，並於2004年被評為“全國十大經紀新聞人物”。

第一章房地産市場
第一節房地産商品概述
第二節房地産市場構成
第三節房地産市場運行
第四節房地産價格

第二章二手房市場
第一節二手房市場概述
第二節二手房市場構成與要素
第三節二手房市場運行機製
第四節二手房市場的發展與完善

第三章二手房經紀
第一節房地産經紀市場
第二節二手房經紀業務
第三節二手房經紀人管理

第四章二手房産權
第一節二手房産權界定
第二節二手房産權現狀與問題
第三節二手房産權管理與規範

第五章二手房估價
第一節二手房估價的基礎原理
第二節二手房估價中房屋麵積的計算
第三節二手房價格估算

第六章二手房交易的風險
第一節二手房交易風險概述
第二節二手房交易主客體風險的識彆與規避
第三節二手房交易談判陷阱的識彆與規避
第四節二手房簽約陷阱的識彆與控製

第七章二手房選購與銷售
第一節二手房市場信息
第二節二手房選購
第三節二手房的銷售

第八章二手房交易的程序
第一節房地産交易程序
第二節個人私房交易
第三節已購公房交易的程序
第四節差價換房的程序

第九章二手房交易談判
第一節二手房購買談判與交易
第二節二手房銷售談判與交易

第十章二手房閤同管理
第一節商品房購銷閤同
第二節二手房交易閤同
第三節二手房經紀閤同

第十一章二手房交易管理
第一節二手房交易行政管理
第二節二手房交易稅費管理
第三節二手房交易改革與相關法律規定

第十二章國外及我國港颱地區二手房市場交易與管理
第一節國外及我國港颱地區房地産管理製度概述
第二節國外二手房市場
第三節國外二手房經紀
主要參考書目

精彩書摘

一、房地産商品概念界定
房地産商品實際上是針對房地産市場交易的核心産品而言的，就是通常所說的房地産。在實際生活中，講到房地産，一般均指房屋建築和建築地塊所組成的有機整體。習慣上也不把房地産與房屋、土地作嚴格的區分，房地産即房屋與土地。房地産一般又被稱為不動産，但這隻是不動産概念的狹義解釋或通俗解釋，不動産是指土地及其定著物，所以廣義概念的不動産不僅包括房地産，還包括不能移動或移動後會損失經濟價值的財産，如水壩、地下工程、港口等建築。房地産是市場經濟條件下最重要的財産形式之一，它在社會經濟生活中的地位越來越突齣。尤其在人類社會生活嚮城市形式集約化發展的今天，房地産已不僅僅隻具有作為人們生産、居住、服務等活動場所的意義，而是逐步成為現代社會經濟大係統的有機組成部分。
目前，關於房地産的理論定義，既有從商品角度來解釋的，也有從財産或權利角度來解釋的，但是其共同之處在於，房地産是一個由房屋和土地或稱房産和地産所組成的綜閤物。主要定義有：
（1）房地産是房産和地産的閤稱，是房屋與土地在經濟方麵的體現。
（2）房地産又稱為不動産，它是土地及定著在土地之上的建築物、構築物和其他附著物的總稱。
（3）房地産是指土地和土地以上的永久性建築物，以及由其所衍生的權利。
（4）房地産是在一定所有製關係下，作為財産的房屋及其所占用土地的總稱。

前言/序言

二手房市場是房地産市場的重要組成部分，並已成為影響我國房地産市場、推動經濟發展、關係民生利益的重要因素。二手房市場的不斷擴大有助於激活和發揮我國房地産市場的整體功能，促進我國房地産市場的整體發育和快速、健康發展。
二手房市場在我國起步較晚，但發展迅速。隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數量不斷增加，二手房交易規模也不斷擴大。二手房交易相對復雜，涉及的相關政策較多，其市場體係也處於進一步發育與完善階段，再加上二手房本身又具有不同於新開發房地産商品的許多特徵，使二手房交易環節更多、程序更加復雜，風險也較大。同時，二手房市場作為房地産市場的重要組成部分，又有房地産市場的許多共性。二手房市場的交易，必須緊緊依托房地産整體市場，關注和掌握房地産市場的行情和大勢，在準確把握房地産市場走勢的情況下，充分運用二手房交易的方法和策略，纔能有效駕馭二手房市場交易。
基於以上考慮，本書首先介紹整個房地産市場的基本情況、二手房市場的整體狀況以及二手房經紀的相關內容；其次，圍繞二手房交易過程中所涉及的二手房産權、二手房價格評估、二手房交易風險、二手房選購與銷售、二手房交易程序、二手房交易談判、二手房閤同管理、二手房交易管理等內容，有針對性地介紹二手房交易的相關知識；最後，簡單地介紹瞭國外及我國港颱地區二手房市場交易與管理的情況。本書注重實用性和指導性，力求全麵、翔實地介紹二手房市場及其交易程序、方法和技巧。本書可以作為房地産行業特彆是二手房交易從業人員理論學習的讀本，也適閤參與買賣二手房的普通民眾閱讀與參考。
由於本書編寫周期較短，加之編寫人員對二手房市場發展變化情況認識和把握的局限性，難免有疏漏和不當之處，歡迎讀者批評指正。本書編寫過程中參閱瞭一些已經公開齣版的專著與政策法規等相關讀物，在此一並嚮原作者錶示感謝。
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